UBUD · ID RR-5505

Noir Ubud: فيلا بثلاث غرف نوم ومسبح خاص، 175 م²، سايان، أوبود

مقابل 10.64 مليار روبية تشتري فيلا Noir هذه جاهزة بالكامل مع الأثاث: 175 م² على قطعة 225 م² في سايان (Sayan)، الطرف الغربي الهادئ من أوبود. فيها ثلاث غرف نوم وثلاثة حمامات وحمام للضيوف ومسبح لك وحدك. عقد الإيجار 30 سنة مع تمديد مضمون.

وحدة في Noir Ubud

  • إيجار طويل 30 سنة + تمديد
  • البناء لم يبدأ
  • جاهزة بالكامل ومفروشة
  • مطعم وسبا
  • 3غرف نوم
  • 3حمامات وحمام للضيوف
  • 175 م²مساحة البيت (للتأكيد)
  • 225 م²قطعة الأرض (للتأكيد)
  • إيجار طويل الأمد30 سنة + تمديد
  • 2029التسليم بحسب بيانات الإعلان

العقار

ماذا تشتري

هذا هو النموذج الوحيد في Noir Ubud، صف من عشر فلل متطابقة على الطرف الغربي لأوبود (Ubud) فوق وادي نهر أيونج (Ayung). جيرانك فندق Four Seasons Resort Bali at Sayan وممشى كامبوهان (Campuhan Ridge Walk). الوسط والقصر على بعد دقائق بالسكوتر، وبستان جوز الهند يمتد بين صفّي البيوت.

طابقان خلف واجهة من الألواح الخشبية السوداء. في الأسفل صالة بسقف مزدوج الارتفاع ونافذة بانورامية ومطبخ بجزيرة ودرج حلزوني. عائلة أو ثلاثة أزواج، لكل منهم غرفة وحمام، إضافة إلى حمام للضيوف، والمسبح والتراس لك وحدك. مع مطعم وسبا ونادٍ رياضي في المجمع لا يحتاج الضيف إلى الذهاب إلى البلدة من أجل فطور أو مساج.

بحسب المطوّر الأرض في منطقة سياحية، مؤجرة 30 سنة مع تمديد مضمون بسعر السوق. سعر الفيلا 10.64 مليار روبية. هناك مجموعتان من الأرقام: العرض التقديمي يذكر 175 م² على قطعة 225 م²، وقائمة الأسعار 104.31 م² على 250 م². نؤكد أيهما الصحيح، ومعه سنة التسليم.

قائمة أسعار المطوّر

Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم: أنواع الوحدات وأسعارها

الأسعار من قائمة أسعار المطوّر. الدخل الصافي لكل وحدة في صفحتها، عليها علامة «مع الحساب».

النوعالمساحةغرف النومالسعرالأرقام
فيلا بثلاث غرف نوم175 م² · قطعة 225 م² · للتأكيد—عند الطلب

جدول قطع المطوّر وقاعدة إعلاناتنا متفقان على السعر: الفلل العشر بالسعر نفسه، وبقيت ثمانٍ. المساحة هي النقطة المفتوحة، فالعرض التقديمي يقول 175 م² وقائمة الأسعار 104.31 م² مبنية. نحسمها مع المطوّر قبل أن تحجز.

حساب هذا العقار

عائد Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم: الإجمالي والصافي

يذكر المطوّر إشغالاً 75–85% وعائداً 13–18% واسترداداً خلال 5 إلى 8 سنوات. نعرض هذه الأرقام كما هي، وحسابنا لا يأخذ بها. أدناه نموذجنا: فيلا بثلاث غرف في أوبود تحقق نحو 4.1 مليون روبية لكل ليلة محجوزة، بعد خصم حصة المشغّل والضرائب والصيانة.

إجمالي 8.4%≈ 892 مليون روبية سنوياً بإشغال 60% و4.1 مليون روبية لليلة صافٍ 5.0%≈ 535 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 19.9 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي892 مليون روبية8.4% من السعر · سعر الليلة 4.1 مليون روبية، الإشغال 60%
  • شركة الإدارة160 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب89.2 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة107 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك535 مليون روبية5.0% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 19.9 سنة
سيناريوهات الإشغال: Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
50%متحفظ743 مليون روبية297 مليون روبية446 مليون روبية4.2%23.9 سنة
60%أساسي892 مليون روبية357 مليون روبية535 مليون روبية5.0%19.9 سنة
70%قوي1.04 مليار روبية416 مليون روبية624 مليون روبية5.9%17.0 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
يذكر المطوّر إشغالاً 75–85% وعائداً 13–18% واسترداداً خلال 5 إلى 8 سنوات. نعرض هذه الأرقام كما هي، وحسابنا لا يأخذ بها. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
4.1 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Ubud بنحو 2.1 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Ubud نحو 37.7% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 50%، وأساسي 60%، وقوي 70%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
Re-Imagined · فيلا بغرفتي نوم: 6.3% صافٍ بإشغال 60%; Re-Imagined · فيلا بأربع غرف نوم: 6.6% صافٍ بإشغال 60%; Re-Imagined · فيلا صغيرة: 7.6% صافٍ بإشغال 60%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

الحيازة عقد إيجار على الأرض 30 سنة، ويلزم العقد المطوّر بتمديده بسعر السوق عند انتهاء المدة. تبقى دفعة الحجز في حساب الضمان لدى كاتب العدل حتى تُستوفى المستندات. ثم توقّع عقد الإيجار وعقد البناء. طلب رخصة البناء (PBG) ما زال قيد الدراسة، وشهادة SLF ورخصة التأجير بعد البناء.

