PANDAWA · ID RR-3232

Neat House Villa : villa de deux chambres, 59 m², à Kutuh (Pandawa)

Cette villa à étage de Kutuh coûte Rp 2,91 Md : 59 m² bâtis sur une parcelle de 140 m², avec piscine privée et une seconde chambre en mezzanine. Elle se vend en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans, avec 20 ans de prolongation. La structure est en place, et la livraison est prévue au T4 2026.

Lot dans Neat House Villa

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • Piscine privée
  • Chambre en mezzanine
  • Structure terminée
  • 2chambres, dont une à l'étage, en mezzanine
  • 59 m²surface construite selon notre base
  • 140 m²parcelle
  • 2salles de bain
  • 30 + 20 ansleasehold avec prolongation
  • T4 2026livraison, selon notre base

Bien

Ce que vous obtenez

Voyez-y une villa pour deux personnes ou une petite famille, à Kutuh, un village du sud de Bukit. Le rez-de-chaussée s'ouvre sur un séjour en double hauteur avec la cuisine et la table à manger, plus une chambre, des toilettes et une salle de bains à ciel ouvert. On rejoint la seconde chambre par un escalier en colimaçon. La piscine et une terrasse en bois occupent la cour.

Nous relevons 59 m² bâtis sur une parcelle de 140 m². Les plans du promoteur indiquent 62,4 m², et un métrage avant la signature tranchera l'écart. Le plafond de la mezzanine mesure 2,1 mètres : suffisant pour dormir, bas pour un invité de grande taille, donc vérifiez-le vous-même. Le mobilier et l'électroménager sont ceux du descriptif du promoteur.

Vous détiendriez un bail de 30 ans avec 20 ans de prolongation, comme le montrent nos dossiers et comme le propriétaire l'a confirmé. La pleine propriété (Hak Milik) reste fermée aux étrangers. L'annonce indique un zonage résidentiel et mentionne une licence pondok wisata. Il nous manque encore l'extrait de zonage pour l'étayer. La villa coûte Rp 2,91 Md. Pour l'instant, la structure est montée : nous confirmons donc la date du T4 2026 et rattachons chaque paiement à une étape.

Les chiffres de ce bien

Neat House · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce bien. Ci-dessous, les chiffres de Rise Real Bali : Rp 2,1 M la nuit pour le corridor d'Uluwatu, qui inclut Pandawa, moins la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien. Nous retenons une occupation plus basse que d'habitude, car le secteur tourne autour de 46 % en moyenne.

Brut 16,0 %≈ Rp 465 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,1 M la nuit Net 9,6 %≈ Rp 279 M par an · amorti en ≈ 10,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 465 M16,0 % du prix · tarif Rp 2,1 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 83,7 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 46,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 55,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 279 M9,6 % du prix · amorti en ≈ 10,4 ans
Scénarios d'occupation : Neat House · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 388 MRp 155 MRp 233 M8,0 %12,5 ans
60 %baseRp 465 MRp 186 MRp 279 M9,6 %10,4 ans
70 %optimisteRp 543 MRp 217 MRp 326 M11,2 %8,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · villa 1 chambre : 7,9 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Ce bien se vend en leasehold (bail de longue durée) : 30 ans, puis 20 ans de plus au titre de la prolongation que le propriétaire a confirmée. Vous réservez la villa par son numéro, signez avec le promoteur, et un notaire enregistre le bail du terrain à l'achèvement. La copie de l'autorisation de construire (PBG) figure encore sur notre liste de demandes. Le certificat de conformité (SLF) d'abord, la licence de location ensuite : ni l'un ni l'autre n'existe avant la fin des travaux.

Propriété et permis : Neat House · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansCe qui compte, c'est la durée restante du bail à la livraison, pas à la signature. Les conditions de la prolongation de 20 ans figurent dans le contrat de bail du terrain.
ZonageRésidentiel, pondok wisata mentionnéLes zones résidentielles sont courantes à Bukit, et toutes n'autorisent pas la location à la nuit. Nous obtenons l'extrait du RDTR avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro de l'autorisation et l'extrait viennent avec le dossier de documents du promoteur ; nous récupérons les deux en premier.
PromoteurDM Project, société à confirmerNotre contrôle couvre les documents de la société du vendeur, le bail du terrain et les constructions déjà livrées par le promoteur.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxUne licence de location exige d'abord le SLF. Votre dernier paiement attend le dossier complet de documents.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSelon les spécifications du promoteurLes intérieurs en rendu ne tiennent pas lieu de descriptif. La liste réelle du mobilier et de l'électroménager figure en annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Neat House · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Neat House · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationL'acompte réserve cette villa à votre nom. Son montant reste à fixer.
  2. Étapes du chantierVous payez par étapes que nous vérifions, puisque les documents du promoteur ne contiennent aucun calendrier.
  3. LivraisonLe dernier virement part contre les documents complets et la signature chez le notaire.

Nous obtiendrons le plan de paiement du promoteur par écrit et le fixerons dans le contrat à la clôture de la due diligence.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Pandawa

Les groupes de touristes se pressent sur la plage de Pandawa en journée, à quelques minutes en voiture de la villa, et Kutuh redevient calme après le coucher du soleil. Cafés et commerces sont plus espacés qu'autour d'Uluwatu : un scooter est utile.

Neat House, villa de deux chambres : terrasse en bois le long de la piscine, rendu
Pandawa · Badung · Kutuh, Kuta Selatan
  • Plage de Timbis≈ 1,5 km
  • Point de vue pour observer les avions≈ 444 m
  • Supermarché≈ 914 m
  • Café≈ 916 m
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,6 km à vol d'oiseau

L'intérêt : une plage tranquille et un prix inférieur à celui des villas en bord de falaise. Le revers, ce sont les courses : pour les provisions ou un dîner, il faut prendre la route, et la mer n'a qu'une seule voie d'accès.

Kutuh · Pandawa · carte Google

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  • Supermarketboutique · 914 m
  • Local warungcafé · 916 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Neat House · villa 2 chambres

Que facture Rise Real Bali si j'achète cette villa Neat House ?

Rien. Le prix catalogue est ce que vous payez, et DM Project prend en charge notre rémunération. Avant tout acompte, nous demandons l'extrait du PBG, le statut de la licence de location, un relevé des surfaces de cette villa et le bail du terrain, puis nous comparons la parcelle à la carte de zonage RDTR. Nous prenons ce travail à notre charge et vous en remettons les conclusions par écrit.

Puis-je acheter cette villa à distance ?

Oui. Vous visitez la villa en vidéo, vous signez chez un notaire qui agit avec la procuration que vous accordez, et notre conseiller prend les clés pour votre compte. La maison étant encore en construction, l'argent part étape par étape, après que nous avons contrôlé le chantier et envoyé des photos. Le dernier paiement exige le dossier complet de documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons de Rp 2,1 M la nuit, un prix AirROI pour le corridor d'Uluwatu, Pandawa compris, corrigé pour une villa de deux chambres de 59 m². Nous testons trois taux d'occupation, 50, 60 et 70 %, pour une location gérée. Les charges d'exploitation absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Dans le scénario central, le modèle aboutit à un rendement net de 9,6 %, qui est notre estimation et non une garantie.

Pourquoi vois-je deux surfaces, 59 m² et 62,4 m² ?

Notre base et le propriétaire donnent 59 m² bâtis sur une parcelle de 140 m². Les plans du promoteur indiquent 62,4 m². L'écart vient en général du métrage, selon que l'on compte la terrasse ou non. Cette page affiche le chiffre de la base, et un relevé avant la transaction fixe la surface exacte dans une annexe de votre contrat.

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