SANUR · ID RR-5767

Sanur VIP Villa: villa de cuatro dormitorios y 375 m² sobre una parcela de 581 m² en Sanur

Por Rp 15.040 millones compras la villa más grande de nuestro catálogo de Sanur: 375 m², cuatro dormitorios, piscina y jardín sobre una parcela de 581 m². La casa está terminada. El leasehold es de 30 + 20 años y el suelo está en zona turística.

Unidad de Sanur VIP Villa

  • Leasehold 30 + 20 años
  • Terminada
  • Piscina privada
  • 4dormitorios
  • 375 m²superficie de la villa
  • 581 m²parcela
  • Leasehold30 + 20 años
  • Listafase

Inmueble

Qué compras

Es la única villa del proyecto y la mayor que tenemos en Sanur: 375 m² sobre una parcela de 581 m². El tejado de tejas y el pabellón de madera del jardín dan a la calle; dentro hay un salón amplio y un comedor con una mesa larga de madera. Los ventanales correderos dejan ver la piscina desde la casa.

Los cuatro dormitorios, las zonas comunes amplias y el jardín encajan con una familia numerosa o un grupo. En Sanur se suele comprar para vivir o para estancias largas, no cortas. Los materiales no incluyen la lista de muebles y electrodomésticos; se la hemos pedido.

Para el cálculo tomamos unos Rp 5,2 millones por noche, la tarifa de villas comparables de cuatro dormitorios en Bukit, porque en Sanur no hay. Probamos ocupaciones del 70, 80 y 90 %, con el 80 % como escenario base. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 1.280 millones netos al año, el 8,5 % del precio.

Promotora: Vibe Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: Rp 5,2 millones por noche para una villa de cuatro dormitorios, descontando de la facturación la gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.

Bruta 10,1 %≈ Rp 1.520 millones al año con una ocupación del 80 % y Rp 5,2 millones por noche Neta 8,5 %≈ Rp 1.280 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.520 millones10,1 % del precio · Rp 5,2 millones por noche, ocupación del 80 %
  • Gastos de explotaciónRp 244 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 1.280 millones8,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
Escenarios de ocupación: Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
70%prudenteRp 1.330 millonesRp 213 millonesRp 1.120 millones7,4%13,4 años
80%baseRp 1.520 millonesRp 244 millonesRp 1.280 millones8,5%11,7 años
90%optimistaRp 1.720 millonesRp 274 millonesRp 1.440 millones9,6%10,4 años

El escenario base es un 80 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 70 %, y el optimista, un 90 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 5,2 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 70 %; base, con un 80 %, y optimista, con un 90 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 54 % de ocupación; Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios: 9,3 % neto con un 67 % de ocupación; Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa de cuatro dormitorios se compra con un leasehold de 30 años y una prórroga de 20. Después de reservar firmas un PPJB y el notario inscribe el leasehold. La casa está terminada, pero el PBG y el SLF siguen en trámite. Pedimos al dueño que confirme el precio por escrito y comprobamos ambos documentos antes del depósito.

Derecho y licencias de Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 + 20 añosLos 30 años cuentan desde la compra y la prórroga queda por escrito en la escritura.
ZonificaciónTurística o mixta, según la promotoraAntes de dejarte reservar, comprobamos que el extracto del RDTR coincida con la zona que indica la promotora.
Licencia de obra (PBG)PBG y SLF en trámitePedimos el número y una copia del PBG para incluirlos en tu informe.
PromotoraVibe DevelopmentAntes del depósito revisamos la sociedad Vibe Development y sus trabajos anteriores.
Certificado de habitabilidad (SLF)En trámiteSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB): preguntamos en qué punto está el certificado antes de que pagues.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarCuando tengamos el inventario de muebles, pediremos que se añada al contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios

  1. ReservaPagas un depósito para reservar la villa; el importe lo fija la promotora.
  2. PagoComo la casa está terminada, el calendario es corto y adaptamos los pagos a la operación.
  3. EntregaEl último pago se hace contra el SLF y la documentación completa.

Los materiales no incluyen un calendario de pagos; tras la revisión legal, las condiciones se fijan en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Sanur · Denpasar

Esta zona costera del este tiene paseo marítimo, playa de arrecife y ambiente familiar. Las tardes son tranquilas y los barcos a Nusa Penida salen del puerto cercano.

Sanur VIP Villa 4 dormitorios: villa con piscina, pabellón y jardín
Sanur · Denpasar · costa este
  • Playa de Sanur (centro)≈ 0,5 km, en línea recta
  • Playa de Sindhu≈ 1,8 km, en línea recta
  • Puerto de Sanur (barcos a Nusa Penida)≈ 0,5 km, en línea recta
  • Centro de Denpasar≈ 6,7 km, en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 12 km, en línea recta

Sanur se elige por la seguridad, la calma y el ritmo familiar. A cambio, hay menos surf y vida nocturna que en Canggu o Bukit.

Sanur · Denpasar · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 4 dormitorios en Sanur?

Nada. La comisión la paga la promotora y tú pagas Rp 15.040 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. Revisamos el leasehold de 30 + 20 años, la zona según el RDTR, el número del PBG y el SLF, y pedimos al dueño que confirme el precio por escrito.

¿Puedo comprar la villa de 4 dormitorios sin viajar a Bali?

Sí. La visita se hace por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La villa está terminada, así que el vídeo muestra la casa real. La recibimos sobre el terreno y el último pago se hace contra el certificado de habitabilidad y la documentación.

¿Cuánto cobra Vibe Management por gestionar esta villa?

Los materiales de la promotora indican el 40 % de la facturación. Nuestro modelo usa un 16 % de gastos de explotación, propio de una gestora estándar. Pedimos una propuesta de contrato a Vibe Management y te enseñamos los dos escenarios para que compares los ingresos antes del depósito.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos unos Rp 5,2 millones por noche de villas comparables de cuatro dormitorios en Bukit, ajustados al tipo de casa. El escenario base supone un 80 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 1.280 millones netos al año, el 8,5 % del precio. Es una estimación nuestra, no una garantía.

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