SANUR · ID RR-5758

Cassandra 1 : villa trois chambres, 121 m², à Sanur

À Sanur, cette villa de trois chambres et 121 m² (≈ 1 300 pieds carrés) s'organise autour d'une cour avec terrasse en bois et petite piscine. Le bail court sur 28 ans, avec une prolongation prioritaire de 30 ans, et la maison est achevée. Son prix est de Rp 7,96 Md.

Lot dans Cassandra 1 · lots publiés : 2

  • Leasehold 28 + 30 ans
  • Achevé
  • Piscine dans la cour intérieure
  • 3chambres
  • 121 m²surface habitable
  • Leasehold28 + 30 ans
  • Cour intérieureavec piscine

Bien

Ce que vous obtenez

La trois chambres est le plus petit des deux types de Cassandra 1. La maison s'organise autour d'une cour : terrasse en bois, petite piscine avec transats et baies coulissantes depuis le séjour.

Elle convient à une famille ou à un groupe de six personnes maximum. La cour fermée avec piscine constitue l'atout principal de la villa, tandis que Sanur attire les familles avec sa mer calme, sa promenade cyclable en bord de mer et ses écoles et cliniques proches.

Voici notre modèle. Nous retenons Rp 4,4 M la nuit, notre référence pour les villas de trois chambres dans l'est et le sud de l'île. Le taux d'occupation est de 54 % dans le scénario central, 44 % en prudent et 64 % en optimiste. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 733 M par an, soit 9,2 % du prix.

Promoteur : Vibe Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Cassandra 1 · villa 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un prix de Rp 4,4 M la nuit, avec les frais d'exploitation déduits du chiffre d'affaires.

Brut 10,9 %≈ Rp 872 M par an avec 54 % d'occupation et Rp 4,4 M la nuit Net 9,2 %≈ Rp 733 M par an · amorti en ≈ 10,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 872 M10,9 % du prix · tarif Rp 4,4 M, occupation 54 %
  • Frais d'exploitationRp 140 M16 % du chiffre d'affaires · gestion, fiscalité, usure et entretien
  • Net pour vousRp 733 M9,2 % du prix · amorti en ≈ 10,9 ans
Scénarios d'occupation : Cassandra 1 · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
44 %prudentRp 711 MRp 114 MRp 597 M7,5 %13,3 ans
54 %centralRp 872 MRp 140 MRp 733 M9,2 %10,9 ans
64 %optimisteRp 1,03 MdRp 165 MRp 868 M10,9 %9,2 ans

Le scénario central suppose 54 % d'occupation sous gestion professionnelle. Le scénario prudent retient 44 % et l'optimiste 64 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 4,4 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 44 %, central à 54 % et optimiste à 64 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Cassandra 1 · villa 5 chambres : 9,3 % net avec 67 % d’occupation; Sanur VIP Villa · villa 4 chambres : 8,5 % net avec 80 % d’occupation; Cassandra 4 · villa 1 chambre : 9,5 % net avec 40 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez la villa en leasehold (bail de longue durée) de 28 ans, avec une prolongation prioritaire de 30 ans. Un notaire enregistre le bail après la signature de l'accord. Payez en plusieurs fois ou en une fois avec une remise de 3 %. Le PBG et le SLF sont en cours. Nous les demandons par écrit, car la licence de location ne peut précéder le SLF.

Propriété et permis : Cassandra 1 · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail28 + 30 ansLa durée initiale est de 28 ans et la prolongation prioritaire ajoute 30 ans. Nous calculons la durée restante à l'achat et sécurisons les conditions de prolongation par écrit.
ZonageÀ confirmerL'usage autorisé du terrain est vérifié à l'aide d'un extrait RDTR avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)En coursLe numéro du permis et un extrait figurent sur notre liste de demandes avant l'acompte.
PromoteurVibe Development, entité à confirmerNotre examen porte sur l'entité juridique et les villas que la société a livrées.
Certificat de conformité (SLF)En coursSans SLF, pas de licence de location : nous conservons donc le dernier paiement jusqu'à sa délivrance.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerLe mobilier et les équipements sont détaillés dans une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Cassandra 1 · villa 3 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Cassandra 1 · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve la villa ; son montant reste à fixer.
  2. Paiement échelonnéL'échéancier du promoteur s'applique, et nous le demandons pour cette villa.
  3. Paiement intégralLe règlement intégral en une fois donne droit à une remise de 3 %.
  4. LivraisonLe dernier paiement est versé après la remise des documents et du SLF.

Les conditions viennent du promoteur. Après nos vérifications, le PPJB consigne l'échéancier et la remise.

Localisation

Emplacement : Sanur · Denpasar

Sanur offre une plage paisible sur la côte est, une promenade en bord de mer et une succession de cafés. Avec trois chambres, cette villa convient bien aux familles, mais pas aux amateurs de surf ou de vie nocturne.

Cassandra 1 3 chambres : piscine de la cour éclairée la nuit
Sanur · Denpasar · Bali
  • Plage de Sanur≈ 1 km, à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 12 km, à vol d'oiseau
  • Centre de Denpasar≈ 6,5 km, à vol d'oiseau
  • Nusa Dua (BTDC)≈ 13 km, à vol d'oiseau

Les familles choisissent Sanur pour sa plage tranquille et sa promenade. Il n'y a ni surf ni vie nocturne.

Sanur · Denpasar · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Cassandra 1 · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la villa 3 chambres de Cassandra 1 ?

Rien. Vous payez le prix du promoteur, qui prend en charge notre commission. Nous finançons les vérifications avant l'acompte. Pour cette villa, elles portent sur le bail et sa prolongation prioritaire de 30 ans, le rapprochement de la zone avec le RDTR, ainsi que l'entité juridique du promoteur, le numéro du PBG et une copie.

Puis-je acheter la villa trois chambres depuis l'étranger ?

Oui. Nous visitons la villa avec vous sur Zoom, et un notaire agit avec votre procuration. Nous réceptionnons les clés pour vous. La base indique la maison comme achevée, tandis que les documents et le statut du SLF restent à obtenir auprès du promoteur. Le paiement est échelonné ou intégral avec une remise de 3 %, et le dernier versement suit la remise des documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le prix d'environ Rp 4,4 M la nuit provient de villas comparables sous gestion à Sanur, ajusté pour trois chambres. Le taux d'occupation central de 54 % correspond à notre segment avec une gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Ces chiffres sont des estimations de Rise Real Bali, pas un revenu garanti.

La remise de 3 % vaut-elle le coup ?

Sur Rp 7,96 Md, elle représente environ Rp 239 M d'économie : le paiement intégral mérite donc d'être étudié. En contrepartie, vous engagez toute votre somme avant la délivrance du SLF. Nous pouvons retenir le dernier paiement jusqu'à la remise de ce certificat et inscrire cette condition au contrat.

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