CEMAGI
desde Rp 1.840 millones/ 27 + 15 años
PREDMET.CEMAGI
Cemagi · Edificio de apartamentos
- Estudio–1 dormitorio
- 25,7–69,5 m²
- leasehold 27+15
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CEMAGI · ID RR-3267
PREDMET.CEMAGI: apartamento de un dormitorio y 58,3 m² en la última planta, Cemagi
De los cuatro apartamentos de un dormitorio y 58,3 m² que tiene PREDMET.CEMAGI, la promotora aún ofrece dos, los dos en la quinta planta y con ventanas al océano. El edificio está a 106 metros de la orilla de Cemagi. Cada uno cuesta Rp 3.980 millones, con un leasehold de 27 años y 15 de prórroga.
Unidad de PREDMET.CEMAGI · unidades publicadas: 4
- Leasehold de 27 + 15 años
- Acabados
- Quinta planta
- Vistas al océano
- 1dormitorio independiente
- 58,3 m²superficie del apartamento
- 1baño con ducha a ras de suelo
- Leasehold27 años de plazo, 15 de renovación
- 106 mdel océano
Inmueble
Qué compras
El dormitorio va separado por una pared de verdad, no por un tabique, y en 58,3 m² eso se nota. El edificio tiene cuatro unidades de este tamaño y quedan dos libres, las dos en la quinta planta mirando al océano. Aquí la altura cuenta: más abajo, los edificios vecinos y las palmeras tapan la vista.
La distribución es sencilla: de la cocina abierta y el salón se pasa al dormitorio, a un baño con ducha y a un balcón. El suelo de terrazo, las paredes de estuco texturizado y la cocina equipada entran en el precio. Los residentes comparten la recepción, el restaurante, el spa y el gimnasio de abajo, y la piscina y el bar de la azotea, frente al océano.
Nuestra base de anuncios da un leasehold de 27 años con 15 más de prórroga. La hoja pide Rp 3.980 millones por esta unidad, lo mismo que un apartamento de 69,5 m² en la quinta planta del mismo edificio. Las unidades de este tamaño en la segunda y la cuarta planta no tienen precio en la hoja, y hemos preguntado a Predmet si están vendidas.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de PREDMET.CEMAGI · apartamento 1 dorm. 58,3 m²: bruta y neta
La promotora no da cifra de rentabilidad para este apartamento, así que las cuentas son nuestras. Partimos de Rp 1,9 millones por noche para la unidad de la quinta planta y restamos gestión, impuestos y mantenimiento. Los anuncios de Cemagi se mueven de media en un 45–48 % de ocupación, así que los tres escenarios quedan un escalón por debajo de los habituales.
Bruta 11,1 %≈ Rp 441 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,9 millones por noche
Neta 6,6 %≈ Rp 265 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 441 millones11,1 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 79,4 millonesParte de la operadora: 18 % de la facturación; en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 44,1 millonesUn 10 % de los ingresos por alquiler; el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 52,9 millonesPresupuestado en el 12 % de la facturación: huecos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 265 millones6,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 373 millones | Rp 149 millones | Rp 224 millones | 5,6% | 17,8 años |
| 65%base | Rp 441 millones | Rp 176 millones | Rp 265 millones | 6,6% | 15,1 años |
| 75%optimista | Rp 509 millones | Rp 204 millones | Rp 305 millones | 7,7% | 13,0 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Cemagi Villa: 13,4 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 8,7 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Nostra: 8,6 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que tendrías es un leasehold: 27 años, con 15 más de prórroga según nuestra base. La reserva bloquea una de las dos unidades de la quinta planta, el PPJB fija los pagos y el notario cierra el leasehold cuando recibes las llaves. La promotora afirma que el PBG existe y que ha presentado la documentación del SLF. La licencia de alquiler turístico (NIB) llega después del SLF.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 27 + 15 añosLas cifras salen de nuestra base de anuncios. Lo que cuenta son los años desde la entrega de llaves, y el leasehold principal del suelo tiene que cubrirlos. |
| Zonificación | En revisiónEn los documentos que hemos visto no consta la zona de la parcela. Un extracto del RDTR aclara si se puede alquilar por noches antes de que comprometas dinero. |
| Licencia de obra (PBG) | Obtenida, según la promotoraConseguimos el número y el extracto de la licencia antes de la reserva, y van unidos a tu contrato. |
| Promotora | Predmet, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma el contrato, el leasehold del suelo y la cartera de Predmet, donde PREDMET.BABAKAN está terminado y PREDMET.PERERENAN, a media obra. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Solicitado, según la promotoraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico, así que la última cuota no se paga hasta tener los papeles. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Cuando abra el edificioAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y cocina integrada, según rendersLos renders crean expectativas, no obligaciones. Tu contrato lleva una lista escrita de acabados, muebles y cada electrodoméstico. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de PREDMET.CEMAGI · apartamento 1 dorm. 58,3 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de PREDMET.CEMAGI · apartamento 1 dorm. 58,3 m²
- ReservaLa reserva bloquea una de las dos unidades de la quinta planta; el importe aún está por fijar.
