SANUR · ID RR-5856

Cassandra 4 : villa deux chambres, 97 m², à Sanur

Deux chambres, 97 m² et une parcelle de 112 m² : la plus grande villa de Cassandra 4 à Sanur coûte Rp 3,27 Md. Le bail court sur 32 ans, avec une prolongation prioritaire de 20 ans. La remise des clés est prévue en juin 2027.

Lot dans Cassandra 4 · lots publiés : 2

  • Leasehold 32 + 20 ans
  • En construction
  • Paiement 30/30/30/10
  • 2chambres
  • 97 m²surface de la maison
  • 112 m²parcelle
  • Leasehold32 + 20 ans

Bien

Ce que vous obtenez

La plus grande configuration offre deux chambres sur 97 m². Sa parcelle de 112 m² est plus vaste de dix mètres carrés que celle de la une chambre. Cette seconde chambre convient à une famille ou à deux voyageurs qui souhaitent des espaces séparés.

La maison sera livrée avec le reste du projet en juin 2027. Après un premier paiement de 30 %, les versements suivent le gros œuvre et le second œuvre, et les derniers 10 % attendent la remise des clés.

Nous retenons environ Rp 2,5 M la nuit, une estimation fondée sur des biens comparables, car Sanur ne fournit pas de médiane directe pour les villas de deux chambres. Les scénarios d'occupation sont de 30 %, 40 % et 50 %, avec 40 % pour le scénario central. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 304 M par an, soit 9,3 % du prix.

Promoteur : Vibe Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Cassandra 4 · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un prix de Rp 2,5 M la nuit pour une villa de deux chambres près de Sanur, avec les frais d'exploitation déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,0 %≈ Rp 362 M par an avec 40 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit Net 9,3 %≈ Rp 304 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 362 M11,0 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 40 %
  • Frais d'exploitationRp 57,9 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 304 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Cassandra 4 · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
30 %prudentRp 271 MRp 43,4 MRp 228 M7,0 %14,4 ans
40 %centralRp 362 MRp 57,9 MRp 304 M9,3 %10,8 ans
50 %optimisteRp 452 MRp 72,4 MRp 380 M11,6 %8,6 ans

Le scénario central retient 40 % d'occupation sous gestion professionnelle ; le prudent 30 % et l'optimiste 50 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 30 %, central à 40 % et optimiste à 50 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Cassandra 1 · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 54 % d’occupation; Cassandra 1 · villa 5 chambres : 9,3 % net avec 67 % d’occupation; Sanur VIP Villa · villa 4 chambres : 8,5 % net avec 80 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez la villa en leasehold (bail de longue durée) pour 32 ans à compter du 1er janvier 2026, avec une prolongation prioritaire de 20 ans dont le contrat fixe le prix et les conditions. Les étapes sont la réservation, le PPJB et un bail notarié. Comme le PBG est seulement mentionné dans les documents, nous vérifions d'abord son numéro. Le SLF suit la construction.

Propriété et permis : Cassandra 4 · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail32 + 20 ansLes 32 ans commencent le 1er janvier 2026. Le coût et les conditions de la prolongation prioritaire de 20 ans figurent dans votre contrat.
ZonageRésidentiel R4, selon le promoteurLe promoteur cite la zone R4 d'après un extrait RDTR, et nous étudions ce qu'elle autorise pour la location à la nuit.
Permis de construire (PBG)PBG, selon les documents du promoteurAvant l'acompte, nous rapprochons le numéro et l'extrait du PBG du projet.
PromoteurVibe DevelopmentNous vérifions Vibe Development et ses projets achevés.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxNous lions le dernier paiement au SLF, car la licence de location l'exige.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonContenu à confirmerLa liste convenue du mobilier et des équipements est jointe au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Cassandra 4 · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Cassandra 4 · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. Premier paiement30 % au début de l'achat, après la vérification des documents.
  2. Gros œuvre30 % à la fin du gros œuvre.
  3. Second œuvre30 % après la fin du second œuvre.
  4. LivraisonLes derniers 10 % sont dus à la remise des clés.

L'échéancier 30/30/30/10 est le plus récent du promoteur, et nous écartons les options antérieures.

Localisation

Emplacement : Sanur · côte est

Sanur offre une promenade en bord de mer et un rythme paisible sur la côte est. Canggu et les plages de Bukit nécessitent un long trajet en voiture.

Cassandra 4 2 chambres : vue générale du complexe de villas
Sanur · Denpasar · côte est
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10 km, à vol d'oiseau
  • Centre de Seminyak≈ 8,9 km, à vol d'oiseau
  • Palais d'Ubud≈ 22 km, à vol d'oiseau
  • Parc culturel GWK≈ 15 km, à vol d'oiseau

Sanur convient à une vie au bord de la promenade. Les trajets vers la côte ouest prennent du temps.

Sanur · côte est · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Cassandra 4 · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa 2 chambres de Cassandra 4 ?

Rien. Notre commission provient du promoteur, et votre prix est de Rp 3,27 Md. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge : bail 32 + 20 ans, rapprochement de la zone R4 avec le RDTR, numéro et extrait du PBG, ainsi que l'entité du promoteur. Vous recevez les conclusions par écrit.

Puis-je acheter la villa 2 chambres à distance ?

Oui. Nous la visitons avec vous sur Zoom, et un notaire agit avec votre procuration. Le projet est en construction, avec une livraison prévue en juin 2027. Nous vérifions les étapes sur place, et les derniers 10 % sont versés contre remise du dossier de documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 2,5 M la nuit, d'après des biens comparables près de Sanur, ajusté pour une villa de deux chambres. Le scénario central suppose 40 % d'occupation avec une gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Il reste environ Rp 304 M par an, soit 9,3 % du prix, selon notre estimation et sans garantie.

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