UBUD · ID RR-1602

Noir Ubud: عشر فلل بثلاث غرف نوم ومسبح، 175 م²، في سايان، أوبود

عشر فلل متطابقة بثلاث غرف نوم يخطط لها المطوّر Dotta Living في سايان (Sayan)، على بعد دقائق من فندق Four Seasons وممشى كامبوهان (Campuhan Ridge Walk)، وسعر كل منها 10.64 مليار روبية. لكل فيلا واجهة خشبية سوداء وصالة بسقف مزدوج الارتفاع ومسبح خاص، وفي المجمع مطعم وسبا. عقد الإيجار 30 سنة مع تمديد مضمون.

  • إيجار طويل 30 سنة + تمديد
  • البناء لم يبدأ
  • جاهزة بالكامل ومفروشة
  • مطعم وسبا
  • 3غرف نوم
  • 3حمامات وحمام للضيوف
  • 175 م²مساحة الفيلا (للتأكيد)
  • 225 م²القطعة (للتأكيد)
  • إيجار طويل الأمد30 سنة + تمديد
  • 2029التسليم بحسب قاعدة إعلاناتنا

العقار

ماذا تشتري

مشروع Noir Ubud عشر فلل في سايان، على الطرف الغربي من أوبود (Ubud). هذا الجزء الهادئ من البلدة: فندق Four Seasons Resort Bali at Sayan وممشى كامبوهان ووادي نهر أيونج (Ayung) كلها قريبة، وقصر أوبود على بعد دقائق بالسكوتر. تقف الفلل في صفين على طول ممر، وبينهما بستان جوز الهند.

كل فيلا من طابقين، بواجهة سوداء من الألواح الخشبية، وصالة بسقف مزدوج الارتفاع وزجاج من الجدار إلى الجدار. في الداخل مطبخ بجزيرة ودرج حلزوني وثلاث غرف نوم بثلاثة حمامات وحمام منفصل للضيوف، وفي الخارج مسبح خاص وتراس. يسلّم المطوّر الفيلا جاهزة بالكامل، والعمارة والديكور والأثاث مصممة كحزمة واحدة. المطعم والسبا والنادي الرياضي والاستقبال في الموقع تجعل الضيف يحجزها كفندق صغير لا كبيت خاص.

الأرض مصنفة سياحية (وردية، بحسب المطوّر). مدة الإيجار 30 سنة، ويضمن المطوّر تمديداً بسعر السوق. القطع العشر بالسعر نفسه، 10.64 مليار روبية لكل منها، وجدول المطوّر يُظهر ثماني متاحة وواحدة محجوزة وواحدة مباعة. المواد تختلف في المساحة: العرض التقديمي يذكر بيتاً 175 م² على أرض 225 م²، وقائمة الأسعار 104.31 م² مبنية على 250 م². نؤكد الرقمين، ومعهما موعد التسليم ورقم رخصة البناء (PBG).

قائمة أسعار المطوّر

Noir Ubud: أنواع الوحدات وأسعارها

الأسعار من قائمة أسعار المطوّر. الدخل الصافي لكل وحدة في صفحتها، عليها علامة «مع الحساب».

النوعالمساحةغرف النومالسعرالأرقام
فيلا بثلاث غرف نوم175 م² · قطعة 225 م² · للتأكيد310.64 مليار روبيةمع الحساب ←

السعر من قاعدة إعلاناتنا ومن جدول قطع المطوّر: الفلل العشر بالسعر نفسه، وثمانٍ منها متاحة. العرض التقديمي وقائمة الأسعار يذكران مساحتين مختلفتين، 175 م² مقابل 104.31 م² مبنية. نحسم الرقم مع المطوّر عند الحجز.

