PANDAWA · ID RR-2889

Pandawa Hills : studio de 35 m² à Kutuh, Pandawa

Le ticket d'entrée de Pandawa Hills donne 35 m² habitables, plus un balcon, dans le bloc de studios de quatre niveaux, avec une piscine commune en bas et un restaurant et un cinéma sur le toit. La société du promoteur gère les locations. D'après le tableau, vous le prendriez en leasehold (bail de longue durée) pour 26 + 26 ans, au prix de Rp 2,21 Md.

Lot dans Pandawa Hills · lots publiés : 4

  • Leasehold 26 + 26 ans
  • En construction
  • Restaurant sur le toit
  • Studiopièce de vie et cuisine en une seule pièce
  • 35 m²surface habitable hors balcon
  • 1salle de bain
  • 26+26ans de leasehold selon la grille tarifaire
  • T4 2026livraison selon la grille tarifaire (à confirmer)
  • 690 mjusqu'à la plage de Green Bowl

Bien

Ce que vous obtenez

Votre lot est un studio de 35 m² dans l'immeuble de quatre niveaux de Pandawa Hills, à Desa Kutuh. Le bloc entoure une piscine commune. En haut, le promoteur prévoit un restaurant et un cinéma tournés vers l'océan. La plage de Pandawa est à deux minutes selon le promoteur, et Green Bowl se trouve à environ 690 m.

Une seule pièce réunit le lit, la cuisine et le coin salon, avec une salle de bain séparée et un balcon en plus des 35 m². La brochure inclut les finitions et le mobilier dans le prix. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, la société de gestion intégrée compte plus que des mètres supplémentaires : il n'y a pas de gestionnaire extérieur à engager.

La grille de prix affiche ce type à Rp 2,21 Md. Les studios des niveaux 1 à 4 partagent ce prix, sans vue promise. Le promoteur place le terrain en zone rose, et le tableau donne un bail de 26 + 26 ans là où la brochure indique 25 + 25. La livraison figure au quatrième trimestre 2026. L'immeuble n'en est encore qu'au gros œuvre : nous confirmons donc la date et lions les paiements aux étapes.

Promoteur : Loyo & Bondar, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Pandawa Hills · studio 35 m² : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Ci-dessous, le calcul pour un studio : Rp 1,2 M par nuit réservée à Pandawa, moins les frais de gestion, les taxes, l'usure et l'entretien. Nous gardons des scénarios d'occupation bas, car le quartier tourne autour de 46 % en moyenne.

Brut 12,3 %≈ Rp 271 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 7,4 %≈ Rp 163 M par an · amorti en ≈ 13,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 271 M12,3 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 48,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 27,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 32,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 163 M7,4 % du prix · amorti en ≈ 13,6 ans
Scénarios d'occupation : Pandawa Hills · studio 35 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 226 MRp 90,4 MRp 136 M6,1 %16,3 ans
60 %baseRp 271 MRp 109 MRp 163 M7,4 %13,6 ans
70 %optimisteRp 317 MRp 127 MRp 190 M8,6 %11,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · villa 1 chambre : 7,9 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Acheter un studio ici, c'est signer un leasehold dont la durée attend encore une réponse unique : le tableau indique 26 + 26 ans, la brochure 25 + 25. Vous réservez, signez un PPJB une fois nos vérifications closes, et recevez le bail notarié à la remise des clés. L'achèvement du chantier permet d'obtenir le certificat de conformité (SLF) auprès de la régence, et la licence de location doit l'attendre.

