PANDAWA · ID RR-2910

Pandawa Hills : villa 2 chambres, 126 m², à Kutuh, Pandawa

Les familles qui louent pour une semaine ou plus sont la clientèle naturelle de cette villa 2 chambres de 126 m², avec sa cuisine à îlot et son coin repas. La résidence ajoute une piscine commune, un restaurant et un cinéma sur le toit, et une gestion sur place. Le leasehold (bail de longue durée) est de 26 + 26 ans d'après le tableau du promoteur, et le prix de Rp 5,31 Md.

Lot dans Pandawa Hills · lots publiés : 4

  • Leasehold 26 + 26 ans
  • En construction
  • Restaurant sur le toit
  • 2chambres
  • 126 m²surface des villas selon la grille tarifaire
  • 2salles de bain
  • 26+26ans de leasehold selon la grille tarifaire
  • T4 2026livraison selon la grille tarifaire (à confirmer)
  • 690 mjusqu'à la plage de Green Bowl

Bien

Ce que vous obtenez

Avec ses 126 m², la villa 2 chambres se trouve sur le site de Pandawa Hills, à Desa Kutuh, et partage ses équipements avec le bloc de studios : la piscine, le restaurant et le cinéma sur le toit, et la société de gestion du promoteur. La plage de Pandawa est à deux minutes, selon le promoteur.

Deux chambres et une cuisine-salle à manger organisée autour d'un îlot placent la villa dans le segment de la location familiale. Les séjours sont plus longs, la basse saison pèse moins, et la réservation moyenne est plus élevée que celle des studios de la résidence. Passer à la villa 3 chambres de 205 m² coûte Rp 1,95 Md de plus.

La grille de prix du promoteur fixe cette villa à Rp 5,31 Md. Le promoteur décrit le terrain comme zone rose. Sur le bail, les chiffres divergent (26 + 26 ans sur une page, 25 + 25 sur une autre), et nous demandons une valeur unique par écrit. Le tableau vise le quatrième trimestre 2026 pour la livraison. Le bâtiment étant au stade du gros œuvre, nous confirmons cette date et lions chaque paiement à une étape.

Promoteur : Loyo & Bondar, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Pandawa Hills · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Ci-dessous, le calcul d'une villa familiale : Rp 3,2 M la nuit pour des voyageurs à Pandawa, après gestion, taxes, usure et entretien. L'occupation du secteur tourne autour de 46 % : nos scénarios restent donc prudents.

Brut 13,1 %≈ Rp 698 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 7,9 %≈ Rp 419 M par an · amorti en ≈ 12,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 698 M13,1 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 126 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 69,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 83,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 419 M7,9 % du prix · amorti en ≈ 12,7 ans
Scénarios d'occupation : Pandawa Hills · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 581 MRp 233 MRp 349 M6,6 %15,2 ans
60 %baseRp 698 MRp 279 MRp 419 M7,9 %12,7 ans
70 %optimisteRp 814 MRp 326 MRp 488 M9,2 %10,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Il s'agit d'un leasehold, avec un chiffre encore à trancher : le tableau indique 26 + 26 ans, la brochure 25 + 25. Le parcours va de la réservation à un PPJB signé après nos vérifications, pour finir par le bail notarié le jour de la livraison. Le chantier doit être terminé avant le certificat de conformité (SLF), et la licence de location suit le SLF.

