PANDAWA · ID RR-2833

Ramada Encore Pandawa Hills : villa 3 chambres, 292,61 m², à Pandawa

Cette villa de trois chambres est le plus grand plan de la résidence : 292,61 m² sur une parcelle de 328,73 m². Elle comprend des terrasses avec vue sur l'océan et une piscine sous pergola. Rp 10,71 Md achètent un bail de terrain de 30 ans, avec une prolongation de 20 ans annoncée par le promoteur. La mer est à 400 mètres, et le promoteur vise une livraison fin 2027.

Lot dans Ramada Encore Pandawa Hills · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • En construction
  • Vue mer
  • 3chambres
  • 292,61 m²surface totale
  • 328,73 m²parcelle
  • Leasehold30 + 20 ans
  • Fin 2027livraison (à confirmer)
  • 400 mjusqu'à la mer

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 292,61 m² sur une parcelle de 328,73 m², la villa 3 chambres est le plus grand modèle de Ramada Encore Pandawa Hills. Elle se dresse sur la pente au-dessus de Pandawa, à 400 mètres de la mer d'après nos données et à environ un kilomètre de la plage en ligne droite.

D'après les rendus du promoteur, vous avez trois chambres, un séjour avec escalier et plantes d'intérieur, deux terrasses avec vue sur l'océan et une piscine sous pergola. La vue reste dégagée sur cette rangée, et c'est ce qui explique que la villa coûte bien plus cher que les maisons de ville situées plus bas.

Trente ans de bail sur le terrain d'abord, puis la prolongation annoncée de 20 ans. La fiche du promoteur affiche cette villa à Rp 10,71 Md en vente classique. Le dernier calendrier confirmé place la livraison fin 2027, et nous revérifions cette date auprès d'Anta Group.

Les chiffres de ce bien

Ramada Encore · villa 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce bien. Ci-dessous, trois chambres à Pandawa rapportent Rp 4,6 M la nuit dans le modèle, dont il faut déduire la part de l'exploitant, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 10,2 %≈ Rp 1,09 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 4,6 M la nuit Net 5,6 %≈ Rp 601 M par an · amorti en ≈ 17,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,09 Md10,2 % du prix · tarif Rp 4,6 M, occupation 65 %
  • Exploitant du resortRp 251 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 109 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 131 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 601 M5,6 % du prix · amorti en ≈ 17,8 ans
Scénarios d'occupation : Ramada Encore · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 924 MRp 416 MRp 508 M4,7 %21,1 ans
65 %baseRp 1,09 MdRp 491 MRp 601 M5,6 %17,8 ans
75 %optimisteRp 1,26 MdRp 567 MRp 693 M6,5 %15,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 4,6 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous seriez titulaire d'un leasehold (bail de longue durée) : 30 ans, puis un renouvellement de 20 ans que le promoteur prévoit dans ses conditions. Notre base contient aussi une fiche à 50 ans pour ce projet ; nous voulons donc le mécanisme de prolongation noir sur blanc avant votre signature. Les étapes : réservation, PPJB avec le promoteur, puis bail notarié à la livraison. Le SLF vient à la fin du chantier, et la licence de location le suit.

Propriété et permis : Ramada Encore · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansUne entrée de la base indique 50 ans à la place. Avant que vous ne signiez, le promoteur nous remet les conditions de prolongation par écrit, et nous comptons vos années restantes à partir de la livraison.
ZonageUsage touristique et mixte, selon les données de l'annonceLa fiche classe le terrain en zone tourisme/mixte. Nous le vérifions sur un extrait du RDTR avant que vous ne versiez de l'argent.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeLe PBG apparaît dans la fiche, mais nous n'avons pas encore le document lui-même. Nous en obtenons une copie avant l'acompte.
PromoteurAnta Group, société à confirmerDeux noms apparaissent ici : Ramada Encore by Wyndham comme enseigne hôtelière, Anta Group comme promoteur. Nous étudions l'entité contractante du promoteur, ses projets livrés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLe SLF vient d'abord, et ce n'est qu'ensuite que la villa peut obtenir une licence de location. Vos paiements suivent donc les étapes de chantier achevées.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonAchevée et meublée, selon le promoteurLa documentation du promoteur décrit la villa comme achevée et meublée. Une liste signée du mobilier et des appareils fait partie du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ramada Encore · villa 3 chambres ?

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Conditions

Ramada Encore · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. Acompte de 30 %30 % à la signature, selon les documents de vente principaux du promoteur.
  2. Versements échelonnésLe solde est versé en plusieurs fois, le dernier versement au plus tard en juillet 2027.
  3. LivraisonLa villa vous est remise après le SLF, que le promoteur vise pour fin 2027.

Certaines offres du promoteur annoncent 25 % d'acompte et un autre délai de paiement. Pour cette villa, nous partons des documents principaux et confirmons les conditions exactes avant votre réservation.

Localisation

Emplacement : Pandawa

Pandawa est une plage de sable blanc de la péninsule de Bukit, atteinte par une route taillée dans les falaises, avec Green Bowl, Batu Barak et Melasti à proximité. Les chiffres du secteur donnent un tarif nocturne de Rp 4,3 M et un taux d'occupation de 46 %.

Villa 3 chambres Ramada Encore : façade et terrasses, rendu du promoteur
Pandawa · Badung · au-dessus de la côte
  • Jusqu'à la mer≈ 400 m
  • Plage de Pandawa≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Green Bowl≈ 1,7 km à vol d'oiseau
  • Nusa Dua≈ 7,1 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

Une villa de trois chambres convient ici à des familles qui réservent une semaine entière autour de la plage. Ce calme se paie par moins de restaurants qu'à Uluwatu ou à Canggu : pour sortir le soir, il faut prendre la voiture.

Pandawa · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Ramada Encore · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa ?

Rien. Le prix vient du promoteur, qui règle aussi notre commission. Pour la villa 3 chambres, nous demandons le plan, la fiche à jour et la copie du permis de construire (PBG), nous étudions le bail du terrain et le mécanisme de son renouvellement, et nous confirmons le zonage au regard du RDTR. Ces vérifications sont à notre charge, et avant votre acompte vous recevez une synthèse écrite de ce qui reste ouvert.

Puis-je acheter la villa depuis l'étranger ?

Oui. Nous vous montrons la parcelle et le chantier en Zoom, et un notaire gère le contrat à partir de votre procuration. La villa est en construction : les paiements suivent des étapes que nous inspectons sur place, chacune appuyée par un compte rendu photo. Nous prenons les clés pour vous à la livraison et ne débloquons le dernier paiement que contre un dossier complet.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI pour Pandawa donnent le tarif de base, que nous ajustons à Rp 4,6 M la nuit pour trois chambres et 292 m². L'occupation retenue est de 55, 65 et 75 %, comme pour des locations gérées professionnellement, avec 45 % du chiffre d'affaires consacrés aux charges. À 65 %, la villa dégage environ Rp 601 M nets par an, soit un rendement net de 5,6 %. Les grandes villas rapportent plus par nuit, mais moins par roupie investie.

Pourquoi les charges représentent-elles ici 45 % au lieu de 40 % ?

Un réseau sous enseigne Ramada Encore by Wyndham gère la partie hôtelière, et il prélève plus qu'une société de gestion classique : 23 % du chiffre d'affaires contre 18 %. Ajoutez 10 % de taxes et 12 % pour l'usure et l'entretien, et vous arrivez à 45 %. Nous lisons le contrat de gestion avant l'acompte pour vérifier la commission de l'exploitant et savoir qui paie les réparations.

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