PANDAWA · ID RR-2833

Ramada Encore Pandawa Hills: villa de tres dormitorios y 292,61 m² en Pandawa

Esta villa de tres dormitorios es la distribución más grande del complejo: 292,61 m² sobre una parcela de 328,73 m². Tiene terrazas con vista al océano y piscina bajo una pérgola. Rp 10.710 millones compran un leasehold del suelo de 30 años con una prórroga de 20 que declara la promotora. El mar queda a 400 metros, y la promotora apunta a entregar a finales de 2027.

Unidad de Ramada Encore Pandawa Hills · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 + 20 años
  • En construcción
  • Vistas al océano
  • 3dormitorios
  • 292,61 m²superficie total
  • 328,73 m²parcela
  • Leasehold30 + 20 años
  • Finales de 2027entrega (por confirmar)
  • 400 mhasta el mar

Inmueble

Qué compras

Con 292,61 m² sobre una parcela de 328,73 m², la villa de 3 dormitorios es el tipo más grande de Ramada Encore Pandawa Hills. Está en la ladera sobre Pandawa, a 400 metros del mar según nuestros datos de anuncios y a un kilómetro de la playa en línea recta.

Según los renders de la promotora, tienes tres dormitorios, un salón con escalera y plantas de interior, dos terrazas con vista al océano y una piscina bajo una pérgola. La vista desde esta hilera queda despejada, y es la razón de que la villa cueste mucho más que los adosados de más abajo.

Primero van treinta años de leasehold del suelo y después la prórroga declarada de 20. La hoja de la promotora pone esta villa en Rp 10.710 millones en venta normal. El último calendario confirmado sitúa la entrega a finales de 2027, y estamos volviendo a comprobar esa fecha con Anta Group.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Ramada Encore · villa de 3 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo, en el modelo, tres dormitorios en Pandawa facturan Rp 4,6 millones por noche, netos de la comisión del operador, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,2 %≈ Rp 1.090 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 4,6 millones por noche Neta 5,6 %≈ Rp 601 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 17,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.090 millones10,2 % del precio · Rp 4,6 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Operador del resortRp 251 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
  • ImpuestosRp 109 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 131 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 601 millones5,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 17,8 años
Escenarios de ocupación: Ramada Encore · villa de 3 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 45 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 924 millonesRp 416 millonesRp 508 millones4,7%21,1 años
65%baseRp 1.090 millonesRp 491 millonesRp 601 millones5,6%17,8 años
75%optimistaRp 1.260 millonesRp 567 millonesRp 693 millones6,5%15,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 4,6 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold: 30 años y después una renovación de 20 que la promotora fija en sus condiciones. Nuestra base también tiene un registro de 50 años para este proyecto, así que queremos el mecanismo de prórroga detallado antes de que firmes. Los pasos: reserva, un PPJB con la promotora y un leasehold notarial en la entrega. El SLF llega cuando termina la obra, y la licencia de alquiler turístico (NIB), después.

Derecho y licencias de Ramada Encore · villa de 3 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 20 añosUn registro de la base da 50 años. Antes de que firmes, la promotora nos pone por escrito las condiciones de la prórroga, y contamos tus años restantes desde la entrega.
ZonificaciónTurística y de uso mixto, según el anuncioEl anuncio marca el suelo como turístico/mixto. Lo cotejamos con un extracto del RDTR antes de que pongas dinero.
Licencia de obra (PBG)Declarada, copia solicitadaEl PBG aparece en el anuncio, pero aún no tenemos el documento. Conseguimos una copia antes de la reserva.
PromotoraAnta Group, sociedad por confirmarAquí salen dos nombres: Ramada Encore by Wyndham como marca hotelera y Anta Group como promotora. Revisamos la sociedad contratante de la promotora, sus proyectos entregados y el leasehold del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraPrimero llega el SLF, y solo después la villa puede tener licencia de alquiler turístico. Por eso tus pagos siguen fases de obra terminadas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabada y amueblada, según la promotoraLos materiales de la promotora describen la villa como acabada y amueblada. Una especificación firmada de muebles y electrodomésticos forma parte del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ramada Encore · villa de 3 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Ramada Encore · villa de 3 dormitorios

