UBUD · ID RR-1602

Noir Ubud : dix villas de trois chambres avec piscine, 175 m², à Sayan (Ubud)

Dotta Living prévoit dix villas de trois chambres identiques à Sayan, à quelques minutes du Four Seasons et du Campuhan Ridge Walk, chacune à Rp 10,64 Md. Chaque villa a une façade en bois noir, un séjour en double hauteur et une piscine privée, avec restaurant et spa sur place. Le bail de 30 ans comporte une prolongation garantie.

  • Leasehold 30 ans + prolongation
  • Chantier non démarré
  • Clés en main, meublé
  • Restaurant et spa
  • 3chambres
  • 3salles de bain plus WC invités
  • 175 m²surface de la villa (à confirmer)
  • 225 m²parcelle (à confirmer)
  • Leasehold30 ans + prolongation
  • 2029livraison, selon notre base d'annonces

Bien

Ce que vous obtenez

Noir Ubud, ce sont dix villas à Sayan, sur le versant ouest d'Ubud. C'est le côté calme de la ville : le Four Seasons Resort Bali à Sayan, le Campuhan Ridge Walk et la vallée de la rivière Ayung sont tout proches, et le palais d'Ubud est à quelques minutes en scooter. Les villas s'alignent en deux rangées le long d'une ruelle, séparées par une cocoteraie.

Chaque villa compte deux niveaux, une façade noire en lames de bois et un séjour en double hauteur entièrement vitré. À l'intérieur : une cuisine avec îlot, un escalier en colimaçon, trois chambres avec trois salles de bains, des toilettes d'invités séparées ; dehors, une piscine privée et une terrasse. Le promoteur livre clés en main, avec architecture, intérieurs et mobilier conçus comme un seul ensemble. Restaurant, spa, salle de sport et réception sur place permettent de louer la villa comme un petit hôtel plutôt que comme une maison privée.

Le terrain est classé en zone touristique (rose, selon le promoteur). Le bail est de 30 ans, et le promoteur garantit un renouvellement au prix du marché. Les dix lots coûtent le même prix, Rp 10,64 Md chacun, et le tableau du promoteur en montre huit libres, un réservé et un vendu. Les documents divergent sur la surface : la présentation donne une maison de 175 m² sur 225 m² de terrain, la grille de prix 104,31 m² bâtis sur 250 m². Nous confirmons les deux, ainsi que la date de livraison et le numéro du PBG.

Grille de prix du promoteur

Noir Ubud : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Villa 3 chambres175 m² · parcelle de 225 m² · à confirmer3Rp 10,64 Mdavec calcul →

Le prix vient de notre base d'annonces et du tableau des lots du promoteur : les dix villas coûtent le même prix, et huit sont libres. La présentation et la grille de prix donnent des surfaces différentes, 175 m² contre 104,31 m² bâtis. Nous fixons le chiffre avec le promoteur au moment de votre réservation.

Les chiffres de ce bien

Noir Ubud : rendement brut et net

Dans ses documents officiels, le promoteur annonce 75 à 85 % d'occupation, un rendement de 13 à 18 % et un amortissement en 5 à 8 ans. Nous affichons ces chiffres tels que publiés et les laissons hors du calcul. Voici notre modèle : pour une villa de trois chambres à Ubud, nous retenons Rp 4,1 M la nuit, puis nous déduisons la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 8,4 %≈ Rp 892 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 4,1 M la nuit Net 5,0 %≈ Rp 535 M par an · amorti en ≈ 19,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 892 M8,4 % du prix · tarif Rp 4,1 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 160 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 89,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 107 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 535 M5,0 % du prix · amorti en ≈ 19,9 ans
Scénarios d'occupation : Noir Ubud
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 743 MRp 297 MRp 446 M4,2 %23,9 ans
60 %baseRp 892 MRp 357 MRp 535 M5,0 %19,9 ans
70 %optimisteRp 1,04 MdRp 416 MRp 624 M5,9 %17,0 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 4,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous obtenez un leasehold de 30 ans sur le terrain et la villa, et le promoteur garantit dans le contrat une prolongation au prix du marché du jour. L'acompte va sur le compte séquestre du notaire, puis vous signez le bail et les contrats de construction. Le PBG est en cours d'examen. Le SLF et la licence de location ne viennent qu'après la construction des villas.

