PANDAWA · ID RR-2896

Pandawa Hills: studio 35 m² z widokiem na ocean w Kutuh, Pandawa

Lokale na trzecim i czwartym piętrze mają w Pandawa Hills widok na ocean, a to studio 35 m² jest jednym z nich. Dostajesz też wspólny basen oraz restaurację i kino na dachu. Leasehold to 26 + 26 lat według cennika dewelopera, a cena to Rp 2,48 mld.

Lokal w projekcie Pandawa Hills · lokale w katalogu: 4

Leasehold 26 + 26 lat
W budowie
Restauracja na dachu

Studiostrefa dzienna i kuchnia w jednym pokoju
35 m²powierzchnia mieszkalna bez balkonu
3–4piętro, widok na ocean
26+26lata leasehold według cennika
IV kw. 2026odbiór według cennika (do potwierdzenia)
690 mdo plaży Green Bowl

Nieruchomość

Co kupujesz

To studio 35 m² patrzy na ocean z trzeciego lub czwartego piętra bloku Pandawa Hills w Desa Kutuh. Deweloper trzyma lokale z widokiem na tych dwóch piętrach, bo sąsiednie budynki zasłaniają widok niżej. Na dachu restauracja i kino patrzą na morze.

Metraż odpowiada standardowemu studiu. Zmienia się wysokość, widok i dopłata Rp 266 mln. Przy najmie na doby ta dopłata zwykle zwraca się szybciej niż dodatkowe metry. Widok na ocean na pierwszym zdjęciu oferty podnosi zarówno stawkę, jak i odsetek oglądających, którzy rezerwują.

Deweloper oznacza grunt jako strefę różową. Cennik podaje leasehold 26 + 26 lat, broszura 25 + 25, i to rozstrzygamy. Cena według cennika: Rp 2,48 mld. Cennik pokazuje odbiór na czwarty kwartał 2026 r., ale dziś budynek to wciąż surowy stan, więc data zostaje na naszej liście do potwierdzenia, a każda płatność wiąże się z etapem.

Deweloper: Loyo & Bondar. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej wyliczenie dla widoku na ocean: Rp 1,4 mln za dobę w Pandawa, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania. Obłożenie trzymamy ostrożnie, bo dzielnica notuje ok. 46%.

Brutto 12,5%≈ Rp 310 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,4 mln za noc Netto 7,5%≈ Rp 186 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,3 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 310 mln12,5% ceny · Rp 1,4 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 55,8 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 31,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 37,2 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 186 mln7,5% ceny · okres zwrotu ≈ 13,3 lat

Scenariusze obłożenia: Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 258 mln	Rp 103 mln	Rp 155 mln	6,3%	16,0 lat
60%bazowy	Rp 310 mln	Rp 124 mln	Rp 186 mln	7,5%	13,3 lat
70%optymistyczny	Rp 362 mln	Rp 145 mln	Rp 217 mln	8,8%	11,4 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 1,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią: 7,9% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Podpisujesz leasehold, którego okres wciąż nie jest ustalony między cennikiem (26 + 26 lat) a broszurą (25 + 25). Po rezerwacji i naszych sprawdzeniach podpisujesz PPJB, a notariusz sporządza leasehold, gdy deweloper odda budynek. Ukończenie odblokowuje SLF, a licencja na najem krótkoterminowy jest kolejna w kolejce.

Prawo i pozwolenia: Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	26 + 26 lat w cenniku, 25 + 25 w broszurzeDwa dokumenty dają dwa okresy. Chcemy jednej liczby podpisanej przez dewelopera, z przedłużeniem zapisanym w umowie.
Strefa (RDTR)	Różowa strefa, według deweloperaRóżowy kolor na planie dewelopera wciąż potrzebuje oficjalnej mapy RDTR za sobą, i to sprawdzamy przed jakąkolwiek wpłatą.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaCzekamy na numer i wypis pozwolenia, o które prosimy razem z pełnym zestawem dokumentów dewelopera.
Deweloper	Loyo & Bondar, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy podmiot z umowy, dzierżawę gruntu i to, co deweloper już oddał wcześniej.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyBez SLF regencja nie wyda licencji na najem. Twoja ostatnia rata jest wymagalna dopiero za te dokumenty.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Wykończenie i meble w cenie, według broszuryWizualizacja z widokiem na ocean pokazuje stylizację, nie inwentarz. Prawdziwa lista mebli staje się załącznikiem do umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean

RezerwacjaRezerwuje studio lub willę na Twoje nazwisko. Deweloper nie ustalił jeszcze opłaty rezerwacyjnej.
Pierwsza wpłata30% ceny, według broszury dewelopera.
RatySiedem wpłat po 10%, bezodsetkowo przez 12 miesięcy.
Płatność jednorazowaPłacisz całość z góry, a deweloper daje 5% rabatu.

Harmonogram wzięliśmy z broszury. Powiązanie z etapami trafia do Twojego PPJB po due diligence.

Położenie

Położenie: Kutuh · Ungasan

Wysokość opłaca się na Bukit: z wyższych pięter w Kutuh patrzysz ponad wapiennym wybrzeżem na otwarte morze. Noce wokół Pandawa rezerwują się na ok. 46% w całej okolicy, a nasz model daje temu studiu ok. Rp 1,4 mln za dobę.

Pandawa Hills: sofa studia przy przesuwnym oknie z widokiem na ocean, wizualizacja dewelopera — Ungasan · Badung · Desa Kutuh, blisko plaży Pandawa

Plaża Pandawa2 min według dewelopera
Plaża Batu Barak≈ 610 m
Plaża Green Bowl≈ 690 m
Hotele i sklepy5 min według dewelopera
Lotnisko Ngurah Rai≈ 11 km w linii prostej

Lokale z widokiem sprzedaje zdjęcie oferty. Kutuh wieczorami jest jednak ciche, więc goście wyjeżdżają na kolację.

Kutuh · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

5hotele
2atrakcje
2restauracje
1siłownie
1plaże

Najbliższe miejsca

Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
The Akasea Villahotel · 451 m
Batu Barak Beachplaża · 608 m
Wood Shackrestauracja · 662 m
Pura Batu Pagehatrakcja · 674 m
Green bowl beachatrakcja · 692 m
green ballsiłownia · 713 m
Warung greenbowl Beachrestauracja · 729 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean

Ile Rise Real Bali bierze za zakup studia z widokiem na ocean w Pandawa Hills?

Zero. Obowiązuje cennik dewelopera, a deweloper płaci nam. Dla tego lokalu prosimy o wypis PBG, aktualny cennik i rzut pokazujący, w którą stronę patrzą okna. Czytamy dzierżawę gruntu, ustalamy, który okres leasehold obowiązuje, sprawdzamy strefę w RDTR i podmiot prawny. Dostajesz pisemny raport przed jakąkolwiek wpłatą, bezpłatnie.

Czy mogę kupić to studio bez podróży na Bali?

Tak. Pokazujemy teren i wizualizacje na Zoomie, a Twoje pełnomocnictwo załatwia sprawy u notariusza. Budowa trwa, więc każdą ratę wiążemy z ukończonym etapem, odwiedzamy teren i wysyłamy zdjęcia. Ostatnia płatność idzie za dokumentami, a opłaty rezerwacyjnej nie płacisz, dopóki papiery nie przejdą naszego sprawdzenia.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Stawka za dobę Rp 1,4 mln pochodzi z danych AirROI dla Pandawa, skorygowanych pod studio z widokiem na ocean. Sprawdzamy trzy warianty obłożenia, 50, 60 i 70%, dla lokalu z profesjonalnym zarządzaniem, odejmując 40% przychodu na koszty. Wariant bazowy daje 7,5% dochodu netto. To szacunek z naszego modelu, nie obiecany zwrot.

Czy widok na ocean jest zagwarantowany w umowie?

Cennik dewelopera pokazuje lokale z widokiem w osobnej linii, w wyższej cenie, ale chcemy widoku zapisanego w umowie, nie tylko w broszurze. Przed opłatą rezerwacyjną prosimy o rzut z orientacją okien i sprawdzamy, czy ktoś mógłby później zabudować teren przed blokiem.

Oferty