PANDAWA · ID RR-2337

Pandawa Hills : studios de 35 à 43 m² et villas de 1 à 3 chambres à Kutuh, Pandawa

Loyo & Bondar construit à Kutuh une résidence mixte, à deux minutes en voiture de la plage de Pandawa selon le promoteur. Un bloc de studios de quatre niveaux de 35 à 43 m² entoure une piscine commune, avec des villas de une, deux et trois chambres à côté. La grille de prix indique un leasehold (bail de longue durée) de 26 + 26 ans et des prix à partir de Rp 2,21 Md.

  • Leasehold 26 + 26 ans
  • En construction
  • Restaurant sur le toit
  • Studio à 3chambres : studios et villas
  • 35–43 m²surface du studio hors balcon
  • 91–205 m²surface des villas selon la grille tarifaire
  • 26+26ans de leasehold selon la grille tarifaire
  • T4 2026livraison selon la grille tarifaire (à confirmer)

Bien

Ce que vous obtenez

Le site se trouve dans le village de Kutuh, au sud du Bukit, à deux minutes de la plage de Pandawa et à cinq des hôtels et des commerces, selon les chiffres du promoteur. Deux formats se partagent une même parcelle : un immeuble de studios de quatre niveaux autour d'une piscine commune, et des villas indépendantes de une, deux ou trois chambres. Sur le toit du bloc de studios, le promoteur prévoit un restaurant et un cinéma tournés vers l'océan.

Les studios font de 35 à 43 m² habitables, balcon en plus. La vue mer commence aux niveaux 3 et 4, et ces lots coûtent plus cher. Sur la grille, les villas mesurent 91 m² pour la 1 chambre, 126 m² pour la 2 chambres et 205 m² pour la 3 chambres. La brochure inclut les finitions et le mobilier dans le prix. Une société de gestion intégrée s'occupe des locations, ce qui compte plus, pour un propriétaire absent, que des mètres carrés supplémentaires.

Selon le promoteur, la parcelle se situe en zone rose, ce qu'un extrait RDTR confirmera ou corrigera. Durée sur la grille de prix : 26 + 26 ans. La brochure indique 25 + 25 : nous voulons donc un seul chiffre, signé. Prix de la grille : studio Rp 2,21 Md, studio vue mer Rp 2,48 Md, villa 1 chambre Rp 4,42 Md, villa 2 chambres Rp 5,31 Md, villa 3 chambres Rp 7,26 Md. Nous confirmons encore les lots libres, l'entité juridique et les permis.

Promoteur : Loyo & Bondar, tous les projets et conditions

Grille de prix du promoteur

Pandawa Hills : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Studio, étages 1 et 235–43 m²studioRp 2,21 Mdavec calcul →
Studio, étages 3 et 435–41 m²studioRp 2,21 Mdavec calcul →
Studio vue mer, étages 3 et 435 m²studioRp 2,48 Mdavec calcul →
Villa 1 chambre91 m²1Rp 4,42 Mdavec calcul →
Villa 2 chambres126 m²2Rp 5,31 Mdavec calcul →
Villa 3 chambres205 m²3Rp 7,26 Mdsur demande

Les chiffres de ce tableau proviennent de la grille de prix du promoteur, onglets appartements et villas. Les surfaces des studios ne comptent que l'intérieur, les balcons s'y ajoutent. Les lots libres sont repérés par une couleur sur la grille, et nous revérifions la disponibilité avant chaque visite.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez un leasehold, et sa durée est le point ouvert : 26 + 26 ans sur la grille de prix contre 25 + 25 dans la brochure. Ces deux chiffres appellent une réponse unique, signée par Loyo & Bondar, avant que vous ne versiez de l'argent. La réservation mène à un PPJB, et le bail notarié suit à la livraison par le promoteur. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location viennent après le chantier.

Propriété et permis : Pandawa Hills
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail26 + 26 ans sur la grille de prix, 25 + 25 dans la brochureNous exigeons la durée par écrit du promoteur. Le temps restant se compte à partir de la livraison, et la prolongation est inscrite au contrat.
ZonageZone rose, selon le promoteurUne couleur sur une grille de prix n'est pas un document. Un extrait RDTR tranche avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro et une copie avant l'acompte, avec le reste du dossier de vérifications préalables du promoteur.
PromoteurLoyo & Bondar, entité juridique à confirmerNous vérifions l'entité juridique, le bail foncier et les projets déjà livrés par Loyo & Bondar.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxPas de SLF, pas de licence de location. Nous lions le paiement final au dossier de documents.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier inclus, selon la brochureLes images de synthèse montrent une ambiance, pas un descriptif. La liste du mobilier et de l'électroménager est jointe au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Pandawa Hills ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous les envoie aujourd’hui.

