SANUR
desde Rp 7.960 millones/ 28 + 30 años
Cassandra 1
Sanur · Complejo de villas
- 3–5 dormitorios
- 121–150 m²
- leasehold 28+30
Ver detalles
SANUR · ID RR-5758
Cassandra 1: villa de tres dormitorios y 121 m² en Sanur
Esta villa de Sanur tiene tres dormitorios y 121 m² alrededor de un patio con tarima de madera y una piscina pequeña. El leasehold es de 28 años con una prórroga prioritaria de 30, y la casa está terminada. Cuesta Rp 7.960 millones.
Unidad de Cassandra 1 · unidades publicadas: 2
- Leasehold 28 + 30 años
- Terminada
- Piscina en el patio
- 3dormitorios
- 121 m²superficie habitable
- Leasehold28 + 30 años
- Patiocon piscina
Inmueble
Qué compras
La villa de tres dormitorios es la más pequeña de las dos tipologías de Cassandra 1. La casa se organiza alrededor de un patio con tarima de madera, una piscina pequeña con tumbonas y puertas correderas desde el salón.
Es adecuada para una familia o un grupo de hasta seis personas. El patio cerrado con piscina es el principal atractivo de la villa, y Sanur atrae a familias por su mar tranquilo, el paseo marítimo para ir en bici y los colegios y clínicas cercanos.
Para el cálculo usamos Rp 4,4 millones por noche, nuestra referencia para villas de tres dormitorios en el este y el sur de la isla. La ocupación es del 54 % en el escenario base, del 44 % en el prudente y del 64 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 733 millones al año, el 9,2 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 4,4 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.
Bruta 10,9 %≈ Rp 872 millones al año con una ocupación del 54 % y Rp 4,4 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 733 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 872 millones10,9 % del precio · Rp 4,4 millones por noche, ocupación del 54 %
- Gastos de explotaciónRp 140 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 733 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 44%prudente | Rp 711 millones | Rp 114 millones | Rp 597 millones | 7,5% | 13,3 años |
| 54%base | Rp 872 millones | Rp 140 millones | Rp 733 millones | 9,2% | 10,9 años |
| 64%optimista | Rp 1.030 millones | Rp 165 millones | Rp 868 millones | 10,9% | 9,2 años |
El escenario base supone un 54 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 44 %, y el optimista, un 64 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 4,4 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 44 %; base, con un 54 %, y optimista, con un 64 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios: 9,3 % neto con un 67 % de ocupación; Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación; Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras la villa con un leasehold de 28 años y una prórroga prioritaria de 30. Tras firmar el contrato, se inscribe ante notario. Puedes pagar por fases o el total con un 3 % de descuento. El PBG y el SLF están en trámite; los pedimos por escrito porque la licencia de alquiler turístico (NIB) no puede obtenerse antes del SLF.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 28 + 30 añosEl plazo base es de 28 años y la prórroga prioritaria añade 30. Calculamos los años restantes al comprar y pedimos las condiciones de la prórroga por escrito. |
| Zonificación | Por confirmarAntes de tu depósito comprobamos el uso permitido del suelo con un extracto del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámiteEl número y el extracto de la licencia están en nuestra lista de peticiones antes del depósito. |
| Promotora | Vibe Development, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad y las villas que la empresa ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En trámiteSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que retenemos el último pago hasta que se emita. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarLos muebles y electrodomésticos se detallan en un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios
- ReservaUn depósito reserva la villa; el importe está por fijar.
- Pago por fasesSe aplica el calendario de la promotora, que pedimos para esta unidad.
- Pago completoPagar todo el precio de una vez da un 3 % de descuento.
- EntregaEl último pago queda a la espera de los documentos y del SLF.
Las condiciones vienen de la promotora. Después de nuestras comprobaciones, el calendario y el descuento se recogen en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Sanur · Denpasar
Sanur tiene una playa tranquila en la costa este, un paseo marítimo y cafés uno tras otro. Para una villa de tres dormitorios encaja bien con familias, pero no con quien busca surf o vida nocturna.
- Playa de Sanur≈ 1 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 12 km en línea recta
- Centro de Denpasar≈ 6,5 km en línea recta
- Nusa Dua (BTDC)≈ 13 km en línea recta
Las familias eligen Sanur por la playa tranquila y el paseo marítimo. No hay surf ni vida nocturna.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 100restaurantes
- 66hoteles
- 32cafeterías
- 23lugares de interés
- 15tiendas
- 11bares
- 6clínicas
Lo más cercano
- Global Sehatclínica · 37 m
- SMP Negeri 9 Denpasarcolegio · 88 m
- Grand Palace Sanurhotel · 134 m
- Savana Villashotel · 166 m
- The Hub Balirestaurante · 170 m
- Papa Pizzarestaurante · 204 m
- Blend Cafe Sanurcafetería · 285 m
- Café Mokacafetería · 286 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 3 dormitorios en Cassandra 1?
Nada. Pagas el precio de la promotora y nuestra comisión la paga la promotora. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold y su prórroga prioritaria de 30 años, contrastamos la zona con el RDTR y pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y una copia.
¿Puedo comprar la villa de tres dormitorios desde el extranjero?
Sí. Visitamos la villa contigo por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos las llaves por ti. La base marca la casa como terminada, pero aún esperamos de la promotora los documentos y la situación del SLF. Puedes pagar por fases o el total con un 3 % de descuento; el último pago se hace contra la documentación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de unos Rp 4,4 millones por noche sale de villas comparables gestionadas en Sanur, ajustada a tres dormitorios. El 54 % de ocupación del escenario base refleja nuestro segmento con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Las cifras son estimaciones de Rise Real Bali, no ingresos garantizados.
¿Merece la pena el descuento del 3 %?
Sobre Rp 7.960 millones ahorra unos Rp 239 millones, así que conviene valorar el pago completo. A cambio, comprometes todo el dinero antes de recibir el SLF. Podemos retener el último pago hasta tener el certificado y recoger esa condición en el contrato.
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