UBUD
Rp 10,64 Md/ 30 ans + prolongation garantie
Noir Ubud
Ubud · Complexe de villas
- 3 chambres
- 175 m²
- leasehold 30 + prolongation
Voir le détail
UBUD · ID RR-5505
Noir Ubud : villa de trois chambres avec piscine privée, 175 m², à Sayan (Ubud)
Rp 10,64 Md achètent cette villa Noir clés en main, mobilier compris : 175 m² sur une parcelle de 225 m² à Sayan, la lisière ouest et tranquille d'Ubud. Vous avez trois chambres, trois salles de bains, des toilettes d'invités et votre propre piscine. Le leasehold (bail de longue durée) de 30 ans s'accompagne d'une prolongation garantie.
Lot dans Noir Ubud
- Leasehold 30 ans + prolongation
- Chantier non démarré
- Clés en main, meublé
- Restaurant et spa
- 3chambres
- 3salles de bain et WC invités
- 175 m²surface de la maison (à confirmer)
- 225 m²parcelle (à confirmer)
- Leasehold30 ans + prolongation
- 2029livraison selon les données de l'annonce
Bien
Ce que vous obtenez
C'est le plan unique de Noir Ubud, une rangée de dix villas identiques sur le versant ouest d'Ubud, au-dessus de la vallée de la rivière Ayung. Le Four Seasons Resort Bali à Sayan et le Campuhan Ridge Walk sont vos voisins. Le centre et le palais sont à quelques minutes en scooter, et une cocoteraie court entre les deux rangées de maisons.
Deux niveaux se cachent derrière une façade de lames de bois noir. En bas, un séjour en double hauteur avec baie panoramique, une cuisine à îlot et un escalier en colimaçon. Une famille ou trois couples ont chacun leur chambre et leur salle de bains, plus des toilettes d'invités, et la piscine et la terrasse sont pour vous seuls. Avec un restaurant, un spa et une salle de sport dans la résidence, les hôtes n'ont pas à aller en ville pour un petit-déjeuner ou un massage.
Selon le promoteur, le terrain est en zone touristique, loué pour 30 ans avec une prolongation garantie au prix du marché. La villa coûte Rp 10,64 Md. Deux jeux de chiffres circulent : la présentation donne 175 m² sur une parcelle de 225 m², la grille de prix 104,31 m² sur 250 m². Nous vérifions lequel est le bon, ainsi que l'année de livraison.
Grille de prix du promoteur
Noir Ubud · villa 3 chambres : types de lots et prix
Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.
| Type | Surface | Chambres | Prix | Les chiffres |
|---|---|---|---|---|
| Villa 3 chambres | 175 m² · parcelle de 225 m² · à confirmer | — | sur demande |
La grille des lots du promoteur et notre base d'annonces s'accordent sur le prix : chacune des dix villas coûte le même montant, et huit restent disponibles. La surface est le point ouvert : la présentation indique 175 m², la grille de prix 104,31 m² de surface bâtie. Nous la fixons avec le promoteur avant votre réservation.
Les chiffres de ce bien
Noir Ubud · villa 3 chambres : rendement brut et net
Le promoteur annonce 75 à 85 % d'occupation, 13 à 18 % de rendement et un amortissement en 5 à 8 ans. Ces chiffres figurent ici tels quels, et nos calculs les ignorent. Voici notre modèle : une trois chambres à Ubud rapporte environ Rp 4,1 M par nuit réservée, après déduction de la part de l'exploitant, des taxes et de l'entretien.
