PANDAWA · ID RR-2833

Ramada Encore Pandawa Hills: willa z trzema sypialniami, 292,61 m², w Pandawa

Ta willa z trzema sypialniami to największy układ w kompleksie: 292,61 m² na działce 328,73 m². Ma tarasy z widokiem na ocean i basen pod pergolą. Rp 10,71 mld kupuje dzierżawę gruntu na 30 lat z przedłużeniem o 20 lat deklarowanym przez dewelopera. Morze jest 400 metrów stąd, deweloper celuje w odbiór na koniec 2027 r.

Lokal w projekcie Ramada Encore Pandawa Hills · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 + 20 lat
  • W budowie
  • Widok na ocean
  • 3sypialnie
  • 292,61 m²powierzchnia całkowita
  • 328,73 m²działka
  • Leasehold30 + 20 lat
  • Late 2027odbiór (do potwierdzenia)
  • 400 mdo morza

Nieruchomość

Co kupujesz

Przy 292,61 m² na działce 328,73 m² willa z 3 sypialniami to największy typ w Ramada Encore Pandawa Hills. Stoi na zboczu nad Pandawa, 400 metrów od morza według naszych danych i ok. kilometra od plaży w linii prostej.

Według wizualizacji dewelopera dostajesz trzy sypialnie, salon ze schodami i zielenią wewnątrz, dwa tarasy z widokiem na ocean i basen pod pergolą. Widok z tego rzędu domów zostaje otwarty, i to on tłumaczy, dlaczego ta willa kosztuje dużo więcej niż domy szeregowe niżej.

Najpierw trzydzieści lat dzierżawy gruntu, potem zadeklarowane przedłużenie o 20 lat. Cennik dewelopera wycenia tę willę na Rp 10,71 mld jako zwykłą sprzedaż. Najnowszy potwierdzony harmonogram pokazuje odbiór na koniec 2027 r., i tę datę sprawdzamy jeszcze raz z Anta Group.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ramada Encore · willa z 3 sypialniami: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej trzy sypialnie w Pandawa zarabiają w modelu Rp 4,6 mln za dobę, netto po opłacie operatora, podatku, zużyciu i utrzymaniu.

Brutto 10,2%≈ Rp 1,09 mld rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 4,6 mln za noc Netto 5,6%≈ Rp 601 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 17,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,09 mld10,2% ceny · Rp 4,6 mln za noc, obłożenie 65%
  • Operator hotelowyRp 251 mln23% przychodu · zarządzanie hotelowe pod marką
  • PodatekRp 109 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 131 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 601 mln5,6% ceny · okres zwrotu ≈ 17,8 lat
Scenariusze obłożenia: Ramada Encore · willa z 3 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 45%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 924 mlnRp 416 mlnRp 508 mln4,7%21,1 lat
65%bazowyRp 1,09 mldRp 491 mlnRp 601 mln5,6%17,8 lat
75%optymistycznyRp 1,26 mldRp 567 mlnRp 693 mln6,5%15,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 4,6 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
45% przychodu: operator resortu 23%, podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupujesz tu leasehold: 30 lat, potem przedłużenie o 20 lat opisane w warunkach dewelopera. Nasza baza ma dla tego projektu też zapis o 50 latach, więc chcemy mechanizmu przedłużenia opisanego na piśmie przed podpisaniem. Kroki: rezerwacja, PPJB z deweloperem i notarialny leasehold przy odbiorze. SLF przychodzi po zakończeniu budowy, a licencja na najem idzie za nim.

Prawo i pozwolenia: Ramada Encore · willa z 3 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 + 20 latJeden zapis w bazie podaje zamiast tego 50 lat. Przed podpisaniem deweloper przedstawia nam warunki przedłużenia na piśmie, a pozostałe lata liczymy od odbioru.
Strefa (RDTR)Turystyczna i mieszana, według bazy ofertOferta oznacza grunt jako turystyczno-mieszany. Sprawdzamy to wypisem z RDTR, zanim wpłacisz pieniądze.
Pozwolenie na budowę (PBG)Zadeklarowane, prosimy o kopięPBG widnieje w ofercie, ale sam dokument jeszcze do nas nie dotarł. Zdobywamy kopię przed opłatą rezerwacyjną.
DeweloperAnta Group, podmiot prawny do potwierdzeniaWidnieją tu dwie nazwy: Ramada Encore by Wyndham jako marka hotelowa, Anta Group jako deweloper. Sprawdzamy podmiot wykonawczy dewelopera, jego ukończone projekty i dzierżawę gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyNajpierw SLF, dopiero potem willa może dostać licencję na najem. Dlatego Twoje płatności idą za ukończonymi etapami budowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórUkończone i umeblowane, według deweloperaMateriały dewelopera opisują willę jako ukończoną i umeblowaną. Podpisana specyfikacja mebli i sprzętu jest częścią umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ramada Encore · willa z 3 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Ramada Encore · willa z 3 sypialniami

