SANUR · ID RR-5856

Cassandra 4: villa de dos dormitorios y 97 m² en Sanur

Dos dormitorios, 97 m² y una parcela de 112 m²: la villa grande de Cassandra 4 en Sanur cuesta Rp 3.270 millones. El leasehold es de 32 años con una prórroga prioritaria de 20. Las llaves están previstas para junio de 2027.

Unidad de Cassandra 4 · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 32 + 20 años
  • En construcción
  • Pagos 30/30/30/10
  • 2dormitorios
  • 97 m²superficie de la casa
  • 112 m²parcela
  • Leasehold32 + 20 años

Inmueble

Qué compras

La tipología grande tiene dos dormitorios en 97 m². Su parcela de 112 m² es diez metros cuadrados mayor que la de un dormitorio. La segunda habitación viene bien a una familia o a dos huéspedes que quieren dormir por separado.

La casa se entrega con el resto del proyecto en junio de 2027. Después del primer pago del 30 %, los siguientes se ligan a la estructura y al interior; el último 10 % espera a las llaves.

Tomamos unos Rp 2,5 millones por noche, una estimación a partir de inmuebles comparables porque Sanur no ofrece una mediana directa para villas de dos dormitorios. Los escenarios de ocupación son 30 %, 40 % y 50 %; el base es el 40 %. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 304 millones al año, el 9,3 % del precio.

Promotora: Vibe Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Cassandra 4 · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 2,5 millones por noche para una villa de dos dormitorios cerca de Sanur, con los gastos de explotación descontados de la facturación.

Bruta 11,0 %≈ Rp 362 millones al año con una ocupación del 40 % y Rp 2,5 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 304 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 362 millones11,0 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 40 %
  • Gastos de explotaciónRp 57,9 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 304 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
Escenarios de ocupación: Cassandra 4 · Villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
30%prudenteRp 271 millonesRp 43,4 millonesRp 228 millones7,0%14,4 años
40%baseRp 362 millonesRp 57,9 millonesRp 304 millones9,3%10,8 años
50%optimistaRp 452 millonesRp 72,4 millonesRp 380 millones11,6%8,6 años

El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 30 %, y el optimista, un 50 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 30 %; base, con un 40 %, y optimista, con un 50 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Cassandra 1 · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 54 % de ocupación; Cassandra 1 · Villa de 5 dormitorios: 9,3 % neto con un 67 % de ocupación; Sanur VIP Villa · Villa de 4 dormitorios: 8,5 % neto con un 80 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras la villa con un leasehold de 32 años desde el 1 de enero de 2026 y una prórroga prioritaria de 20, cuyo precio y condiciones recoge el contrato. Los pasos son la reserva, el PPJB y el leasehold ante notario. Como el PBG solo aparece declarado en los materiales, primero comprobamos el número. El SLF llega después de la obra.

Derecho y licencias de Cassandra 4 · Villa de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold32 + 20 añosLos 32 años empiezan el 1 de enero de 2026. El coste y las condiciones de la prórroga prioritaria de 20 años se recogen en tu contrato.
ZonificaciónResidencial R4, según la promotoraLa promotora indica la zona R4 según un extracto del RDTR; revisamos qué permite para el alquiler por noches.
Licencia de obra (PBG)PBG, según los materiales de la promotoraAntes del depósito, contrastamos el número y el extracto del PBG con el proyecto.
PromotoraVibe DevelopmentRevisamos Vibe Development y sus proyectos terminados.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraMantenemos el último pago ligado al SLF, porque la licencia de alquiler turístico (NIB) lo necesita.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaContenido por confirmarLa lista acordada de muebles y electrodomésticos se incorpora como anexo del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Cassandra 4 · Villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Cassandra 4 · Villa de 2 dormitorios

  1. Primer pagoEl 30 % al iniciar la compra, después de revisar los documentos.
  2. EstructuraEl 30 % al terminar la estructura.
  3. InteriorEl 30 % al terminar los trabajos interiores.
  4. EntregaEl último 10 % se paga al recibir las llaves.

El calendario 30/30/30/10 es el más reciente de la promotora; dejamos aparte las opciones anteriores.

Ubicación

Dónde está: Sanur · costa este

Sanur ofrece un paseo marítimo y un ritmo tranquilo en la costa este. Canggu y las playas de Bukit están lejos en coche.

Cassandra 4, 2 dormitorios: vista general del complejo de villas
Sanur · Denpasar · costa este
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10 km en línea recta
  • Centro de Seminyak≈ 8,9 km en línea recta
  • Palacio de Ubud≈ 22 km en línea recta
  • GWK Cultural Park≈ 15 km en línea recta

Sanur encaja para vivir junto al paseo marítimo. Los desplazamientos a la costa oeste quitan mucho tiempo.

Sanur · costa este · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Cassandra 4 · Villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios en Cassandra 4?

Nada. Nuestra comisión la paga la promotora y tu precio es de Rp 3.270 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: el leasehold de 32 + 20 años, la zona R4 contrastada con el RDTR, el número y el extracto del PBG y la sociedad promotora. Te damos las conclusiones por escrito.

¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios a distancia?

Sí. La visitamos por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. El proyecto está en construcción y la entrega está prevista para junio de 2027. Comprobamos las fases sobre el terreno y el último 10 % se paga contra la documentación.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Usamos unos Rp 2,5 millones por noche, a partir de inmuebles comparables cerca de Sanur y ajustados a una villa de dos dormitorios. El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 304 millones al año, el 9,3 % del precio. Es una estimación nuestra, no una garantía.

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