ULUWATU · ID RR-5800

Anjuna Palms : villa de deux chambres de 127,5 m² à Uluwatu

Cette villa de deux chambres de 127,5 m² (≈ 1 375 pieds carrés) à Anjuna Palms, Uluwatu, comprend une piscine dans la cour, un séjour en double hauteur et un mur en pierre. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 28 ans jusqu'en 2054, avec une prolongation de 20 ans. Son prix est de Rp 4,96 Md.

Lot dans Anjuna Palms

  • Leasehold 28 + 20 ans
  • Achevé
  • Piscine dans la cour
  • 2chambres
  • 127,5 m²surface habitable
  • Leasehold28 + 20 ans
  • Couravec piscine

Bien

Ce que vous obtenez

C'est la seule unité d'Anjuna Palms à vendre : deux chambres et 127,5 m², avec une cour, une piscine et un mur en pierre. Le séjour s'élève sur deux niveaux, et un escalier mène aux chambres.

Un couple ou deux couples la réserveront pour le surf, les plages et les couchers de soleil, l'océan étant proche. Les locations à Uluwatu sont inégales au fil de l'année ; nous choisissons donc le tarif et le taux d'occupation en conséquence.

Voici le modèle. Le tarif est de Rp 2,3 M par nuit, notre référence pour les villas de deux chambres à Uluwatu. Le taux d'occupation est de 65 % dans le scénario central, 55 % dans le scénario prudent et 75 % dans le scénario optimiste. Nous déduisons 16 % du chiffre d'affaires pour les frais d'exploitation. Le scénario central laisse environ Rp 459 M par an, soit 9,3 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Anjuna Palms · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un tarif de Rp 2,3 M par nuit, avec les frais d'exploitation déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,0 %≈ Rp 546 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,3 M la nuit Net 9,3 %≈ Rp 459 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 546 M11,0 % du prix · tarif Rp 2,3 M, occupation 65 %
  • Frais d'exploitationRp 87,3 M16 % du chiffre d'affaires · gestion, fiscalité, usure et entretien
  • Net pour vousRp 459 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Anjuna Palms · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 462 MRp 73,9 MRp 388 M7,8 %12,8 ans
65 %centralRp 546 MRp 87,3 MRp 459 M9,3 %10,8 ans
75 %optimisteRp 630 MRp 101 MRp 529 M10,7 %9,4 ans

Le scénario central suppose 65 % d'occupation avec un gestionnaire professionnel. Le scénario prudent retient 55 %, le scénario optimiste 75 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,3 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 9,7 % net avec 55 % d’occupation; AZORIA Imperio : 10,1 % net avec 60 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,0 % net avec 49 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est en leasehold (bail de longue durée). La durée initiale de 28 ans court jusqu'en 2054, suivie d'une prolongation de 20 ans. Vous signez l'accord, un notaire l'enregistre, et le solde est payé contre le dossier de documents. La maison est achevée, mais nous confirmons le PBG et le SLF. Nous vous communiquons ces numéros avant votre réservation, car la licence de location en dépend.

Propriété et permis : Anjuna Palms · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail28 + 20 ansLa durée de vingt-huit ans court jusqu'en 2054. Nous calculons la durée restante à partir de votre date d'achat et formalisons la prolongation par écrit.
ZonageÀ confirmerL'usage autorisé de la parcelle est vérifié avec un extrait RDTR avant le versement de votre acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons au promoteur le numéro du permis et une copie.
PromoteurKaluna development, entité à confirmerNotre examen porte sur la société qui a construit les villas et ses livraisons précédentes.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerLa licence de location exige un certificat de conformité (SLF). Le promoteur nous communique son statut par écrit avant tout acompte.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerLe mobilier et l'électroménager sont répertoriés dans une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Anjuna Palms · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Anjuna Palms · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve la villa ; nous confirmons son montant.
  2. PaiementsAucun échéancier n'est publié ; nous en demandons donc un pour cette villa.
  3. LivraisonVous réglez le dernier paiement lorsque le dossier complet de documents est en main.

Le promoteur ne présentant aucun plan de paiement, le PPJB reprendra l'échéancier négocié après les vérifications préalables (due diligence).

Localisation

Emplacement : Côte · Uluwatu

Cette partie d'Uluwatu vit au rythme du surf, des plages et des couchers de soleil, ce que recherchent les locataires d'une villa de deux chambres. Les dîners sur les falaises sont proches ; l'aéroport l'est moins, à environ 40 minutes.

Anjuna Palms 2 chambres : rangées de villas aux toits sombres avec l'océan en arrière-plan
Uluwatu · Badung · Bukit
  • Plage de Suluban (Single Fin)≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Padang Padang≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Temple d'Uluwatu≈ 2 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11 km à vol d'oiseau

Un couple vient pour les vagues et la lumière du soir. Les dîners sur les falaises sont proches, et l'aéroport est éloigné.

Côte · Uluwatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Anjuna Palms · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la villa Anjuna Palms 2 chambres ?

Rien. Vous payez le prix du promoteur, qui prend en charge notre commission. Nous payons les vérifications qui précèdent l'acompte. Pour cette villa, nous examinons le bail jusqu'en 2054 et sa prolongation, vérifions le zonage avec le RDTR, et demandons l'entité du promoteur, le numéro du permis de construire (PBG) et une copie.

Puis-je acheter cette villa de deux chambres depuis l'étranger ?

Oui. Vous visitez la maison sur Zoom, et un notaire signe avec votre procuration. Nous la réceptionnons pour vous. Elle est indiquée comme achevée, mais le statut du PBG et du SLF reste à confirmer avec le promoteur. Aucun échéancier n'est publié : nous en demandons un pour cette unité et libérons le dernier paiement contre remise des documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons un tarif proche de Rp 2,3 M par nuit d'après des villas comparables sous gestion à Uluwatu, puis l'ajustons pour deux chambres. Le taux d'occupation central de 65 % correspond à notre segment sous gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas un revenu garanti.

Puis-je déjà louer la villa à la nuit ?

Pas encore. Une licence de location à la nuit (NIB) exige un certificat de conformité (SLF) valide, et nous confirmons son statut avec le promoteur. Tant que vous ne détenez pas la licence, nous ne modélisons que la location longue durée. Nous vous communiquons par écrit le statut des deux documents avant tout versement d'acompte.

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