  1. Zaliczka 30%30% przy podpisaniu, zgodnie z głównymi dokumentami sprzedażowymi dewelopera.
  2. RatyReszta przychodzi w częściach, ostatnia do lipca 2027 r.
  3. OdbiórWilla przechodzi na Ciebie po SLF, który deweloper planuje na koniec 2027 r.

Część ofert dewelopera podaje zaliczkę 25% i inny okres płatności. Dla tej willi zaczynamy od głównych materiałów i potwierdzamy dokładne warunki przed rezerwacją.

Położenie

Położenie: Pandawa

Pandawa to biała plaża na Bukit, do której prowadzi droga wycięta w klifach, blisko Green Bowl, Batu Barak i Melasti. Dane dla dzielnicy pokazują stawkę Rp 4,3 mln za dobę i obłożenie 46%.

Willa Ramada Encore 3BR: fasada z tarasami, wizualizacja dewelopera
Pandawa · Badung · nad wybrzeżem
  • Do morza≈ 400 m
  • Plaża Pandawa≈ 1 km w linii prostej
  • Plaża Green Bowl≈ 1,7 km w linii prostej
  • Nusa Dua≈ 7,1 km w linii prostej
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 35 min

Willa z trzema sypialniami sprawdza się tu dla rodzin rezerwujących pełny tydzień wokół plaży. Ceną tego spokoju jest mniej restauracji niż w Uluwatu czy Canggu, więc wieczorne wyjścia oznaczają dojazd.

Pandawa · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6hotele
  • 5atrakcje
  • 3plaże
  • 2kawiarnie
  • 1restauracje

Najbliższe miejsca

  • Puri Pandawa Resorthotel · 101 m
  • Manik Pandawa villahotel · 163 m
  • Patung Tikus Putihatrakcja · 574 m
  • Patung Dharmawangsaatrakcja · 595 m
  • Patung Arjunaatrakcja · 621 m
  • Pantai Pandawaplaża · 628 m
  • Pandawa Beach homestayhotel · 660 m
  • Canoe Rentalatrakcja · 697 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ramada Encore · willa z 3 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi?

Nic. Cena pochodzi od dewelopera, który też pokrywa naszą prowizję. Dla willi z 3 sypialniami prosimy o rzut, aktualny cennik i kopię PBG, sprawdzamy dzierżawę gruntu i sposób działania jej przedłużenia oraz potwierdzamy strefę w RDTR. Za te sprawdzenia płacimy sami, a przed Twoją wpłatą dostajesz pisemne podsumowanie tego, co wciąż otwarte.

Czy mogę kupić tę willę z zagranicy?

Tak. Pokazujemy Ci działkę i budowę na Zoomie, a notariusz zajmuje się umową na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Willa jest w budowie, więc płatności idą za etapami, które sprawdzamy na miejscu, każdy z raportem fotograficznym. Odbieramy klucze w Twoim imieniu przy odbiorze i uwalniamy ostatnią płatność tylko za pełnym kompletem dokumentów.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Dane AirROI dla Pandawa dają stawkę bazową, a my korygujemy ją do Rp 4,6 mln za dobę dla trzech sypialni i 292 m². Obłożenie wynosi 55, 65 i 75% dla najmu z profesjonalnym zarządzaniem, z 45% przychodu na koszty. Przy 65% willa zarabia netto ok. Rp 601 mln rocznie, czyli 5,6% dochodu netto. Duże wille zarabiają więcej za dobę, ale mniej na każdą zainwestowaną rupię.

Dlaczego koszty zabierają tu 45%, a nie 40%?

Siecią pod marką Ramada Encore by Wyndham zarządza strona hotelowa, a ona liczy sobie więcej niż standardowa spółka zarządzająca: 23% przychodu wobec 18%. Dodaj 10% podatku i 12% na zużycie i utrzymanie, i wychodzi 45%. Czytamy umowę zarządzania przed opłatą rezerwacyjną, by sprawdzić opłatę operatora i kto płaci za naprawy.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →