CEMAGI · ID RR-3260

PREDMET.CEMAGI : appartement 1 chambre de 69,5 m² à Cemagi, le plus grand type de l'immeuble

Ici, c'est la surface qui compte : cet appartement de 69,5 m² est le plus grand type de PREDMET.CEMAGI, avec une cuisine-séjour à îlot, une chambre séparée et un balcon. Le niveau fait le prix, à partir de Rp 2,82 Md. Le leasehold (bail de longue durée) est de 27 ans plus 15, et l'océan est à 106 mètres.

Lot dans PREDMET.CEMAGI · lots publiés : 4

  • Leasehold 27 + 15 ans
  • Finitions
  • Chambre séparée
  • Face à l'océan
  • 1chambre avec porte
  • 69,5 m²surface totale de l'appartement
  • 1salle de bain avec douche
  • Leasehold27 ans plus une option de 15 ans
  • 106 mjusqu'à l'océan

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 69,5 m², rien n'est plus grand dans l'immeuble. Un mur sépare la chambre de la cuisine-séjour, et il y a un balcon. Le tableau recense ces lots aux niveaux 2 à 5, tous avec des fenêtres côté océan. Pour une famille ou un locataire longue durée, c'est un vrai logement, pas seulement un endroit où dormir.

Predmet le livre fini : un îlot de cuisine avec électroménager intégré, du terrazzo au sol, un enduit texturé et une penderie dans la chambre. En bas, vous avez une réception, un restaurant, un spa et une salle de sport. La piscine et le bar se trouvent sur le toit. Les documents du promoteur ne nomment aucune société de gestion : pour la location, nous en trouverions une pour vous.

Le leasehold est de 27 ans, et notre base indique une prolongation de 15 ans. Les prix montent à chaque niveau : Rp 2,82 Md au niveau 2, Rp 3,04 Md au niveau 3, Rp 3,49 Md au niveau 4 et Rp 3,98 Md au niveau 5. Nous inscrivons le numéro du lot et le niveau dans la réservation avant le premier paiement.

Promoteur : Predmet, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 69,5 m² : rendement brut et net

Le promoteur ne cite aucun rendement ici : nous avons donc construit les chiffres nous-mêmes. Une nuit dans l'appartement de 69,5 m² rapporte Rp 2,0 M, et nous retranchons le gestionnaire, les taxes, l'usure et l'entretien. Le secteur de Cemagi n'est occupé que 45 à 48 % des nuits : nos scénarios d'occupation partent donc plus bas que d'habitude.

Brut 17,1 %≈ Rp 483 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit Net 10,3 %≈ Rp 290 M par an · amorti en ≈ 9,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 483 M17,1 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 86,9 MLa société de gestion garde 18 % des revenus, fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 48,3 MImpôt de 10 % sur les revenus locatifs, selon la structure de détention
  • Usure et entretienRp 58,0 MFixé à 12 % des revenus pour les nuits vides, les consommables et les réparations
  • Net pour vousRp 290 M10,3 % du prix · amorti en ≈ 9,7 ans
Scénarios d'occupation : PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 69,5 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 409 MRp 163 MRp 245 M8,7 %11,5 ans
65 %baseRp 483 MRp 193 MRp 290 M10,3 %9,7 ans
75 %optimisteRp 557 MRp 223 MRp 334 M11,8 %8,4 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Cemagi Villa : 13,4 % net avec 65 % d’occupation; Casa Kayana · villa 2 chambres : 8,7 % net avec 65 % d’occupation; Casa Nostra : 8,6 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est un bail de 27 ans, que notre base indique prolongeable de 15 ans. Vous choisissez un niveau, réservez ce lot, signez le PPJB et recevez l'acte de bail chez le notaire quand l'appartement vous est remis. Predmet affirme que le permis de construire existe et que le dossier du certificat de conformité (SLF) est déposé. Ce n'est qu'après le SLF que l'on peut obtenir la licence de location de courte durée pour le lot.