Propriété et permis : Noir Ubud
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans + prolongation garantie au prix du marchéLe promoteur garantit la prolongation dans le contrat, au prix du marché à l'échéance. Nous comptons la durée restante à partir de la livraison, non de l'achat, et inscrivons les conditions du renouvellement dans l'accord.
ZonageZone touristique (rose), selon le promoteurUn extrait du RDTR de Gianyar nous dit si la zone autorise les locations à la nuit. Nous l'obtenons avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)En cours, demande 510405-31032026-003 en cours d'examenAucun SPPST n'a encore été délivré pour la demande. Nous demandons le numéro et un extrait avant l'acompte, et la deuxième échéance attend l'autorisation.
PromoteurDotta LivingNous vérifions l'entité juridique, ses droits sur le terrain et les projets qu'elle a livrés à Seseh. Le rapport du notaire est l'une des étapes de paiement.
Certificat de conformité (SLF)Pas encore, les villas ne sont pas construitesLa régence n'accorde pas de licence de location sans SLF : les paiements suivent donc les étapes de construction plutôt que le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Pas encore, vient après le certificat de conformité (SLF)Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main : mobilier, aménagements intérieurs, électroménagerLe descriptif du mobilier et de l'électroménager entre au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Noir Ubud ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Noir Ubud : échéancier de paiement

  1. 10 %Acompte de réservation sur le compte séquestre du notaire, après la signature de l'accord.
  2. 15 %Après la vérification des documents par le notaire et votre signature du bail et des contrats de construction.
  3. 15 % et 25 %À 25 % et 50 % d'avancement, vers les 4e et 8e mois de chantier.
  4. 25 %À 80 % d'avancement, vers le mois 12.
  5. 10 %Paiement final dans les deux semaines suivant la livraison.

C'est le plan de paiement du promoteur. Le même dossier contient une seconde option, 10/30/30/20/10. Le PPJB fixe celle qui s'applique à votre lot, après la due diligence.

Localisation

Emplacement : Sayan · Ubud

Sayan, c'est la lisière ouest d'Ubud au-dessus de la vallée de la rivière Ayung : hôtels haut de gamme, rizières en terrasses et calme. Les cafés et le palais du centre sont à un trajet en scooter, et le Campuhan Ridge Walk est l'itinéraire à pied.

Noir Ubud : rangées de villas dans une cocoteraie, vue aérienne, rendu
Ubud · Gianyar · Sayan
  • Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1,5 km
  • Campuhan Ridge Walk≈ 2 km
  • Palais et marché d'Ubud≈ 3 km
  • Sacred Monkey Forest≈ 3,5 km
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 75 min

On choisit Sayan pour les vues sur la vallée et les voisins hôteliers haut de gamme, qui soutiennent le prix à la nuit. La contrepartie : un trajet en voiture jusqu'aux restaurants et aux espaces de coworking du centre.

Sayan · Ubud · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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  • 4lieux d'intérêt
  • 3hôtels
  • 3restaurants
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  • The Samaya Ubud Balihotel · 253 m
  • Wr. Ditebarestaurant · 270 m
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  • Swept Away Restaurant Ubudrestaurant · 384 m
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  • Four Wboutique · 575 m
  • Pura Dalemlieu d'intérêt · 581 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Noir Ubud

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Noir Ubud ?

Rien. Dotta Living règle notre commission, et vous payez son prix catalogue. Pour Noir Ubud, nous demandons l'extrait du PBG de la demande 510405-31032026-003, lisons le bail du terrain et la prolongation garantie, vérifions le zonage dans le RDTR de Gianyar et demandons un plan coté de la villa. C'est gratuit, fait avant l'acompte, et vous le recevez par écrit.

Puis-je acheter une villa Noir Ubud sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous présentons le terrain et les rendus lors d'un appel Zoom, et notre équipe passe les documents en revue. Votre notaire signe par procuration, et l'acompte va sur le compte séquestre du notaire. Le chantier n'ayant pas démarré, chaque échéance suit une étape que nous photographions sur place. Nous réceptionnons aussi la villa terminée pour vous, sur la base d'un procès-verbal de livraison signé.

Quel est le prix d'une villa à Noir Ubud, et comment payer ?

Les dix villas coûtent le même prix, Rp 10,64 Md. Le plan du promoteur prévoit 10 % à la réservation, 15 % après la vérification des documents, puis 15 % à 25 % d'avancement, 25 % à 50 %, 25 % à 80 % et un dernier 10 % après la livraison. Huit lots sont disponibles, un est réservé et un est vendu.

Quel droit de propriété les acheteurs de Noir Ubud obtiennent-ils ?

Un leasehold (bail de longue durée) : 30 ans sur le terrain. Le promoteur garantit la prolongation dans le contrat, et la seconde période coûte le taux du marché au moment du renouvellement. Selon le promoteur, le terrain est en zone touristique, ce que nous confirmons par un extrait du RDTR. La pleine propriété en Hak Milik est fermée aux étrangers, et nous ne montons jamais de structures avec prête-nom.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous prenons Rp 4,1 M la nuit d'après les données AirROI pour Ubud et l'ajustons pour une villa de trois chambres. Nous testons une occupation de 50, 60 et 70 % de l'année, la fourchette des villas en gestion professionnelle. Nous déduisons 40 % du chiffre d'affaires au titre des charges. L'annonce de 13 à 18 % du promoteur reste hors du modèle, et le résultat est notre estimation, pas un revenu garanti.

Lots de ce projet

1 lot avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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