SANUR · ID RR-5855

Cassandra 4: villa de un dormitorio y 67 m² en Sanur

La casa más barata de Cassandra 4 tiene un dormitorio, 67 m² y una parcela de 102 m² en Sanur. Cuesta Rp 2.390 millones. El leasehold es de 32 años con una prórroga prioritaria de 20, y la promotora prevé la entrega para junio de 2027.

Unidad de Cassandra 4 · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 32 + 20 años
  • En construcción
  • Pagos 30/30/30/10
  • 1dormitorio
  • 67 m²superficie de la casa
  • 102 m²parcela
  • Leasehold32 + 20 años

Inmueble

Qué compras

Esta es la tipología más pequeña y barata de Cassandra 4: 67 m² sobre una parcela de 102 m² y un dormitorio. Una casa de este tamaño cuesta menos de mantener y el precio de entrada es inferior al de la villa de dos dormitorios.

Pagas en cuatro pasos: 30/30/30/10. Dos pagos del 30 % siguen a la estructura y al interior, y el último 10 % se abona con las llaves. Así puedes comprobar la obra antes de cada nuevo pago.

Tomamos unos Rp 1,9 millones por noche, una estimación a partir de inmuebles comparables porque Sanur no ofrece una mediana directa para villas de un dormitorio. Los escenarios de ocupación son 30 %, 40 % y 50 %; el base es el 40 %. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 228 millones al año, el 9,5 % del precio.

Promotora: Vibe Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 1,9 millones por noche para una villa de un dormitorio cerca de Sanur, con los gastos de explotación descontados de la facturación.

Bruta 11,4 %≈ Rp 271 millones al año con una ocupación del 40 % y Rp 1,9 millones por noche Neta 9,5 %≈ Rp 228 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 271 millones11,4 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 40 %
  • Gastos de explotaciónRp 43,4 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 228 millones9,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,5 años
Escenarios de ocupación: Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
30%prudenteRp 204 millonesRp 32,6 millonesRp 171 millones7,2%14,0 años
40%baseRp 271 millonesRp 43,4 millonesRp 228 millones9,5%10,5 años
50%optimistaRp 339 millonesRp 54,3 millonesRp 285 millones11,9%8,4 años

El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 30 %, y el optimista, un 50 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 30 %; base, con un 40 %, y optimista, con un 50 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 54 % de ocupación; Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios: 9,3 % neto con un 67 % de ocupación; Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa de un dormitorio se compra con un leasehold de 32 años desde el 1 de enero de 2026 y una prórroga prioritaria de 20. Antes de reservar, las condiciones y el coste de la prórroga quedan por escrito. Después del PPJB se firma el leasehold ante notario. El PBG figura en los materiales de la promotora y el SLF llega después de la obra.

Derecho y licencias de Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold32 + 20 añosEl leasehold cuenta desde el 1 de enero de 2026 y la prórroga de 20 años es un derecho prioritario cuyas condiciones se recogen en el contrato.
ZonificaciónResidencial R4, según la promotoraLa zona R4 figura en el extracto del RDTR de la promotora; las normas para alquilar por noches se comprueban aparte.
Licencia de obra (PBG)PBG, según los materiales de la promotoraAntes de que reserves, comprobamos que el número del PBG corresponde al proyecto.
PromotoraVibe DevelopmentRevisamos la empresa y lo que ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que comprobamos el certificado antes del último pago.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaContenido por confirmarAdjuntamos al contrato la relación de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio

  1. Primer pagoEl 30 % al iniciar la compra, después de revisar los documentos.
  2. EstructuraEl 30 % al terminar la estructura.
  3. InteriorEl 30 % al terminar los trabajos interiores.
  4. EntregaEl último 10 % se paga al recibir las llaves.

Usamos el último calendario 30/30/30/10 de la promotora y descartamos las opciones anteriores.

Ubicación

Dónde está: Sanur · costa este

La costa este tiene un paseo marítimo y un ritmo pausado. Canggu y las playas del sur de Bukit quedan mucho más lejos en coche.

Cassandra 4, 1 dormitorio: vista general del complejo de villas
Sanur · Denpasar · costa este
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10 km en línea recta
  • Centro de Seminyak≈ 8,9 km en línea recta
  • Palacio de Ubud≈ 22 km en línea recta
  • GWK Cultural Park≈ 15 km en línea recta

Sanur encaja para vivir junto al mar. Llegar a la costa oeste lleva tiempo.

Sanur · costa este · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Cassandra 4 · Villa de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 1 dormitorio en Cassandra 4?

Nada. La comisión la paga la promotora y tú pagas Rp 2.390 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold de 32 + 20 años y su prórroga, contrastamos la zona R4 con el RDTR y pedimos el número y el extracto del PBG y los datos de la promotora.

¿Puedo comprar la villa de un dormitorio sin viajar a Bali?

Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos la villa sobre el terreno. Las llaves están previstas para junio de 2027 y comprobamos cada fase antes de liberar el pago correspondiente del plan 30/30/30/10.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Usamos unos Rp 1,9 millones por noche, a partir de inmuebles comparables cerca de Sanur y ajustados a una villa de un dormitorio. El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 228 millones al año, el 9,5 % del precio. Es una estimación, no un ingreso garantizado.

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