حساب هذا العقار

عائد Noir Ubud: الإجمالي والصافي

يذكر المطوّر في مواده الرسمية إشغالاً 75–85% وعائداً 13–18% واسترداداً في 5–8 سنوات. نعرض هذه الأرقام كما نُشرت ولا ندخلها في الحساب. أدناه نموذجنا: لفيلا بثلاث غرف في أوبود نفترض 4.1 مليون روبية لليلة، ثم نخصم الإدارة والضرائب والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 8.4%≈ 892 مليون روبية سنوياً بإشغال 60% و4.1 مليون روبية لليلة صافٍ 5.0%≈ 535 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 19.9 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي892 مليون روبية8.4% من السعر · سعر الليلة 4.1 مليون روبية، الإشغال 60%
  • شركة الإدارة160 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب89.2 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة107 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك535 مليون روبية5.0% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 19.9 سنة
سيناريوهات الإشغال: Noir Ubud
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
50%متحفظ743 مليون روبية297 مليون روبية446 مليون روبية4.2%23.9 سنة
60%أساسي892 مليون روبية357 مليون روبية535 مليون روبية5.0%19.9 سنة
70%قوي1.04 مليار روبية416 مليون روبية624 مليون روبية5.9%17.0 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
يذكر المطوّر في مواده الرسمية إشغالاً 75–85% وعائداً 13–18% واسترداداً في 5–8 سنوات. نعرض هذه الأرقام كما نُشرت ولا ندخلها في الحساب. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
4.1 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Ubud بنحو 2.1 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Ubud نحو 37.7% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 50%، وأساسي 60%، وقوي 70%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
Re-Imagined · فيلا بغرفتي نوم: 6.3% صافٍ بإشغال 60%; Re-Imagined · فيلا بأربع غرف نوم: 6.6% صافٍ بإشغال 60%; Re-Imagined · فيلا صغيرة: 7.6% صافٍ بإشغال 60%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

تحصل على إيجار طويل 30 سنة على الأرض والفيلا، ويضمن المطوّر في العقد تمديداً بسعر السوق في حينه. تذهب دفعة الحجز إلى حساب الضمان لدى كاتب العدل، ثم توقّع عقدي الإيجار والبناء. رخصة البناء (PBG) قيد الدراسة. شهادة SLF ورخصة التأجير لا تأتيان إلا بعد بناء الفلل.

الملكية والتراخيص: Noir Ubud
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار30 سنة + تمديد مضمون بسعر السوقيضمن المطوّر التمديد في العقد، بسعر السوق عند حلول موعده. نحسب المدة المتبقية من التسليم لا من الشراء، ونكتب شروط التمديد في الاتفاقية.
تصنيف الأرضمنطقة سياحية (وردية)، بحسب المطوّرمستخرج المخطط التنظيمي لجيانيار (RDTR) يبيّن إن كان التصنيف يسمح بالتأجير بالليلة. نحصل عليه قبل دفعة الحجز.
رخصة البناء (PBG)جارية، الطلب 510405-31032026-003 قيد الدراسةلم يصدر بعد إشعار SPPST على الطلب. نطلب الرقم والمستخرج قبل دفعة الحجز، والقسط الثاني ينتظر صدور الرخصة.
المطوّرDotta Livingنتحقق من الكيان القانوني وحقوقه في الأرض والمشاريع التي سلّمها في سيسيه (Seseh). تقرير كاتب العدل إحدى محطات الدفع.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)ليس بعد، الفلل لم تُبنَلا تمنح المقاطعة رخصة تأجير بلا شهادة SLF، لذلك تتبع الدفعات مراحل البناء لا التقويم.
رخصة التأجير السياحي (NIB)ليس بعد، تأتي بعد SLFمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمجاهز بالكامل: أثاث وديكور وأجهزةمواصفات الأثاث والأجهزة تدخل العقد كملحق.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Noir Ubud؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Noir Ubud

  1. 10%دفعة الحجز في حساب الضمان لدى كاتب العدل بعد توقيع الاتفاقية.
  2. 15%بعد أن يراجع كاتب العدل المستندات وتوقّع عقدي الإيجار والبناء.
  3. 15% و25%عند إنجاز 25% و50%، في الشهرين الرابع والثامن من البناء تقريباً.
  4. 25%عند إنجاز 80%، في الشهر 12 تقريباً.
  5. 10%الدفعة الأخيرة خلال أسبوعين من التسليم.

هذه خطة سداد المطوّر. الملف نفسه يضم خياراً ثانياً 10/30/30/20/10. نثبت الخطة المطبقة على قطعتك في عقد البيع الأولي (PPJB) بعد الفحص القانوني.

