CEMAGI
desde Rp 1.840 millones/ 27 + 15 años
PREDMET.CEMAGI
Cemagi · Edificio de apartamentos
- Estudio–1 dormitorio
- 25,7–69,5 m²
- leasehold 27+15
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CEMAGI · ID RR-3253
PREDMET.CEMAGI: estudio de 33 m² en Cemagi, a un paseo del océano
Estudio de 33 m² en PREDMET.CEMAGI, el edificio a 106 metros del agua en Cemagi. Es la distribución más común del proyecto: la hay de la segunda a la quinta planta, con ventanas al océano o a los arrozales. Cuesta entre Rp 1.880 y 2.620 millones, con un leasehold de 27 años y 15 de prórroga.
Unidad de PREDMET.CEMAGI · unidades publicadas: 4
- Leasehold de 27 + 15 años
- Acabados
- Vista al océano o a los arrozales
- Piscina en la azotea
- 33 m²superficie del estudio
- 1zona de dormitorio
- 1baño con ducha
- Leasehold27 años y luego 15 más
- 106 ma pie hasta el océano
Inmueble
Qué compras
Con 33 m², es la distribución que más se repite en el edificio: una estancia abierta, una cocina equipada y un baño con ducha. La hoja recoge estas unidades de la segunda a la quinta planta, más o menos la mitad mirando al océano y la otra mitad a los arrozales. Para alquiler corto es un tamaño que funciona, y una pareja no va apretada.
El precio incluye el equipamiento. Los renders de aquí muestran el estilo cálido que Predmet ha diseñado para las unidades que dan a los arrozales: madera, piedra y un tabique de pavés en la entrada. Las que miran al océano llevan una paleta más clara. Los huéspedes pueden usar la recepción, el restaurante, el spa y el gimnasio de la planta baja, además de la piscina y el bar de la azotea.
Nuestra base indica un leasehold de 27 años y una prórroga de 15. Una unidad en tercera planta frente a los arrozales abre la horquilla en Rp 1.880 millones, y una en la quinta con vista al océano la cierra en Rp 2.620 millones. Entre medias, la hoja muestra Rp 2.000 millones, Rp 2.040 millones y Rp 2.180 millones. Tu reserva fija la unidad, la planta y las vistas antes de que se mueva el dinero.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de PREDMET.CEMAGI · estudio 33 m²: bruta y neta
No hay rentabilidad de la promotora para este estudio. Nuestras cifras para la distribución de 33 m² parten de Rp 1,4 millones por noche reservada, y de ahí restamos la gestora, los impuestos y el mantenimiento. Hemos bajado la ocupación respecto a nuestros escenarios estándar porque todo el corredor de Cemagi está en el 45–48 %.
Bruta 17,9 %≈ Rp 336 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,4 millones por noche
Neta 10,7 %≈ Rp 202 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 336 millones17,9 % del precio · Rp 1,4 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 60,5 millonesPara la operadora: 18 % de la facturación; en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 33,6 millonesSupuesto del 10 % de los ingresos por alquiler; el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 40,3 millonesUna partida del 12 % de la facturación cubre noches vacías, consumibles y reparaciones
- Neto para tiRp 202 millones10,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 284 millones | Rp 114 millones | Rp 171 millones | 9,1% | 11,0 años |
| 65%base | Rp 336 millones | Rp 134 millones | Rp 202 millones | 10,7% | 9,3 años |
| 75%optimista | Rp 388 millones | Rp 155 millones | Rp 233 millones | 12,4% | 8,1 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Cemagi (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Cemagi en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Cemagi Villa: 13,4 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 8,7 % neto con un 65 % de ocupación; Casa Nostra: 8,6 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El estudio se vende con un leasehold de 27 años, y el anuncio añade una renovación de 15. Primero bloqueas una unidad concreta con la reserva, después firmas el contrato privado de compraventa (PPJB), y el leasehold notarial cierra la operación el día de las llaves. Predmet dice que tiene el PBG y que ha presentado la solicitud del SLF. La licencia de alquiler turístico (NIB) es el último paso.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 27 + 15 añosEl plazo y la renovación salen de nuestra base. Los años que tienes de verdad empiezan en la entrega, y los cotejamos con el leasehold principal del suelo. |
| Zonificación | En revisiónLos papeles de Predmet no dicen la zona. Pedimos primero la comprobación del RDTR, porque decide si los huéspedes pueden reservar por noches. |
| Licencia de obra (PBG) | Obtenida, según la promotoraAntes de tu reserva queremos el número de la licencia y su extracto, y los dos pasan a formar parte del contrato. |
| Promotora | Predmet, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma, su leasehold del suelo y sus obras anteriores. Predmet terminó PREDMET.BABAKAN y ahora construye PREDMET.PERERENAN. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Solicitado, según la promotoraLa regencia necesita este certificado antes de dar la licencia de alquiler turístico, así que retenemos tu última cuota hasta que lleguen los papeles. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Cuando abra el edificioAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y cocina integrada, según rendersUna imagen no obliga a nadie. Materiales, muebles y electrodomésticos se listan uno a uno en un anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de PREDMET.CEMAGI · estudio 33 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de PREDMET.CEMAGI · estudio 33 m²
- ReservaReservas la unidad que elijas de la hoja; Predmet aún no ha fijado el importe de la reserva.