Conditions

Pandawa Hills : échéancier de paiement

  1. RéservationRéserve un studio ou une villa à votre nom. Le promoteur n'a pas encore fixé l'acompte.
  2. Premier versement30 % du prix, d'après la brochure du promoteur.
  3. Versements échelonnésSept paiements de 10 % chacun, sans intérêts sur 12 mois.
  4. Paiement intégralPayez tout d'avance et le promoteur déduit 5 %.

L'échéancier vient de la brochure du promoteur. Après nos vérifications, nous inscrivons dans le PPJB des paiements liés aux étapes du chantier.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Kutuh se trouve au sud du Bukit, entre Ungasan et Nusa Dua, avec les plages de Pandawa, de Melasti et de Green Bowl tout près. Il y a du vent, les vues sur l'océan sont larges, et il faut prendre le scooter vers Uluwatu ou Nusa Dua pour un café ou les courses.

Pandawa Hills : transats et ombrages au bord de la piscine, image de synthèse du promoteur
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa
  • Plage de Pandawa2 min, selon le promoteur
  • Plage de Batu Barak≈ 610 m
  • Plage de Green Bowl≈ 690 m
  • Hôtels et commerces5 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11 km à vol d'oiseau

Kutuh attire les acheteurs avec la plage de Pandawa et le sud tranquille du Bukit. Le prix de ce calme : les courses du quotidien prennent plus de temps qu'à Uluwatu.

Kutuh · Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Pandawa Hills

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Pandawa Hills ?

Zéro pour vous, l'acheteur. Les prix ici reprennent la grille de Loyo & Bondar, et notre commission est à la charge du vendeur. À nos frais, avant tout acompte, nous examinons le terrain, le bail foncier et les permis, puis nous rédigeons ce qui reste ouvert. Le choix d'un lot et la négociation du paiement échelonné avec le promoteur font aussi partie de ce travail.

Puis-je acheter dans Pandawa Hills sans me rendre à Bali ?

Oui. Un conseiller vous montre le site et les images de synthèse sur Zoom, et Loyo & Bondar propose des visites 3D des studios, du toit et des trois types de villa. Nous vérifions nous-mêmes les documents. La signature chez le notaire se fait par procuration. Les paiements suivent les étapes du chantier plutôt que des dates du calendrier, et à la livraison nous contrôlons les finitions par rapport au descriptif.

Quel type de propriété obtiennent les acheteurs de Pandawa Hills, et pour combien de temps ?

Un leasehold, c'est-à-dire un bail foncier de longue durée, car la pleine propriété (freehold, Hak Milik) n'est pas ouverte aux étrangers. La grille de prix du promoteur indique 26 + 26 ans, alors que la brochure dit 25 + 25. La zone rose est la lecture que fait le promoteur de la parcelle. Avant un acompte, nous voulons la durée par écrit, un extrait RDTR qui confirme le zonage et la prolongation détaillée dans le contrat.

Combien coûtent les lots de Pandawa Hills, et quand est la livraison ?

Sur la grille de prix, un studio de 35 à 43 m² coûte Rp 2,21 Md et un studio vue mer Rp 2,48 Md. Les villas coûtent Rp 4,42 Md pour la 1 chambre de 91 m², Rp 5,31 Md pour la 2 chambres et Rp 7,26 Md pour la 3 chambres de 205 m². La grille indique une livraison au quatrième trimestre 2026, date que nous confirmons encore avec Loyo & Bondar.

Existe-t-il un plan de paiement à Pandawa Hills ?

Oui, d'après la brochure du promoteur. Vous versez 30 %, puis sept paiements de 10 % sans intérêts sur 12 mois. Payer la totalité d'un coup donne droit à une remise de 5 %. La brochure précise aussi que les finitions et le mobilier sont inclus dans le lot. Nous ajoutons au contrat des paiements liés aux étapes du chantier et une pénalité de retard de livraison.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les documents du promoteur ne contiennent aucun chiffre de rendement, et la page du projet n'en affiche pas non plus. Nous modélisons chaque lot séparément : un tarif à la nuit AirROI pour Pandawa, ajusté selon le type de lot, un taux d'occupation de locations gérées par des professionnels et des charges à 40 % du chiffre d'affaires. Vous trouverez les simulations sur les pages des lots. Prenez-les pour des estimations, pas pour un revenu garanti.

Lots de ce projet

4 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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