UBUD · ID RR-1602

Noir Ubud: diez villas de tres dormitorios con piscina, 175 m², en Sayan, Ubud

Dotta Living proyecta diez villas idénticas de tres dormitorios en Sayan, a pocos minutos de Four Seasons y del Campuhan Ridge Walk, a Rp 10.640 millones cada una. Todas llevan fachada de madera negra, salón a doble altura y piscina privada, con restaurante y spa en el complejo. El leasehold de 30 años viene con una prórroga asegurada por contrato.

  • Leasehold 30 años + prórroga
  • Obra sin empezar
  • Llave en mano, amueblada
  • Restaurante y spa
  • 3dormitorios
  • 3baños más aseo de invitados
  • 175 m²superficie de la villa (por confirmar)
  • 225 m²parcela (por confirmar)
  • Leasehold30 años + prórroga
  • 2029entrega, según nuestra base de anuncios

Inmueble

Qué compras

Noir Ubud son diez villas en Sayan, en el lado oeste de Ubud. Es la parte tranquila: el hotel Four Seasons de Sayan, el Campuhan Ridge Walk y el valle del río Ayung están cerca, y el Palacio de Ubud queda a pocos minutos en moto. Las villas se alinean en dos filas a lo largo de una calle, con un palmeral entre ellas.

Cada villa tiene dos plantas, fachada negra de lamas de madera y un salón a doble altura acristalado de pared a pared. Dentro hay cocina con isla, escalera de caracol, tres dormitorios con tres baños y un aseo de invitados aparte; fuera, piscina privada y terraza. La promotora la entrega llave en mano, con arquitectura, interiores y muebles diseñados como un solo paquete. El restaurante, el spa, el gimnasio y la recepción del complejo permiten reservarla como un pequeño hotel y no como una casa particular.

El suelo está calificado como turístico (zona rosa, según la promotora). El plazo del leasehold es de 30 años, y la promotora garantiza una renovación a precio de mercado. Los diez lotes cuestan lo mismo, Rp 10.640 millones cada uno, y la hoja de la promotora marca ocho libres, uno reservado y uno vendido. Los materiales no coinciden en la superficie: la presentación da una casa de 175 m² sobre 225 m² de terreno, y la lista de precios, 104,31 m² construidos sobre 250 m². Estamos confirmando las dos cifras, además de la fecha de entrega y el número del PBG.

Lista de precios de la promotora

Noir Ubud: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Villa 3BR175 m² · parcela de 225 m² · por confirmar3Rp 10.640 millonescon cálculo →

El precio sale de nuestra base de anuncios y de la hoja de lotes de la promotora: las diez villas cuestan lo mismo y ocho están libres. La presentación y la lista de precios dan superficies distintas, 175 m² frente a 104,31 m² construidos. La cifra la cerramos con la promotora cuando reserves.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Noir Ubud: bruta y neta

En sus materiales oficiales la promotora habla de un 75–85 % de ocupación, un 13–18 % de rentabilidad y una recuperación en 5–8 años. Mostramos esas cifras tal como se publican y las dejamos fuera del cálculo. Abajo va nuestro cálculo: para una villa de tres dormitorios en Ubud suponemos Rp 4,1 millones por noche y restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 8,4 %≈ Rp 892 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 4,1 millones por noche Neta 5,0 %≈ Rp 535 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 19,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 892 millones8,4 % del precio · Rp 4,1 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 160 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 89,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 107 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 535 millones5,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 19,9 años
Escenarios de ocupación: Noir Ubud
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 743 millonesRp 297 millonesRp 446 millones4,2%23,9 años
60%baseRp 892 millonesRp 357 millonesRp 535 millones5,0%19,9 años
70%optimistaRp 1.040 millonesRp 416 millonesRp 624 millones5,9%17,0 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 4,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 30 años sobre el suelo y la villa, y la promotora recoge en el contrato una prórroga al precio de mercado del momento. La reserva va a la cuenta de garantía del notario, y después firmas los contratos de leasehold y de obra. El PBG está en revisión. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan solo cuando las villas estén construidas.

