CEMAGI
à partir de Rp 1,84 Md/ 27 + 15 ans
PREDMET.CEMAGI
Cemagi · Complexe d'appartements
- Studio à 1 chambre
- 25,7–69,5 m²
- leasehold 27+15
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CEMAGI · ID RR-3267
PREDMET.CEMAGI : appartement 1 chambre de 58,3 m² au dernier étage, à Cemagi
Sur le tableau du promoteur, il ne reste que deux des quatre lots de 58,3 m² à une chambre, tous deux au niveau 5, avec des fenêtres côté océan. PREDMET.CEMAGI vous place à 106 mètres du rivage de Cemagi. Chacun coûte Rp 3,98 Md, pour un leasehold (bail de longue durée) de 27 ans assorti d'une prolongation de 15 ans.
Lot dans PREDMET.CEMAGI · lots publiés : 4
- Leasehold 27 + 15 ans
- Finitions
- Niveau 5
- Vue mer
- 1chambre séparée
- 58,3 m²taille de l'appartement
- 1salle de bain, douche à l'italienne
- Leaseholddurée de 27 ans, renouvellement de 15 ans
- 106 mde l'océan
Bien
Ce que vous obtenez
Dans ce 1 chambre de 58,3 m², la chambre est derrière un vrai mur, et non une cloison. L'immeuble compte quatre lots de cette taille, dont deux sont encore libres, tous deux au niveau 5, côté océan. La hauteur compte ici : plus bas, les bâtiments voisins et les palmiers bouchent la vue.
Le plan est simple. Une cuisine ouverte sur le séjour mène à la chambre, à une salle de bain avec douche et à un balcon. Les sols en terrazzo, les murs en enduit texturé et la cuisine équipée sont inclus dans le prix. Les résidents partagent la réception, le restaurant, le spa et la salle de sport au rez-de-chaussée, ainsi que la piscine et le bar du toit, face à l'océan.
Notre base d'annonces indique un leasehold de 27 ans, avec 15 ans de plus en prolongation. Le tableau demande Rp 3,98 Md pour ce lot, soit le même chiffre qu'un appartement de 69,5 m² au niveau 5 de l'immeuble. Les lots de cette taille aux niveaux 2 et 4 n'affichent aucun prix sur le tableau, et nous avons demandé à Predmet s'ils sont vendus.
Les chiffres de ce bien
PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 58,3 m² : rendement brut et net
Le promoteur ne publie aucun rendement pour cet appartement : le calcul est donc le nôtre. Nous partons de Rp 1,9 M la nuit pour le lot du niveau 5 et retirons la gestion, les taxes et l'entretien. Les annonces de Cemagi affichent 45 à 48 % d'occupation en moyenne : les trois scénarios se placent donc un cran en dessous de nos niveaux habituels.
Brut 11,1 %≈ Rp 441 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,9 M la nuit
Net 6,6 %≈ Rp 265 M par an · amorti en ≈ 15,1 ans
- Revenus locatifs brutsRp 441 M11,1 % du prix · tarif Rp 1,9 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 79,4 MPart de l'exploitant : 18 % des revenus, fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 44,1 MPrélevé à 10 % des revenus locatifs ; le taux dépend de la structure
- Usure et entretienRp 52,9 MBudgétisé à 12 % du chiffre d'affaires : temps morts entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 265 M6,6 % du prix · amorti en ≈ 15,1 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 373 M | Rp 149 M | Rp 224 M | 5,6 % | 17,8 ans |
| 65 %base | Rp 441 M | Rp 176 M | Rp 265 M | 6,6 % | 15,1 ans |
| 75 %optimiste | Rp 509 M | Rp 204 M | Rp 305 M | 7,7 % | 13,0 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 1,9 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Cemagi (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Cemagi sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Cemagi Villa : 13,4 % net avec 65 % d’occupation; Casa Kayana · villa 2 chambres : 8,7 % net avec 65 % d’occupation; Casa Nostra : 8,6 % net avec 65 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Ce que vous détiendriez, c'est un bail : 27 ans, avec 15 ans de plus en prolongation selon notre base. Une réservation verrouille l'un des deux lots du niveau 5, le PPJB fixe les paiements, et le notaire finalise le bail quand vous recevez les clés. Le promoteur affirme que le permis de construire (PBG) existe et que le dossier du certificat de conformité (SLF) est déposé. La licence de location vient après le SLF.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 27 + 15 ansLes chiffres viennent de nos fiches. Le décompte qui nous intéresse commence le jour de la remise des clés, et le bail principal du terrain doit le couvrir. |
| Zonage | En cours d'examenLe zonage de la parcelle ne figure nulle part dans ce que nous avons vu. Un extrait RDTR répond à la question de la location à la nuit avant que vous n'engagiez de l'argent. |
| Permis de construire (PBG) | Obtenue, selon le promoteurNous recueillons le numéro du permis et un extrait avant l'acompte, et ils sont joints à votre contrat. |
| Promoteur | Predmet, entité juridique à confirmerLes vérifications portent sur l'entité qui figure au contrat, le bail foncier et le portefeuille de Predmet, où PREDMET.BABAKAN est achevé et PREDMET.PERERENAN en cours de construction. |
| Certificat de conformité (SLF) | Demande déposée, selon le promoteurLes locations ne peuvent pas être autorisées tant que le SLF n'existe pas. C'est pourquoi le versement final attend les documents. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À l'ouverture de l'immeubleAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Finitions et cuisine intégrée, selon les rendus 3DUne image de synthèse crée des attentes, pas des obligations. Votre contrat reçoit une liste écrite des finitions, du mobilier et de chaque appareil. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 58,3 m² ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 58,3 m² : échéancier de paiement
- RéservationL'un des deux lots du niveau 5 est réservé pour vous. Le montant de l'acompte reste à fixer.
