SANUR
desde Rp 7.960 millones/ 28 + 30 años
Cassandra 1
Sanur · Complejo de villas
- 3–5 dormitorios
- 121–150 m²
- leasehold 28+30
Ver detalles
SANUR · ID RR-5759
Cassandra 1: villa de cinco dormitorios y 150 m² en Sanur
Esta villa de Sanur reparte cinco dormitorios en 150 m²: las habitaciones son compactas y la vida se hace alrededor de la piscina del patio. El leasehold es de 28 años con una prórroga prioritaria de 30. La casa está terminada y cuesta Rp 9.820 millones.
Unidad de Cassandra 1 · unidades publicadas: 2
- Leasehold 28 + 30 años
- Terminada
- Piscina en el patio
- 5dormitorios
- 150 m²superficie habitable
- Leasehold28 + 30 años
- Patiocon piscina
Inmueble
Qué compras
La villa de cinco dormitorios es la tipología grande de Cassandra 1. Cinco dormitorios en 150 m² dan habitaciones pequeñas, así que revisamos contigo los planos antes de que pagues un depósito.
Sirve para una familia numerosa o un grupo de amigos que busque dormitorios independientes, no salones grandes. En el alquiler familiar de larga temporada pesa más el número de dormitorios que la superficie. Para estancias por noches calculamos una tarifa más prudente.
Para el cálculo partimos de Rp 4,4 millones por noche, nuestra referencia para villas grandes en el este y el sur de la isla, reducida por la superficie compacta. La ocupación es del 67 % en el escenario base, del 57 % en el prudente y del 77 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 909 millones al año, el 9,3 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 4,4 millones por noche, reducida por la distribución compacta, y los gastos de explotación descontados.
Bruta 11,0 %≈ Rp 1.080 millones al año con una ocupación del 67 % y Rp 4,4 millones por noche
Neta 9,3 %≈ Rp 909 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.080 millones11,0 % del precio · Rp 4,4 millones por noche, ocupación del 67 %
- Gastos de explotaciónRp 173 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 909 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 57%prudente | Rp 921 millones | Rp 147 millones | Rp 773 millones | 7,9% | 12,7 años |
| 67%base | Rp 1.080 millones | Rp 173 millones | Rp 909 millones | 9,3% | 10,8 años |
| 77%optimista | Rp 1.240 millones | Rp 199 millones | Rp 1.040 millones | 10,6% | 9,4 años |
Nuestro escenario base supone un 67 % de ocupación con una gestora profesional; el prudente, un 57 %, y el optimista, un 77 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 4,4 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 57 %; base, con un 67 %, y optimista, con un 77 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 54 % de ocupación; Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación; Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa de cinco dormitorios se compra con un leasehold de 28 años y una prórroga prioritaria de 30, cuyas condiciones se recogen en el contrato. El leasehold se inscribe ante notario. La promotora ofrece pagos por fases y un 3 % de descuento al pagar el total. Estamos confirmando el PBG y el SLF, porque la licencia de alquiler turístico (NIB) necesita el SLF.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 28 + 30 añosEl plazo base de 28 años lleva una prórroga prioritaria de 30. Los años restantes se calculan desde la fecha de compra y la prórroga se recoge en el contrato. |
| Zonificación | Por confirmarComprobamos el uso permitido del suelo con el RDTR y pedimos el extracto antes de cualquier depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámitePedimos a la promotora el número y una copia de la licencia antes de que reserves. |
| Promotora | Vibe Development, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad y sus proyectos terminados. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En trámiteLa licencia de alquiler turístico (NIB) necesita el SLF, así que el último pago queda retenido hasta que se emita el certificado. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarUn anexo del contrato recoge los muebles y electrodomésticos. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios
- ReservaEl depósito reserva la casa; su importe está por confirmar.
- Pago por fasesEl calendario es el de la promotora y lo pedimos para esta villa.
- Pago completoPagarlo todo de una vez tiene un 3 % de descuento.
- EntregaEl último pago se hace contra la documentación y el SLF.
La promotora fija estas condiciones. Tras la revisión legal, el calendario definitivo se recoge en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Sanur · Denpasar
Sanur es un barrio tranquilo de la costa este, con mar de poca profundidad y paseo marítimo. Los grupos grandes vienen por el agua en calma, no por el surf.
- Playa de Sanur≈ 1 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 12 km en línea recta
- Centro de Denpasar≈ 6,5 km en línea recta
- Nusa Dua (BTDC)≈ 13 km en línea recta
Un grupo grande encuentra agua en calma y un carril bici. No hay vida nocturna.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 100restaurantes
- 66hoteles
- 32cafeterías
- 23lugares de interés
- 15tiendas
- 11bares
- 6clínicas
Lo más cercano
- Global Sehatclínica · 37 m
- SMP Negeri 9 Denpasarcolegio · 88 m
- Grand Palace Sanurhotel · 134 m
- Savana Villashotel · 166 m
- The Hub Balirestaurante · 170 m
- Papa Pizzarestaurante · 204 m
- Blend Cafe Sanurcafetería · 285 m
- Café Mokacafetería · 286 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 5 dormitorios en Cassandra 1?
Nada. Pagas el precio de la promotora y nuestra comisión la paga la promotora. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. Aquí revisamos el leasehold con su prórroga prioritaria de 30 años, contrastamos la zona con el RDTR y pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y una copia de la licencia.
¿Puedo comprar la villa de cinco dormitorios sin viajar a Bali?
Sí. Te la enseñamos por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Inspeccionamos la casa y la recibimos por ti. Nuestra base la marca como terminada. Aún estamos esperando los documentos y la situación del SLF por parte de la promotora, así que se los pedimos por escrito. Puedes pagar por fases o el total con un 3 % de descuento.
¿Cómo se calcula la tarifa de cinco dormitorios en 150 m²?
Partimos de unos Rp 4,4 millones por noche, tomando como referencia villas grandes gestionadas en Sanur, y mantenemos una tarifa prudente porque la superficie es compacta. El escenario base usa un 67 % de ocupación. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.
¿Son demasiados cinco dormitorios en 150 m²?
Son compactos, así que revisa primero los planos. Las habitaciones son pequeñas y el patio concentra la zona de estar. Una familia de larga temporada se fija en el número de dormitorios; los huéspedes por noches, en las zonas comunes. Te mandamos los planos para que valores habitación por habitación.
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