ULUWATU
desde Rp 5.940 millones/ por confirmar
Amali Luxury Residence
Uluwatu · Residencial de apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 77–187 m²
- leasehold
Ver detalles
ULUWATU · ID RR-5838
Arawa Villas: villa de dos dormitorios y 106 m² en Balangan
Por Rp 3.010 millones, esta villa de dos plantas en Balangan ofrece 106 m², dos dormitorios, piscina privada y terraza. La parcela mide 92–105 m² y el leasehold es de 29 + 30 años. La entrega está prevista para diciembre de 2026.
Unidad de Arawa Villas
- Leasehold 29 + 30 años
- En construcción
- Piscina privada
- 2dormitorios
- 106 m²superficie de la villa
- 92–105 m²parcela
- Leasehold29 + 30 años
- 2plantas
Inmueble
Qué compras
Esta villa es la única tipología que Arawa Villas tiene a la venta ahora. La planta baja tiene 51 m² y la superior, 54 m². La parcela es compacta, pero la piscina y la terraza son de uso exclusivo de esta casa.
El formato encaja con una pareja o una familia pequeña que quiera dos dormitorios independientes. Según la promotora, la playa de Balangan está a cinco minutos y Bingin, a trece.
Contamos con unos Rp 2,3 millones por noche, la mediana de las villas de dos dormitorios en Uluwatu. Los escenarios de ocupación son del 30 %, 40 % y 50 %, con el 40 % como base. Descontamos los gastos de explotación en una sola línea del 16 % de la facturación. Después quedan unos Rp 282 millones al año en el escenario base, el 9,4 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Arawa Villas · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora anuncia una rentabilidad del 15 % anual y no explica en qué se basa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 2,3 millones por noche para una villa de dos dormitorios, con los gastos de explotación descontados de la facturación.
Bruta 11,2 %≈ Rp 336 millones al año con una ocupación del 40 % y Rp 2,3 millones por noche
Neta 9,4 %≈ Rp 282 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 336 millones11,2 % del precio · Rp 2,3 millones por noche, ocupación del 40 %
- Gastos de explotaciónRp 53,8 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 282 millones9,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 30%prudente | Rp 252 millones | Rp 40,3 millones | Rp 212 millones | 7,0% | 14,2 años |
| 40%base | Rp 336 millones | Rp 53,8 millones | Rp 282 millones | 9,4% | 10,7 años |
| 50%optimista | Rp 420 millones | Rp 67,2 millones | Rp 353 millones | 11,7% | 8,5 años |
El escenario base es un 40 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 30 %, y el optimista, un 50 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 30 %; base, con un 40 %, y optimista, con un 50 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- AZORIA Solea: 9,7 % neto con un 55 % de ocupación; AZORIA Imperio: 10,1 % neto con un 60 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,0 % neto con un 49 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con 29 años de leasehold y una prórroga de 30 que se detalla en el contrato. Reservas, firmas un PPJB y registras el leasehold ante notario. Los materiales de la promotora indican que existen el PBG y el SLF, que contrastamos con el edificio terminado. La licencia de alquiler turístico (NIB) sigue en nuestra lista de comprobaciones.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 29 + 30 añosTus años cuentan desde la entrega, y la prórroga queda detallada en la escritura del leasehold. |
| Zonificación | Por confirmarContrastamos la parcela con un extracto del RDTR antes del depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | PBG, según los materiales de la promotoraComprobamos el número y el extracto del PBG con lo que se está construyendo en la parcela. |
| Promotora | Arawa DevelopmentsRevisamos Arawa Developments y las villas que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Obtenido, según los materiales de la promotoraComprobamos el certificado antes de que hagas el último pago. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Equipamiento por confirmarLa lista de muebles se incorpora al contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Arawa Villas · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Arawa Villas · Villa de 2 dormitorios
- DepósitoUn depósito del 10 % reserva la villa después de la primera comprobación.
- Después de la revisión legalEl 55 % del precio se paga después de la revisión legal.
- Pagos mensualesLa nota de la promotora indica tres pagos del 6,5 % entre agosto y octubre.
- EntregaEl 2,5 % se paga en diciembre, en la entrega de llaves.
Los pagos indicados solo cubren el 87 % del precio. El resto y las fechas se incluyen en el PPJB, y preguntamos qué plazos siguen pendientes.
Ubicación
Dónde está: Balangan · Uluwatu
La zona de playa del Bukit: surf, edificación compacta y algo de camino en coche hasta las tiendas grandes y los colegios.
- Playa de Balangan5 min, según la promotora
- Dreamland9 min, según la promotora
- Bingin13 min, según la promotora
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 7,2 km, en línea recta
En Balangan pesan la playa y las olas. Para los recados hace falta una moto o un coche.
Respuestas claras
Preguntas sobre Arawa Villas · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios de Arawa Villas?
Nada. La promotora paga nuestra comisión y tú pagas Rp 3.010 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. Leemos el leasehold de 29 + 30 años y su cláusula de prórroga, contrastamos la zona con el RDTR y pedimos el número y el extracto del PBG y los datos de la sociedad.
¿Puedo comprar la villa de 2 dormitorios desde el extranjero?
Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos la villa sobre el terreno. La entrega está prevista para diciembre de 2026, y queremos contrastar el calendario de pagos completo con el contrato antes del depósito. El último pago se hace contra la documentación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Usamos unos Rp 2,3 millones por noche, a partir de inmuebles comparables en Uluwatu y ajustados a una villa de dos dormitorios. El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 282 millones al año, el 9,4 % del precio. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.
Villas y apartamentos
Inmuebles parecidos
ULUWATU
desde Rp 4.960 millones/ 28 + 20 años
Anjuna Palms
Uluwatu · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 127,5 m²
- leasehold 28+20
Ver detalles
ULUWATU
Rp 4.960 millones/ 28 + 20 años
Anjuna Palms · Villa de 2 dormitorios
Uluwatu · Villa de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 127,5 m²
- leasehold 28+20
Ver detalles