- Premier paiement50 % du prix de Rp 3,98 Md, d'après notre base.
- Versements échelonnésL'autre moitié suit selon des modalités souples que vous convenez avec Predmet.
- LivraisonLe notaire formalise le bail, et vous réceptionnez l'appartement contre une liste de contrôle signée.
Nous ne connaissons la structure « 50 %, puis souple » que par notre base. Le PPJB précisera les montants et les échéances une fois les vérifications préalables terminées.
Localisation
Emplacement : Cemagi · Badung
Cemagi, le village au-delà de Seseh en direction de Tanah Lot, mêle rizières, rivage de sable noir et fort surf. Les terrains s'y vendent moins cher que sur le reste du littoral de Badung, et c'est à Pererenan que l'on va pour les cafés et les commerces.
- Océan106 m
- Temple Pura Dalem Segara109 m
- Temple Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 m
- Seseh General Store1,0 km
- Temple de Tanah Lot≈ 2,9 km
- Aéroport Ngurah Rai≈ 13,7 km
L'attrait tient à une plage accessible à pied, à un prix inférieur à celui de Pererenan. La vie quotidienne se passe toutefois dans le village voisin, où l'on se rend en scooter.
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- 1restaurant
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur PREDMET.CEMAGI · appartement 1 chambre 58,3 m²
Dois-je payer quelque chose à Rise Real Bali pour cet appartement ?
Non. Vous payez Rp 3,98 Md, le prix du tableau de Predmet, et Predmet finance notre commission séparément. Avant un acompte, nous confirmons lequel des deux lots du niveau 5 est le vôtre, obtenons l'extrait du permis de construire (PBG), suivons le SLF et la licence de location et confrontons la parcelle au RDTR. Le rapport est écrit, et son coût reste à notre charge.
Puis-je voir la vue sur l'océan depuis l'étranger avant de m'engager ?
Oui, et pour ce lot, c'est justement le point à vérifier en priorité. Nous montons au niveau 5 avec une caméra et vous montrons la vue depuis les deux lots libres, le balcon et les finitions. Le reste se fait à distance : nous examinons les documents, et un notaire signe sur votre procuration. À la livraison, nous inspectons l'appartement et vous rendons compte avec des photos.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
AirROI fournit le tarif à la nuit des 12 derniers mois pour Cemagi et Seseh, et nous l'ajustons à un 1 chambre de 58,3 m². Nous modélisons 55, 65 et 75 % de nuits réservées sous gestion professionnelle, avec des charges fixées à 40 % du chiffre d'affaires. Le scénario central rapporte 6,6 % net par an, le plus bas des lots que nous modélisons ici, à cause du prix. C'est une estimation, pas une promesse.
Pourquoi payer autant que pour le plus grand appartement de 69,5 m² ?
Le tableau de Predmet affiche les deux à Rp 3,98 Md au niveau 5. Le type de 69,5 m² existe aussi plus bas, à partir de Rp 2,82 Md, alors que le plus petit ne reste qu'en haut. Si la surface compte plus pour vous que la hauteur, le grand type offre plus d'espace pour le prix. Nous mettrons les deux options côte à côte pour vous.
Quelle est la durée du bail de cet appartement ?
Notre base d'annonces indique 27 ans plus une prolongation de 15 ans. La pleine propriété (freehold) n'est pas accessible aux acheteurs étrangers à Bali : l'opération prend donc la forme d'un bail de durée fixe. Pour un achat à Rp 3,98 Md, la mesure utile est le nombre d'années restantes à la livraison, que nous vérifions avec le bail principal du terrain, ainsi que les conditions de renouvellement, avant votre acompte.
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