Derecho y licencias de Noir Ubud
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años + prórroga asegurada a precio de mercadoLa promotora recoge la prórroga en el contrato, a precio de mercado cuando llegue el momento. Contamos el plazo restante desde la entrega, no desde la compra, y dejamos las condiciones de renovación en el acuerdo.
ZonificaciónZona turística (rosa), según la promotoraUn extracto del RDTR de Gianyar nos dice si la zona permite el alquiler por noches. Lo pedimos antes de la reserva.
Licencia de obra (PBG)En trámite, solicitud 510405-31032026-003 en revisiónLa solicitud aún no tiene SPPST. Pedimos el número y un extracto antes de la reserva, y el segundo pago espera a la licencia.
PromotoraDotta LivingComprobamos la sociedad, sus derechos sobre el suelo y los proyectos que ha entregado en Seseh. El informe del notario es uno de los hitos de pago.
Certificado de habitabilidad (SLF)Aún no, las villas no están construidasSin SLF, la administración de Gianyar no concede la licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos siguen fases de obra y no el calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Aún no, llega después del SLFAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano: muebles, interiores, electrodomésticosLa especificación de muebles y electrodomésticos va al contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Noir Ubud?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Noir Ubud

  1. 10 %Depósito de reserva en la cuenta de garantía del notario tras firmar el acuerdo.
  2. 15 %Cuando el notario revisa los documentos y firmas los contratos de leasehold y de obra.
  3. 15 % y 25 %Con la obra al 25 % y al 50 %, hacia los meses 4 y 8.
  4. 25 %Con la obra al 80 %, hacia el mes 12.
  5. 10 %Pago final en las dos semanas siguientes a la entrega.

Este es el plan de pagos de la promotora. El mismo archivo trae una segunda opción, 10/30/30/20/10. Fijamos en el PPJB cuál se aplica a tu lote tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Sayan · Ubud

Sayan es el borde oeste de Ubud sobre el valle del Ayung: hoteles de alta gama, arrozales en terrazas y silencio. Las cafeterías y el palacio del centro quedan a un trayecto en moto, y a pie se va por el Campuhan Ridge Walk.

Noir Ubud: hileras de villas en un palmeral visto desde arriba, render
Ubud · Gianyar · Sayan
  • Hotel Four Seasons de Sayan≈ 1,5 km
  • Campuhan Ridge Walk≈ 2 km
  • Palacio y mercado de Ubud≈ 3 km
  • Bosque Sagrado de los Monos≈ 3,5 km
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 75 min

Sayan se elige por las vistas al valle y por los hoteles de alta gama del vecindario, que sostienen la tarifa por noche. La contrapartida es coger el coche para ir a los restaurantes y coworkings del centro.

Sayan · Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 4lugares de interés
  • 3hoteles
  • 3restaurantes
  • 3tiendas
  • 1cafetería
  • 1clínica

Lo más cercano

  • The Samaya Ubud Balihotel · 253 m
  • Wr. Ditebarestaurante · 270 m
  • Dapoerrestaurante · 326 m
  • Kampung Ubud Villahotel · 345 m
  • Swept Away Restaurant Ubudrestaurante · 384 m
  • Bambu Indahhotel · 473 m
  • Four Wtienda · 575 m
  • Pura Dalemlugar de interés · 581 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Noir Ubud

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Noir Ubud?

Nada. Dotta Living paga nuestra comisión, y tú pagas su precio de lista. En Noir Ubud pedimos el extracto del PBG de la solicitud 510405-31032026-003, leemos el arrendamiento del suelo y la prórroga asegurada, comprobamos la zonificación en el RDTR de Gianyar y pedimos un plano acotado de la villa. Es gratis, se hace antes de la reserva y lo recibes por escrito.

¿Puedo comprar una villa en Noir Ubud sin viajar a Bali?

Sí. Te presentamos la parcela y los renders en una llamada por Zoom, y nuestro equipo revisa los papeles. Firmas ante notario mediante un poder, y la reserva va a la cuenta de garantía del notario. La obra no ha empezado, así que cada pago sigue una fase que fotografiamos en el terreno. También recibimos por ti la villa terminada, con un acta de entrega firmada.

¿Cuánto cuesta una villa en Noir Ubud y cómo se paga?

Las diez villas cuestan lo mismo, Rp 10.640 millones. El plan de la promotora es un 10 % al reservar, un 15 % tras revisar los documentos, después un 15 % y un 25 % con la obra al 25 % y al 50 %, un 25 % al 80 % y un 10 % final tras la entrega. Hay ocho lotes disponibles, uno reservado y uno vendido.

¿Con qué derecho se compra en Noir Ubud?

Un leasehold: un arrendamiento del suelo de 30 años. La promotora recoge la prórroga en el contrato, y el segundo plazo cuesta lo que marque el mercado al renovar. Según la promotora, el suelo está en zona turística, algo que confirmamos con un extracto del RDTR. La plena propiedad (Hak Milik) está cerrada a extranjeros, y nunca montamos estructuras con testaferro (nominee).

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos Rp 4,1 millones por noche de los datos de AirROI para Ubud y los ajustamos a una villa de tres dormitorios. Probamos una ocupación del 50, 60 y 70 % del año, el rango de las villas con gestión profesional. Restamos el 40 % de la facturación como gastos. El 13–18 % de la promotora queda fuera del cálculo, y el resultado es una estimación nuestra, no un ingreso asegurado.

Unidades de este proyecto

1 unidad con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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