  1. Entrada del 30 %Un 30 % a la firma, según los documentos comerciales principales de la promotora.
  2. Pagos por fasesEl resto llega en partes, con la última como tarde en julio de 2027.
  3. EntregaLa villa pasa a tus manos tras el SLF, que la promotora prevé para finales de 2027.

Algunas ofertas de la promotora hablan de un 25 % de entrada y otro plazo de pagos. Para esta villa partimos de los materiales principales y confirmamos las condiciones exactas antes de que reserves.

Ubicación

Dónde está: Pandawa

Pandawa es una playa de arena blanca del Bukit a la que se llega entre acantilados cortados para la carretera, con Green Bowl, Batu Barak y Melasti cerca. Las cifras de la zona dan una tarifa de Rp 4,3 millones por noche y una ocupación del 46 %.

Villa de 3 dormitorios de Ramada Encore: fachada con terrazas, render de la promotora
Pandawa · Badung · sobre la costa
  • Al mar≈ 400 m
  • Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
  • Playa de Green Bowl≈ 1,7 km en línea recta
  • Nusa Dua≈ 7,1 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Aquí una villa de tres dormitorios funciona para familias que reservan una semana entera de playa. El precio de esa calma es que hay menos restaurantes que en Uluwatu o Canggu, así que salir por la noche significa coger el coche.

Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 5lugares de interés
  • 3playas
  • 2cafeterías
  • 1restaurante

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  • Puri Pandawa Resorthotel · 101 m
  • Manik Pandawa villahotel · 163 m
  • Patung Tikus Putihlugar de interés · 574 m
  • Patung Dharmawangsalugar de interés · 595 m
  • Patung Arjunalugar de interés · 621 m
  • Pantai Pandawaplaya · 628 m
  • Pandawa Beach homestayhotel · 660 m
  • Canoe Rentallugar de interés · 697 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Ramada Encore · villa de 3 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa?

Nada. El precio lo pone la promotora, que además cubre nuestra comisión. Para la villa de 3 dormitorios pedimos el plano, la hoja actual y la copia del PBG, estudiamos el leasehold del suelo y cómo funciona su renovación, y confirmamos la zona con el RDTR. Estas comprobaciones las pagamos nosotros, y antes de tu reserva recibes por escrito un resumen de lo que sigue abierto.

¿Puedo comprar la villa desde el extranjero?

Sí. Te enseñamos la parcela y la obra por Zoom, y firmas ante notario mediante un poder. La villa está en construcción, así que los pagos siguen fases que revisamos en la obra, cada una con su informe de fotos. En la entrega recogemos las llaves por ti y solo liberamos el pago final contra la documentación completa.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Los datos de AirROI para Pandawa dan la tarifa base, que ajustamos a Rp 4,6 millones por noche para tres dormitorios y 292 m². La ocupación va al 55, 65 y 75 %, como en alquileres con gestión profesional, y el 45 % de la facturación se va en gastos. Con un 65 %, la villa deja unos Rp 601 millones netos al año, una rentabilidad neta del 5,6 %. Las villas grandes facturan más por noche, pero menos por cada rupia invertida.

¿Por qué aquí los gastos son el 45 % y no el 40 %?

La parte hotelera la lleva una red bajo la marca Ramada Encore by Wyndham, y cobra más que una gestora normal: el 23 % de la facturación frente al 18 %. Súmale un 10 % de impuestos y un 12 % de desgaste y mantenimiento, y llegas al 45 %. Leemos el contrato de gestión antes de la reserva para comprobar la comisión del operador y quién paga las reparaciones.

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