ULUWATU · ID RR-5838

Arawa Villas : villa de deux chambres, 106 m², Balangan

Pour Rp 3,01 Md, cette villa de deux niveaux à Balangan vous offre 106 m², deux chambres, une piscine privée et une terrasse. La parcelle fait 92 à 105 m² et le leasehold (bail de longue durée) est de 29 + 30 ans. La livraison est prévue en décembre 2026.

Lot dans Arawa Villas

  • Leasehold 29 + 30 ans
  • En construction
  • Piscine privée
  • 2chambres
  • 106 m²surface de la maison
  • 92–105 m²parcelle
  • Leasehold29 + 30 ans
  • 2niveaux

Bien

Ce que vous obtenez

Cette villa est le seul type de bien actuellement en vente à Arawa Villas. Le rez-de-chaussée couvre 51 m² et l'étage 54 m². La parcelle est compacte, mais la piscine et la terrasse sont réservées à cette maison.

Le format convient à un couple ou à une petite famille qui souhaite deux chambres séparées. Selon le promoteur, la plage de Balangan est à cinq minutes et Bingin à treize minutes.

Nous retenons environ Rp 2,3 M la nuit, la médiane des villas de deux chambres à Uluwatu. Les scénarios de taux d'occupation sont de 30 %, 40 % et 50 %, avec 40 % dans le scénario central. Les charges d'exploitation sont déduites du chiffre d'affaires sur une seule ligne, à hauteur de 16 %. Après déduction, il vous reste environ Rp 282 M par an dans le scénario central, soit 9,4 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Arawa Villas · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement de 15 % par an sans préciser sa base de calcul. Voici notre modèle : un tarif de Rp 2,3 M par nuit pour une villa de deux chambres, avec les charges d'exploitation déduites du chiffre d'affaires.

Brut 11,2 %≈ Rp 336 M par an avec 40 % d'occupation et Rp 2,3 M la nuit Net 9,4 %≈ Rp 282 M par an · amorti en ≈ 10,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 336 M11,2 % du prix · tarif Rp 2,3 M, occupation 40 %
  • Frais d'exploitationRp 53,8 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 282 M9,4 % du prix · amorti en ≈ 10,7 ans
Scénarios d'occupation : Arawa Villas · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
30 %prudentRp 252 MRp 40,3 MRp 212 M7,0 %14,2 ans
40 %baseRp 336 MRp 53,8 MRp 282 M9,4 %10,7 ans
50 %optimisteRp 420 MRp 67,2 MRp 353 M11,7 %8,5 ans

Le scénario central retient 40 % d'occupation sous gestion professionnelle ; le scénario prudent 30 % et le scénario optimiste 50 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,3 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 30 %, central à 40 % et optimiste à 50 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 9,7 % net avec 55 % d’occupation; AZORIA Imperio : 10,1 % net avec 60 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,0 % net avec 49 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est vendue avec un leasehold (bail de longue durée) de 29 ans et une prolongation de 30 ans détaillée dans le contrat. Vous réservez, signez un PPJB et faites enregistrer le bail chez un notaire. Les documents du promoteur mentionnent un PBG et un SLF, que nous rapprochons du bâtiment achevé. La licence de location reste sur notre liste de vérifications.

Propriété et permis : Arawa Villas · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail29 + 30 ansVos années se comptent à partir de la livraison et la prolongation est détaillée dans l'acte de bail.
ZonageÀ confirmerNous comparons la parcelle avec un extrait RDTR avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)PBG, selon les documents du promoteurNous rapprochons le numéro et l'extrait du PBG de la construction sur la parcelle.
PromoteurArawa DevelopmentsNous examinons Arawa Developments et les villas que la société a livrées.
Certificat de conformité (SLF)Obtenu, selon les documents du promoteurNous vérifions le certificat lui-même avant votre dernier paiement.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonContenu à confirmerLe contenu de la liste de mobilier est intégré au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Arawa Villas · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Arawa Villas · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. AcompteUn acompte de 10 % réserve la villa une fois la première vérification effectuée.
  2. Après les vérifications préalables (due diligence)55 % du prix sont dus après la revue juridique.
  3. Versements mensuelsLa note du promoteur prévoit trois paiements de 6,5 % d'août à octobre.
  4. Livraison2,5 % sont dus en décembre, lors de la remise des clés.

Seuls 87 % du prix sont couverts par les paiements indiqués. Le solde et les dates sont inscrits dans le PPJB, et nous demandons quels versements restent dus.

Localisation

Emplacement : Balangan · Uluwatu

Le côté plage du Bukit : du surf, un bâti dense et un trajet en voiture pour les grands magasins et les écoles.

Arawa Villas 2 chambres : vue générale du complexe de villas
Uluwatu · Badung · Balangan
  • Plage de Balangan5 min, selon le promoteur
  • Dreamland9 min, selon le promoteur
  • Bingin13 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 7,2 km, à vol d'oiseau

Balangan attire les acheteurs pour sa plage et ses vagues. Un scooter ou une voiture permet de faire les courses.

Balangan · Uluwatu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Arawa Villas · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa 2 chambres d'Arawa Villas ?

Rien. Le promoteur règle notre commission et vous payez Rp 3,01 Md. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge. Nous lisons le bail de 29 + 30 ans et sa clause de prolongation, comparons la zone avec le RDTR, puis demandons le numéro du PBG, son extrait et les informations sur la société.

Puis-je acheter la villa 2 chambres depuis l'étranger ?

Oui. Nous organisons la visite sur Zoom et un notaire travaille avec votre procuration. Nous réceptionnons la villa sur place. La livraison est prévue en décembre 2026, et nous voulons vérifier l'échéancier complet avec le contrat avant l'acompte. Le dernier paiement suit la remise des documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 2,3 M la nuit, d'après des biens comparables à Uluwatu, ajustés pour une villa de deux chambres. Le scénario central suppose 40 % d'occupation avec une gestion professionnelle. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Il reste environ Rp 282 M par an, soit 9,4 % du prix. C'est notre estimation, pas un revenu garanti.

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