Propriété et permis : PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 69,5 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 + 15 ansNous tirons les deux chiffres de notre base. Pour un logement où vous pourriez vivre, le décompte pertinent commence à la remise des clés : nous le comparons donc au bail principal du terrain.
ZonageEn cours d'examenAucun document ne mentionne le zonage. Nous confirmons par le RDTR, avant tout acompte, que la parcelle autorise la location à la nuit.
Permis de construire (PBG)Obtenue, selon le promoteurAvant tout paiement, il nous faut le numéro et l'extrait du PBG. Les deux sont joints à votre accord.
PromoteurPredmet, entité juridique à confirmerNous vérifions qui signe pour Predmet, le bail foncier qui sous-tend l'immeuble et l'historique de la société. Elle a achevé PREDMET.BABAKAN, et PREDMET.PERERENAN est en cours.
Certificat de conformité (SLF)Demande déposée, selon le promoteurPas de certificat, pas de licence de location. Nous conditionnons votre dernier versement à la réception du jeu complet de documents.
Licence de location courte durée (NIB)À l'ouverture de l'immeubleAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et cuisine intégrée, selon les rendus 3DL'îlot, la penderie et l'électroménager des images de synthèse ne comptent qu'une fois inscrits dans l'annexe du contrat : nous y listons donc chaque élément.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 69,5 m² ?

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Conditions

PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 69,5 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationVous choisissez votre niveau, et Predmet réserve ce lot pour vous ; le montant de l'acompte reste à confirmer.
  2. Premier paiementLa moitié du prix de l'étage, selon notre base.
  3. Versements échelonnésLe reste se règle par étapes que Predmet planifie avec vous de façon flexible.
  4. LivraisonActe de bail chez le notaire, puis inspection avant la signature de réception de l'appartement.

Nos fiches mentionnent 50 % au départ et un solde flexible. Nous faisons inscrire l'échéancier exact dans le PPJB après vérification des permis.

Localisation

Emplacement : Cemagi · Badung

Cemagi convient aux séjours plus longs et plus calmes : ce village se trouve un cran au-delà de Seseh, en direction de Tanah Lot. Rizières et sable noir l'entourent, le foncier y coûte moins cher qu'ailleurs sur le littoral de Badung, et les cafés et les commerces se trouvent à Pererenan.

PREDMET.CEMAGI : zone d'entrée couverte de la résidence, image de synthèse du promoteur
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Océan106 m
  • Temple Pura Dalem Segara109 m
  • Temple Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 m
  • Seseh General Store1,0 km
  • Temple de Tanah Lot≈ 2,9 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 13,7 km

Les locataires longue durée et les familles viennent pour un océan accessible à pied et un ticket d'entrée inférieur à celui de Pererenan. Les courses et les restaurants sont dans le village voisin : un scooter ou une voiture fait donc partie du marché.

Cemagi · Badung · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 69,5 m²

Combien Rise Real Bali me coûte-t-elle pour l'appartement de 69,5 m² ?

Rien du tout. Le prix du niveau fixé par Predmet est votre prix, et notre commission est à la charge du promoteur. Une fois votre niveau choisi, nous sortons ce lot du tableau, demandons l'extrait du PBG, relançons sur l'état du SLF et de la licence de location et recoupons le zonage dans le RDTR. Vous recevez nos conclusions par écrit avant l'acompte, et nous en assumons le coût.

Puis-je comparer les étages à distance avant d'en choisir un ?

Oui. L'immeuble est construit : nous filmons donc la vue et la lumière du niveau 2 au niveau 5 et vous montrons les finitions dans un vrai lot. C'est vous qui décidez quel niveau justifie son prix. La signature a lieu chez un notaire, sur votre procuration, et à la livraison notre équipe contrôle l'appartement et vous envoie des photos.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif part des données AirROI des douze derniers mois pour la zone de Cemagi et Seseh, ajustées à la hausse pour un 1 chambre de 69,5 m². Nos scénarios remplissent 55, 65 ou 75 % des nuits avec un gestionnaire professionnel aux commandes. Les charges d'exploitation absorbent 40 % du chiffre d'affaires, et dans le scénario central, au prix du niveau 2, le rendement net atteint 10,3 %. Prenez-le pour une estimation.

Qu'en est-il du bail si je compte y habiter ?

Notre base indique 27 ans et une prolongation de 15 ans. Un acheteur étranger à Bali détient un bail, jamais la pleine propriété (freehold) : la durée décide donc combien de temps ce logement reste le vôtre. Nous la comptons à partir du jour de votre emménagement, puis vérifions le bail principal du terrain et la clause de prolongation avant qu'un acompte ne quitte votre compte.

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