Propriété et permis : Pandawa Hills · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail26 + 26 ans sur la grille de prix, 25 + 25 dans la brochureIl nous faut d'abord une durée écrite du promoteur. Nous comptons ensuite les années restantes à partir de la livraison et inscrivons le renouvellement au contrat.
ZonageZone rose, selon le promoteurNous ne nous fions pas au code couleur du promoteur. L'extrait RDTR a le dernier mot, et nous l'obtenons avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerLes détails du permis manquent encore. Nous demandons le numéro et l'extrait du permis de construire (PBG) avec les documents de vérifications préalables du promoteur.
PromoteurLoyo & Bondar, entité juridique à confirmerNous examinons qui signe le contrat, ce que dit le bail foncier et quels projets le promoteur a déjà terminés.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa licence de location ne peut pas précéder le SLF. C'est pourquoi le versement final dépend du dossier de documents.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier inclus, selon la brochureLa cuisine à îlot de l'image de synthèse montre un projet, pas une liste de livraison. Le descriptif détaillé est joint à votre contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Pandawa Hills · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Pandawa Hills · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationRéserve un studio ou une villa à votre nom. Le promoteur n'a pas encore fixé l'acompte.
  2. Premier versement30 % du prix, d'après la brochure du promoteur.
  3. Versements échelonnésSept paiements de 10 % chacun, sans intérêts sur 12 mois.
  4. Paiement intégralPayez tout d'avance et le promoteur déduit 5 %.

La brochure présente ce plan. Notre projet de PPJB relie chaque versement à une étape du chantier vérifiée.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Les familles aiment Kutuh pour les journées à la plage : Pandawa propose des locations de canoës et des warungs sur le sable, et Melasti et Green Bowl sont proches. Dans le secteur, les locations remplissent environ 46 % des nuits, et nous modélisons cette villa à environ Rp 3,2 M la nuit.

Pandawa Hills : cuisine et coin repas avec îlot dans une villa 2 chambres, image de synthèse du promoteur
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa
  • Plage de Pandawa2 min, selon le promoteur
  • Plage de Batu Barak≈ 610 m
  • Plage de Green Bowl≈ 690 m
  • Hôtels et commerces5 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11 km à vol d'oiseau

Notre page du quartier présente Pandawa comme une destination pour familles en séjour d'une semaine plutôt que pour surfeurs. Revers de la médaille : moins de restaurants qu'à Uluwatu, si bien que les soirées passent souvent par la route.

Kutuh · Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 5hôtels
  • 2lieux d'intérêt
  • 2restaurants
  • 1salle de sport
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  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
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  • Batu Barak Beachplage · 608 m
  • Wood Shackrestaurant · 662 m
  • Pura Batu Pagehlieu d'intérêt · 674 m
  • Green bowl beachlieu d'intérêt · 692 m
  • green ballsalle de sport · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestaurant · 729 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Pandawa Hills · villa 2 chambres

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de la villa 2 chambres à Pandawa Hills ?

Vous ne payez aucun frais. Le prix catalogue de Loyo & Bondar reste inchangé, et le promoteur prend en charge notre commission. Avant votre acompte, nous réunissons l'extrait du PBG et une grille de prix à jour, passons en revue le bail foncier et établissons si la durée est de 26 + 26 ou de 25 + 25 ans. La vérification du zonage auprès du RDTR et l'examen de l'entité du promoteur sont aussi à nos frais.

Une famille peut-elle acheter cette villa sans venir à Bali ?

Oui. La visite se fait sur Zoom, et un notaire s'occupe de la signature grâce à votre procuration. Nous prenons livraison pour vous. Tant que la villa est en chantier, chaque paiement correspond à une étape que notre équipe contrôle sur place et photographie pour vous. Le dernier paiement n'intervient que contre le jeu complet de documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI pour Pandawa donnent le tarif de départ, ajusté à Rp 3,2 M la nuit pour deux chambres. Nous testons 50, 60 et 70 % d'occupation sous gestion professionnelle et retranchons des charges de 40 % du chiffre d'affaires. Le scénario central à 60 % rapporte 7,9 % net. Prenez-le pour notre estimation, pas pour un revenu promis.

Qu'est-ce qui est inclus dans le prix de la villa ?

Les finitions et le mobilier, selon la brochure du promoteur. Nous demandons le descriptif réel et l'annexons au contrat, car « meublé » sans liste peut vouloir dire n'importe quoi. La société de gestion du promoteur gère les locations, et nous lisons son contrat et ses frais avant votre acompte, avec les autres documents.

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