الموقع

الموقع: سايان · أوبود

سايان هي الحافة الغربية لأوبود فوق وادي نهر أيونج: فنادق راقية ومدرجات أرز وهدوء. المقاهي والقصر في الوسط على مسافة ركوب سكوتر، وممشى كامبوهان هو الطريق سيراً.

Noir Ubud: صفوف الفلل بين أشجار جوز الهند من الأعلى، تصور
أوبود · جيانيار · سايان
  • Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1.5 كم
  • ممشى كامبوهان (Campuhan Ridge Walk)≈ 2 كم
  • قصر أوبود والسوق≈ 3 كم
  • غابة القرود المقدسة≈ 3.5 كم
  • مطار نغوراه راي≈ 75 دقيقة

المشترون يختارون سايان لإطلالات الوادي وللفنادق الراقية المجاورة التي تحفظ سعر الليلة. الثمن مشوار بالسيارة إلى مطاعم الوسط ومساحات العمل المشتركة.

سايان · أوبود · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 4معالم
  • 3فنادق
  • 3مطاعم
  • 3متاجر
  • 1مقهى
  • 1عيادة

الأقرب

  • The Samaya Ubud Baliفندق · 253 م
  • Wr. Ditebaمطعم · 270 م
  • Dapoerمطعم · 326 م
  • Kampung Ubud Villaفندق · 345 م
  • Swept Away Restaurant Ubudمطعم · 384 م
  • Bambu Indahفندق · 473 م
  • Four Wمتجر · 575 م
  • Pura Dalemمعلم · 581 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Noir Ubud

كم تتقاضى Rise Real Bali عند الشراء في Noir Ubud؟

لا شيء. Dotta Living تدفع عمولتنا، وتدفع أنت سعرها المعلن. في Noir Ubud نطلب مستخرج رخصة البناء للطلب 510405-31032026-003، ونقرأ عقد إيجار الأرض والتمديد المضمون، ونطابق التصنيف مع المخطط التنظيمي لجيانيار (RDTR)، ونطلب مخططاً مقيساً للفيلا. كل ذلك مجاني، ويتم قبل دفعة الحجز، وتتسلمه مكتوباً.

هل يمكن شراء فيلا في Noir Ubud من دون السفر إلى بالي؟

نعم. نعرض القطعة والتصورات في مكالمة Zoom، ويراجع فريقنا الأوراق. يوقّع كاتب العدل عنك بوكالة قانونية، وتذهب دفعة الحجز إلى حساب الضمان لديه. البناء لم يبدأ، لذلك يتبع كل قسط مرحلة نصوّرها في الموقع. ونتسلم الفيلا المنجزة نيابة عنك بمحضر تسليم موقّع.

كم سعر الفيلا في Noir Ubud وكيف أدفع؟

الفلل العشر بالسعر نفسه، 10.64 مليار روبية. خطة المطوّر: 10% عند الحجز، و15% بعد فحص المستندات، ثم 15% و25% عند إنجاز 25% و50%، و25% عند 80%، و10% أخيرة بعد التسليم. ثماني قطع متاحة، وواحدة محجوزة، وواحدة مباعة.

ما شكل الحيازة الذي يحصل عليه مشترو Noir Ubud؟

إيجار طويل الأمد (leasehold): عقد على الأرض لمدة 30 سنة. يضمن المطوّر التمديد في العقد، والمدة الثانية بسعر السوق وقت التجديد. بحسب المطوّر الأرض في منطقة سياحية، ونؤكد ذلك بمستخرج المخطط التنظيمي (RDTR). التملك الحر (Hak Milik) مغلق أمام الأجانب، ولا نعمل أبداً بالتسجيل باسم مواطن (nominee).

من أين أرقام العائد؟

نأخذ 4.1 مليون روبية لليلة من بيانات AirROI لأوبود ونعدلها لفيلا بثلاث غرف. نختبر الإشغال عند 50 و60 و70% من السنة، وهو نطاق الفلل ذات الإدارة المحترفة. نخصم 40% من الإيراد مصاريف. رقم المطوّر 13–18% يبقى خارج النموذج، والنتيجة تقديرنا وليست دخلاً مضموناً.

وحدات هذا المشروع

1 وحدة مع حساب العائد

لكل وحدة: سعر المطوّر، والدخل الصافي من نموذجنا، وحالة الأوراق، وجدول الدفعات.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←