- Primer pagoLa mitad del precio, según nuestra base de anuncios.
- Pagos por fasesLo que queda, en tramos flexibles acordados con la promotora.
- EntregaFirmas la escritura notarial y recorres el estudio antes de aceptarlo.
El reparto de un 50 % por adelantado y el resto flexible sale de nuestra base. Las cifras y fechas finales entran en el PPJB después de revisar las licencias.
Ubicación
Dónde está: Cemagi · Badung
Cemagi queda al oeste de Seseh, camino del templo de Tanah Lot, que está a unos 2,9 km de este edificio. Hay arrozales en terrazas, arena negra y olas fuertes, y un suelo más barato que en el resto de la costa de Badung. Tiendas y cafeterías, en Pererenan.
- Al océano106 m
- Templo Pura Dalem Segara109 m
- Templo Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 m
- Seseh General Store1,0 km
- Templo de Tanah Lot≈ 2,9 km
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 13,7 km
A favor de Cemagi: la playa a pie y una entrada más baja que en Pererenan. En contra, la comodidad: la compra, los restaurantes y la vida nocturna obligan a ir al pueblo de al lado.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 3lugares de interés
- 2hoteles
- 1restaurante
Lo más cercano
- Pura Dalem Segaralugar de interés · 109 m
- Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngauslugar de interés · 480 m
- Uma La Lang Villashotel · 722 m
- Sejuk Beach Villahotel · 862 m
- Warung Fast Adhyrestaurante · 989 m
- Seseh General Storecafetería · 1 km
- Kecamatan Mangwihotel · 1,1 km
- Villa Mataharihotel · 1,2 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre PREDMET.CEMAGI · estudio 33 m²
¿Hay honorarios de Rise Real Bali en el estudio de 33 m²?
No. El precio de la hoja de Predmet es el definitivo para ti, y Predmet paga nuestra comisión. Para la unidad que elijas localizamos su ficha en la hoja con planta y vistas, conseguimos el extracto del PBG, comprobamos cómo van el SLF y la licencia de alquiler turístico y miramos la zona en el RDTR. Esta revisión la pagamos nosotros y te la damos como informe escrito antes de la reserva.
¿Puedo elegir entre vista a los arrozales y vista al océano sin ir?
Sí. El edificio está levantado, así que grabamos en vídeo la unidad real: lo que se ve por la ventana, los acabados y el paseo hasta la arena. Comparas dos o tres unidades una al lado de otra y decides. Firmas ante notario mediante un poder, sin viajar. En la entrega revisamos el estudio contra el contrato y te mandamos fotos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI nos da la tarifa por noche del último año para Cemagi y Seseh, que escalamos a un estudio de 33 m². Los tres escenarios van al 55, 65 y 75 % de noches reservadas con una gestora profesional. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación, y en el escenario base queda un 10,7 % neto al año. Léelo como una estimación nuestra; no promete ingresos.
¿Cuánto más cuesta aquí la vista al océano?
Tercera planta sobre los arrozales: Rp 1.880 millones. Quinta planta frente al mar: Rp 2.620 millones. La distribución de 33 m² es idéntica, con la misma cocina, el mismo baño y los mismos acabados. La diferencia se paga por la ventana, y parte vuelve con una tarifa por noche más alta, porque las habitaciones con vista al mar se reservan más caras.
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