Brut 8,4 %≈ Rp 892 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 4,1 M la nuit
Net 5,0 %≈ Rp 535 M par an · amorti en ≈ 19,9 ans
- Revenus locatifs brutsRp 892 M8,4 % du prix · tarif Rp 4,1 M, occupation 60 %
- Société de gestionRp 160 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 89,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 107 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 535 M5,0 % du prix · amorti en ≈ 19,9 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 %prudent | Rp 743 M | Rp 297 M | Rp 446 M | 4,2 % | 23,9 ans |
| 60 %base | Rp 892 M | Rp 357 M | Rp 535 M | 5,0 % | 19,9 ans |
| 70 %optimiste | Rp 1,04 Md | Rp 416 M | Rp 624 M | 5,9 % | 17,0 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
- Tarif par nuit
- Rp 4,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Le droit est un bail de 30 ans sur le terrain, et le contrat oblige le promoteur à le prolonger au prix du marché à l'échéance. Votre acompte reste sur le compte séquestre du notaire jusqu'à la validation des documents. Vous signez ensuite le bail et un contrat de construction. La demande de PBG est encore en cours d'examen, et le SLF et la licence de location viennent après le chantier.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 ans + prolongation garantie au prix du marchéLa prolongation est un engagement contractuel du promoteur, au tarif que le marché pratiquera au renouvellement. Vos années restantes se comptent à partir de la livraison, et la clause de renouvellement est mise par écrit. |
| Zonage | Zone touristique (rose), selon le promoteurLa location à la nuit exige la bonne zone. Nous la confirmons par un extrait du RDTR de Gianyar avant l'acompte. |
| Permis de construire (PBG) | En cours, demande 510405-31032026-003 en cours d'examenLe SPPST de cette demande n'a pas été délivré. Vous voyez le numéro de l'autorisation avant de payer, et la deuxième tranche ne part qu'une fois le PBG obtenu. |
| Promoteur | Dotta LivingNotre contrôle porte sur la société, son droit sur le terrain et les villas qu'elle a achevées à Seseh. Un rapport du notaire constitue une étape de paiement. |
| Certificat de conformité (SLF) | Pas encore, les villas ne sont pas construitesLe SLF précède toute licence de location. Chaque paiement correspond à une étape de chantier, jamais à une simple date. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Pas encore, vient après le certificat de conformité (SLF)Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main : mobilier, aménagements intérieurs, électroménagerChaque meuble et chaque appareil figure dans une liste annexée à votre contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Noir Ubud · villa 3 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Noir Ubud · villa 3 chambres : échéancier de paiement
- 10 %Somme de réservation, conservée sur le compte séquestre du notaire une fois l'accord signé.
- 15 %Versé quand le notaire a terminé l'examen des documents et que les deux contrats sont signés.
- 15 % et 25 %Deux paiements d'étape, à 25 % puis à 50 % d'avancement, vers le 4e et le 8e mois de chantier.
- 25 %Dû quand le chantier atteint 80 %, vers le mois 12.
- 10 %Le solde, dans les 14 jours suivant la remise des clés.
Le dossier de paiement du promoteur mentionne aussi une variante 10/30/30/20/10. Le PPJB précise laquelle s'applique à votre lot, après nos vérifications.
Localisation
Emplacement : Sayan · Ubud
Au-dessus de la vallée de la rivière Ayung, Sayan mêle hôtels haut de gamme, rizières en terrasses et très peu de circulation. On rejoint cafés et palais en scooter, ou le centre à pied par la crête de Campuhan.
- Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1,5 km
- Campuhan Ridge Walk≈ 2 km
- Palais et marché d'Ubud≈ 3 km
- Sacred Monkey Forest≈ 3,5 km
- Aéroport Ngurah Rai≈ 75 min
Les vues sur la vallée et les voisins cinq étoiles soutiennent le prix à la nuit à Sayan. Vous renoncez en revanche à la proximité à pied des restaurants et des espaces de coworking du centre.
À proximité
Les environs
Dans un rayon de 1 km autour du bien
- 4lieux d'intérêt
- 3hôtels
- 3restaurants
- 3boutiques
- 1café
- 1clinique
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Noir Ubud · villa 3 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa ?
Vous ne nous devez rien. Dotta Living règle notre commission, et vous payez le prix du promoteur. Nous menons la due diligence avant l'acompte, à nos frais. Pour cette villa, cela consiste à suivre le PBG, à rapprocher les surfaces de la maison et de la parcelle des documents et à lire les conditions de prolongation du bail. Tout point resté en suspens figure dans notre rapport écrit avant la transaction.
Puis-je acheter la Noir 3 chambres depuis l'étranger ?
C'est possible. Un conseiller vous montre le terrain et les rendus sur Zoom pendant que notre équipe examine les documents. Votre notaire signe avec une procuration de votre part, et votre acompte attend sur le compte séquestre du notaire. Le chantier n'ayant pas commencé, chaque paiement suit une étape que nous photographions sur place. À la fin, nous réceptionnons la villa pour vous, sur la base d'un procès-verbal de livraison signé.
D'où vient l'estimation de rendement de la villa ?
Les données AirROI pour Ubud donnent Rp 4,1 M la nuit, après ajustement pour une maison de trois chambres. Nos scénarios retiennent une villa réservée à 50, 60 ou 70 %, un niveau habituel en location gérée, et les charges absorbent 40 % des revenus. Le chiffre de 13 à 18 % du promoteur n'est cité qu'à titre indicatif et n'entre pas dans nos calculs. Prenez le résultat pour une estimation.
Quel est le plan de paiement de cette villa ?
Les dix villas ont toutes le même prix, Rp 10,64 Md. Vous versez 10 % pour réserver et 15 % une fois que le notaire a vérifié les documents. Les paiements d'étape suivent à 25 %, 50 % et 80 % d'avancement, et les derniers 10 % tombent après la livraison. Le promoteur a un second échelonnement dans son dossier, et votre contrat désigne celui qui s'applique.
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