- Primer pagoUn 50 % del precio de Rp 3.980 millones, según nuestra base.
- Pagos por fasesLa otra mitad, en condiciones flexibles que cierras con Predmet.
- EntregaEl notario formaliza el leasehold y recibes el apartamento contra una lista de comprobación firmada.
El esquema de un 50 % y el resto en pagos flexibles solo consta en nuestra base. El PPJB fijará importes y vencimientos cuando termine la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Cemagi · Badung
Cemagi, el pueblo que sigue a Seseh camino de Tanah Lot, mezcla arrozales con una orilla de arena negra y olas fuertes. Las parcelas se venden por debajo del resto de la costa de Badung, y a Pererenan se va para cafeterías y compras.
- Al océano106 m
- Templo Pura Dalem Segara109 m
- Templo Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 m
- Seseh General Store1,0 km
- Templo de Tanah Lot≈ 2,9 km
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 13,7 km
El atractivo es una playa a un paseo por menos de lo que cuesta Pererenan. El día a día, eso sí, pasa por el pueblo vecino, y para llegar hace falta moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 3lugares de interés
- 2hoteles
- 1restaurante
Lo más cercano
- Pura Dalem Segaralugar de interés · 109 m
- Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngauslugar de interés · 480 m
- Uma La Lang Villashotel · 722 m
- Sejuk Beach Villahotel · 862 m
- Warung Fast Adhyrestaurante · 989 m
- Seseh General Storecafetería · 1 km
- Kecamatan Mangwihotel · 1,1 km
- Villa Mataharihotel · 1,2 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre PREDMET.CEMAGI · apartamento 1 dorm. 58,3 m²
¿Pago algo a Rise Real Bali por este apartamento?
No. Pagas los Rp 3.980 millones de la hoja de Predmet, y Predmet paga aparte nuestra comisión. Antes de la reserva confirmamos cuál de las dos unidades de la quinta planta es la tuya, conseguimos el extracto del PBG, comprobamos en qué punto están el SLF y la licencia de alquiler turístico y cotejamos la parcela con el RDTR. El informe es escrito y el coste corre de nuestra cuenta.
¿Puedo ver la vista al océano desde el extranjero antes de comprometerme?
Sí, y en esta unidad es lo principal que hay que comprobar. Subimos con la cámara a la quinta planta y te enseñamos la vista desde las dos unidades libres, el balcón y los acabados. Lo demás va a distancia: revisamos los papeles y firmas ante notario mediante un poder. En la entrega revisamos el apartamento y te mandamos un informe con fotos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI nos da la tarifa por noche de los últimos 12 meses en Cemagi y Seseh, y la ajustamos a un apartamento de un dormitorio de 58,3 m². Modelamos un 55, 65 y 75 % de noches reservadas con gestión profesional, con gastos del 40 % de la facturación. El escenario base deja un 6,6 % neto al año, el más bajo de las unidades que calculamos aquí por el precio. Es una estimación, no una promesa.
¿Por qué cuesta lo mismo que el apartamento grande de 69,5 m²?
La hoja de Predmet pone los dos a Rp 3.980 millones en la quinta planta. La distribución de 69,5 m² existe también más abajo desde Rp 2.820 millones, mientras que esta más pequeña solo queda arriba. Si te importan más los metros que la altura, la grande te da más espacio por el mismo dinero. Te ponemos las dos opciones una al lado de la otra.
¿Cuánto dura el leasehold de este apartamento?
Nuestra base de anuncios indica 27 años más 15 de prórroga. En Bali la plena propiedad no está al alcance del comprador extranjero, así que la operación es un arrendamiento a plazo fijo. En una compra de Rp 3.980 millones, la medida útil son los años que quedan en la entrega; los cotejamos con el leasehold principal del suelo, junto con las condiciones de renovación, antes de tu reserva.
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