Propriété et permis : Pandawa Hills · studio 35 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail26 + 26 ans sur la grille de prix, 25 + 25 dans la brochureLe promoteur doit confirmer la durée par écrit. Nous comptons les années restantes à partir de la livraison et inscrivons le renouvellement dans le PPJB.
ZonageZone rose, selon le promoteurLe marquage rose du promoteur doit être rapproché d'un document officiel. Nous sortons l'extrait RDTR avant votre paiement.
Permis de construire (PBG)À confirmerPas encore de numéro de permis. Il arrive avec le dossier de documents du promoteur, que nous demandons avant tout acompte.
PromoteurLoyo & Bondar, entité juridique à confirmerNotre vérification porte sur la société qui signe votre contrat, son bail foncier et ses immeubles déjà livrés.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa régence délivre le certificat de conformité (SLF) à la fin du chantier, et la licence de location en dépend. Votre dernier versement attend les deux.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier inclus, selon la brochureUne image de synthèse meublée n'est pas un descriptif. Nous demandons la liste détaillée et l'annexons à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Pandawa Hills · studio 35 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Pandawa Hills · studio 35 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationRéserve un studio ou une villa à votre nom. Le promoteur n'a pas encore fixé l'acompte.
  2. Premier versement30 % du prix, d'après la brochure du promoteur.
  3. Versements échelonnésSept paiements de 10 % chacun, sans intérêts sur 12 mois.
  4. Paiement intégralPayez tout d'avance et le promoteur déduit 5 %.

Ces conditions viennent de la brochure. Une fois les vérifications préalables terminées, le PPJB rattache chaque versement à une étape du chantier.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Autour de Kutuh, le sud du Bukit met trois plages à courte distance : Pandawa, Melasti et Green Bowl. Les locations de courte durée du secteur sont occupées environ 46 % des nuits, et nous estimons un studio ici à environ Rp 1,2 M la nuit.

Pandawa Hills : studio avec coin séjour, lit et penderie dans une seule pièce, image de synthèse du promoteur
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa
  • Plage de Pandawa2 min, selon le promoteur
  • Plage de Batu Barak≈ 610 m
  • Plage de Green Bowl≈ 690 m
  • Hôtels et commerces5 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11 km à vol d'oiseau

Les acheteurs de studios ici troquent la vie nocturne contre le calme. Pour dîner, il faut généralement prendre le scooter en direction d'Uluwatu ou de Nusa Dua.

Kutuh · Ungasan · carte Google

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  • Green bowl beachlieu d'intérêt · 692 m
  • green ballsalle de sport · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestaurant · 729 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Pandawa Hills · studio 35 m²

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète ce studio ?

Rien. Loyo & Bondar règle notre commission, et vous payez le prix catalogue. Pour ce studio, nos vérifications avant l'acompte portent sur l'extrait du permis de construire (PBG), une grille de prix à jour, le bail foncier et la question 26 + 26 ou 25 + 25 ans. Nous confrontons aussi le zonage au RDTR et recherchons l'entité juridique du promoteur, le tout à nos frais.

Puis-je acheter un studio Pandawa Hills à distance ?

Oui. Zoom remplace la visite sur place, une procuration couvre votre signature chez le notaire, et notre équipe s'occupe de la livraison. Le bloc étant encore en construction, chaque versement suit une étape que nous avons inspectée en personne et photographiée pour vous. Nous débloquons le dernier contre le dossier de documents complet. Votre acompte attend que les papiers soient en règle.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI situe un studio de Pandawa à Rp 1,2 M par nuit réservée une fois le tarif ajusté au type et à la surface. Pour un lot géré par des professionnels, nous testons trois niveaux d'occupation, 50, 60 et 70 %, avec 40 % du chiffre d'affaires absorbés par les charges. Le scénario à 60 % rapporte 7,4 % net par an. C'est notre estimation, qui ne garantit aucun revenu.

En quoi ce studio diffère-t-il du studio vue mer ?

L'étage et la vue. Ces lots standard se trouvent du niveau 1 au niveau 4, sans vue promise. Les studios vue mer occupent les niveaux 3 et 4 et coûtent Rp 2,48 Md contre Rp 2,21 Md ici. Les deux font 35 m². Les lots libres apparaissent en couleur sur la grille de prix : nous confirmons donc lesquels restent avant de fixer une visite.

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