ULUWATU
desde Rp 4.960 millones/ 28 + 20 años
Anjuna Palms
Uluwatu · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 127,5 m²
- leasehold 28+20
Ver detalles
ULUWATU · ID RR-5800
Anjuna Palms: villa de dos dormitorios y 127,5 m² en Uluwatu
Esta villa de dos dormitorios y 127,5 m² en Anjuna Palms, Uluwatu, tiene piscina en el patio, salón a doble altura y un muro de piedra. El leasehold dura 28 años, hasta 2054, con una prórroga de 20. El precio es de Rp 4.960 millones.
Unidad de Anjuna Palms
- Leasehold 28 + 20 años
- Terminada
- Piscina en el patio
- 2dormitorios
- 127,5 m²superficie
- Leasehold28 + 20 años
- Patiocon piscina
Inmueble
Qué compras
Es la única unidad de Anjuna Palms que se vende: dos dormitorios y 127,5 m², con patio, piscina y muro de piedra. El salón tiene dos plantas de altura y una escalera sube a los dormitorios.
La reservarán una pareja o dos parejas que busquen surf, playas y atardeceres, con el océano cerca. En Uluwatu el alquiler varía mucho a lo largo del año, así que elegimos la tarifa y la ocupación teniéndolo en cuenta.
Para el cálculo usamos una tarifa de Rp 2,3 millones por noche, nuestra referencia para villas de dos dormitorios en Uluwatu. La ocupación es del 65 % en el escenario base, del 55 % en el prudente y del 75 % en el optimista. Descontamos el 16 % de la facturación para gastos de explotación. En el escenario base quedan unos Rp 459 millones al año, el 9,3 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Anjuna Palms · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 2,3 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.
Bruta 11,0 %≈ Rp 546 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,3 millones por noche
Neta 9,3 %≈ Rp 459 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 546 millones11,0 % del precio · Rp 2,3 millones por noche, ocupación del 65 %
- Gastos de explotaciónRp 87,3 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 459 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 462 millones | Rp 73,9 millones | Rp 388 millones | 7,8% | 12,8 años |
| 65%base | Rp 546 millones | Rp 87,3 millones | Rp 459 millones | 9,3% | 10,8 años |
| 75%optimista | Rp 630 millones | Rp 101 millones | Rp 529 millones | 10,7% | 9,4 años |
El escenario base supone un 65 % de ocupación con una gestora profesional. El prudente es del 55 % y el optimista, del 75 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- AZORIA Solea: 9,7 % neto con un 55 % de ocupación; AZORIA Imperio: 10,1 % neto con un 60 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,0 % neto con un 49 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra en leasehold. El plazo inicial de 28 años llega hasta 2054 y después se suma una prórroga de 20. Firmas el contrato, lo registra un notario y el resto se paga contra la documentación completa. La villa está terminada, pero estamos confirmando el PBG y el SLF. Te damos esos datos antes de reservar, porque de ellos depende la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 28 + 20 añosLos 28 años llegan hasta 2054. Calculamos los años restantes desde tu fecha de compra y dejamos la prórroga por escrito. |
| Zonificación | Por confirmarEl uso permitido de la parcela se comprueba con un extracto del RDTR antes de pagar un depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos a la promotora el número de la licencia y una copia. |
| Promotora | Kaluna development, sociedad por confirmarRevisamos la empresa que construyó las villas y sus entregas anteriores. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarLa licencia de alquiler turístico (NIB) necesita el SLF. Pedimos a la promotora que confirme su estado por escrito antes del depósito. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarLos muebles y electrodomésticos se detallan en un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Anjuna Palms · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Anjuna Palms · Villa de 2 dormitorios
- ReservaUn depósito reserva la villa; estamos confirmando el importe.
- PagosNo hay un calendario publicado, así que pedimos uno para esta villa.
- EntregaEl último pago se hace cuando tienes toda la documentación.
Como la promotora no publica un plan de pagos, el PPJB recogerá el orden que pactemos después de la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Costa · Uluwatu
Esta parte de Uluwatu es surf, playas y atardeceres, justo lo que busca quien alquila una villa de dos dormitorios. Las cenas sobre los acantilados quedan cerca; el aeropuerto, no: está a unos 40 minutos.
- Playa de Suluban (Single Fin)≈ 1 km, en línea recta
- Playa de Padang Padang≈ 1 km, en línea recta
- Templo de Uluwatu≈ 2 km, en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km, en línea recta
Las parejas vienen por las olas y el atardecer. Las cenas en el acantilado quedan cerca y el aeropuerto, lejos.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 85hoteles
- 45restaurantes
- 11cafeterías
- 10tiendas
- 6lugares de interés
- 6spas
- 3bares
Lo más cercano
- Suka Espressocafetería · 15 m
- La Baracca Uluwatu 10restaurante · 32 m
- Dnailbar Spaspa · 39 m
- Tabubar · 40 m
- The Temple Bar & Grillrestaurante · 52 m
- Little Cape Townhotel · 75 m
- Surfside Villas Uluwatuhotel · 91 m
- District6restaurante · 111 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Anjuna Palms · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 2 dormitorios de Anjuna Palms?
Nada. Pagas el precio de la promotora, y ella cubre nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold hasta 2054 y su prórroga, contrastamos la zona con el RDTR y pedimos la sociedad de la promotora, el número del PBG y una copia.
¿Puedo comprar esta villa de dos dormitorios desde el extranjero?
Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos la villa en tu nombre. Figura como terminada, aunque aún confirmamos el estado del PBG y el SLF con la promotora. No hay calendario publicado, así que pedimos uno para la unidad y el último pago se hace contra la documentación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Tomamos una tarifa cercana a Rp 2,3 millones por noche de villas comparables con gestión profesional en Uluwatu y la ajustamos a dos dormitorios. La ocupación base del 65 % refleja nuestro segmento con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.
¿Puedo alquilar la villa por noches ahora mismo?
Todavía no. La licencia de alquiler turístico (NIB) necesita un SLF válido, y estamos confirmando su estado con la promotora. Hasta tener la licencia, nuestro cálculo solo contempla el alquiler de larga temporada. Te informamos por escrito de ambos documentos antes de que pagues un depósito.
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