CANGGU · ID RR-5574

Berawa Private Suite: villa de un dormitorio y 67 m² en Berawa

En Berawa se está construyendo esta villa de un dormitorio y 67 m², con piscina en el patio, muros de piedra y salón acristalado. El leasehold es de 30 + 20 años y la entrega está prevista para septiembre de 2027. Cuesta Rp 2.580 millones.

Unidad de Berawa Private Suite

  • Leasehold 30 + 20 años
  • En construcción
  • Piscina en el patio
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 67 m²superficie de la casa
  • 52,5 m²parcela
  • Leasehold30 + 20 años

Inmueble

Qué compras

Compras un dormitorio, una cocina con isla y un salón que se abre a la piscina del patio. Unas puertas correderas unen el salón con la terraza.

El dormitorio está acabado en madera y piedra y tiene armario empotrado. En Berawa es un formato para parejas: se quedan una o dos semanas y pagan más por tener piscina privada.

Usamos Rp 1,5 millones por noche, el nivel de las villas de un dormitorio con piscina en Canggu. La ocupación es del 52 % en el escenario base, del 42 % en el prudente y del 62 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 240 millones al año, el 9,3 % del precio.

Promotora: Kaluna Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Berawa Private Suite · 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 1,5 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.

Bruta 11,1 %≈ Rp 286 millones al año con una ocupación del 52 % y Rp 1,5 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 240 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 286 millones11,1 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 52 %
  • Gastos de explotaciónRp 45,7 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
  • Neto para tiRp 240 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
Escenarios de ocupación: Berawa Private Suite · 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
42%prudenteRp 231 millonesRp 36,9 millonesRp 194 millones7,5%13,3 años
52%baseRp 286 millonesRp 45,7 millonesRp 240 millones9,3%10,7 años
62%optimistaRp 340 millonesRp 54,5 millonesRp 286 millones11,1%9,0 años

Nuestro escenario base supone un 52 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 42 %, y el optimista, un 62 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 42 %; base, con un 52 %, y optimista, con un 62 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 69 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un leasehold de 30 años sobre el suelo y una prórroga de 20 que figura en la base de datos. Tras firmar el contrato, el leasehold se inscribe ante notario; el impuesto del 10 % sobre el leasehold se paga aparte. La licencia de obra (PBG) está en trámite. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo pueden obtenerse cuando la villa esté terminada.

Derecho y licencias de Berawa Private Suite · 1 dormitorio
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 + 20 añosTreinta años más una prórroga de 20, según la base de datos. Contamos los años restantes desde la entrega y pedimos que la prórroga quede por escrito.
ZonificaciónZona comercial (roja), según la promotoraAntes de cualquier depósito pedimos un extracto del RDTR para contrastar la zona que declara la promotora.
Licencia de obra (PBG)En trámitePedimos el número y el extracto de la licencia antes del depósito.
PromotoraKaluna developmentRevisamos la sociedad y las villas que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso ligamos los pagos a fases de obra, no a fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSemiamuebladaUn anexo del contrato detalla qué incluye el acabado y el mobiliario.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Berawa Private Suite · 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Berawa Private Suite · 1 dormitorio

  1. ReservaEl 10 % reserva la villa.
  2. Firma y cimentaciónEl 25 % a la firma y otro 25 % al terminar la cimentación.
  3. CubiertaEl 30 % se paga al terminar la cubierta.
  4. EntregaEl último 10 % se paga al recibir la villa.

Estos son los pagos por fases de la promotora. El impuesto del 10 % sobre el leasehold se paga aparte.

Ubicación

Dónde está: Berawa · Canggu

En Berawa se concentra la demanda de Canggu, con beach clubs, cafés y coworking cerca. A cambio, hay edificios muy juntos y el tráfico avanza despacio por calles estrechas.

Berawa Private Suite, 1 dormitorio: fachadas de piedra y entradas al atardecer
Canggu · Badung · Berawa
  • Playa de Echo≈ 1,6 km en línea recta
  • Centro de Seminyak≈ 5,2 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km en línea recta
  • Templo de Tanah Lot≈ 7,1 km en línea recta

Berawa da liquidez y acceso a la playa. A cambio, hay ruido y mucha competencia en el alquiler.

Berawa · Canggu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Berawa Private Suite · 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de 1 dormitorio en Berawa?

Nada. Pagas el precio de la promotora y nuestra comisión la paga la promotora. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold y su cláusula de prórroga, contrastamos la zona comercial con el RDTR y pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y una copia de la licencia.

¿Puedo comprar la villa de un dormitorio sin viajar a Bali?

Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos la villa por ti en la entrega prevista para septiembre de 2027. Los pagos siguen la obra en cinco pasos y antes comprobamos cada fase sobre el terreno. El último 10 % se paga contra la documentación.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

La tarifa de unos Rp 1,5 millones por noche sale de villas comparables de un dormitorio con piscina en Canggu. El 52 % de ocupación del escenario base refleja nuestro segmento con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.

¿Puedo pagar por fases?

Sí, a cinco años con el calendario de la promotora: 10 % al reservar, 25 % a la firma, 25 % con la cimentación, 30 % con la cubierta y 10 % en la entrega. Pagar por fases cuesta más que al contado: Rp 2.930 millones frente a Rp 2.580 millones. En ambos casos se suma el impuesto del 10 % sobre el leasehold.

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