الملكية والتراخيص: Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار30 سنة + تمديد مضمون بسعر السوقالتمديد التزام تعاقدي من المطوّر، بسعر السوق وقت التجديد. سنواتك المتبقية تُحسب من التسليم، وبند التمديد يُكتب في العقد.
تصنيف الأرضمنطقة سياحية (وردية)، بحسب المطوّرالتأجير بالليلة يحتاج التصنيف الصحيح. نؤكده بمستخرج المخطط التنظيمي لجيانيار (RDTR) قبل دفعة الحجز.
رخصة البناء (PBG)جارية، الطلب 510405-31032026-003 قيد الدراسةإشعار SPPST لهذا الطلب لم يصدر. ترى رقم الرخصة قبل أن تدفع، والدفعة الثانية لا تخرج إلا بعد صدور رخصة البناء (PBG).
المطوّرDotta Livingمراجعتنا تشمل الشركة وحقها في الأرض والفلل التي أنجزتها في سيسيه (Seseh). تقرير كاتب العدل مرحلة من مراحل الدفع.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)ليس بعد، الفلل لم تُبنَشهادة SLF تسبق أي رخصة تأجير. كل دفعة تقابل مرحلة بناء، لا تاريخاً وحده.
رخصة التأجير السياحي (NIB)ليس بعد، تأتي بعد SLFمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمجاهز بالكامل: أثاث وديكور وأجهزةكل قطعة أثاث وكل جهاز في قائمة تُرفق بعقدك.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم

  1. 10%مبلغ الحجز، يُحفظ في حساب الضمان لدى كاتب العدل بعد توقيع الاتفاقية.
  2. 15%تُدفع عند انتهاء مراجعة كاتب العدل للمستندات وتوقيع العقدين.
  3. 15% و25%دفعتان مرحليتان عند تقدم 25% ثم 50%، قرب الشهرين الرابع والثامن في الموقع.
  4. 25%تستحق عند بلوغ البناء 80%، قرب الشهر 12.
  5. 10%الباقي، خلال 14 يوماً من تسلمك المفاتيح.

ملف الدفعات لدى المطوّر يذكر أيضاً صيغة 10/30/30/20/10. أي تقسيم تتبعه قطعتك يُكتب في عقد البيع الأولي (PPJB) بعد فحصنا.

الموقع

الموقع: سايان · أوبود

فوق وادي نهر أيونج تجمع سايان منتجعات راقية ومدرجات أرز وزحاماً قليلاً جداً. تصل إلى المقاهي والقصر بالسكوتر، أو تمشي إلى البلدة على ممر كامبوهان.

Noir Ubud، فيلا بثلاث غرف: كرسي استرخاء على تراس المسبح بجانب الزجاج، تصور
أوبود · جيانيار · سايان
  • Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1.5 كم
  • ممشى كامبوهان (Campuhan Ridge Walk)≈ 2 كم
  • قصر أوبود والسوق≈ 3 كم
  • غابة القرود المقدسة≈ 3.5 كم
  • مطار نغوراه راي≈ 75 دقيقة

إطلالات الوادي والجيران من فئة الخمس نجوم تسند سعر الليلة في سايان. ما تتخلى عنه هو المشي إلى مطاعم الوسط ومساحات العمل المشتركة.

سايان · أوبود · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 4معالم
  • 3فنادق
  • 3مطاعم
  • 3متاجر
  • 1مقهى
  • 1عيادة

الأقرب

  • The Samaya Ubud Baliفندق · 253 م
  • Wr. Ditebaمطعم · 270 م
  • Dapoerمطعم · 326 م
  • Kampung Ubud Villaفندق · 345 م
  • Swept Away Restaurant Ubudمطعم · 384 م
  • Bambu Indahفندق · 473 م
  • Four Wمتجر · 575 م
  • Pura Dalemمعلم · 581 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Noir Ubud · فيلا بثلاث غرف نوم

كم تتقاضى Rise Real Bali عند شراء هذه الفيلا؟

لا تدفع لنا شيئاً. Dotta Living تغطي عمولتنا، وتدفع أنت سعر المطوّر نفسه. نجري الفحص القانوني قبل دفعة الحجز على حسابنا. في هذه الفيلا يعني ذلك متابعة رخصة البناء (PBG)، ومطابقة مساحتي البيت والقطعة مع المستندات، وقراءة شروط تمديد الإيجار. ما يبقى معلقاً يدخل تقريرنا المكتوب قبل الصفقة.

هل يمكن شراء فيلا Noir بثلاث غرف من الخارج؟

نعم. يعرض لك المستشار الأرض والتصورات عبر Zoom بينما يراجع فريقنا الأوراق. يوقّع كاتب العدل بوكالة قانونية منك، وتنتظر دفعة الحجز في حساب الضمان لديه. البناء لم يبدأ، لذلك تتبع كل دفعة مرحلة نصوّرها في الموقع. في النهاية نتسلم الفيلا عنك بمحضر تسليم موقّع.

من أين يأتي تقدير العائد لهذه الفيلا؟

بيانات AirROI لأوبود تعطي 4.1 مليون روبية لليلة بعد تعديلها لبيت بثلاث غرف. سيناريوهاتنا تضع الفيلا محجوزة 50 أو 60 أو 70% من السنة، وهو المعتاد للفلل المدارة، والمصاريف تأخذ 40% مما تكسبه. رقم المطوّر 13–18% للاطلاع فقط ولا يدخل في الأرقام. تعامل مع النتيجة كتقدير.

ما خطة السداد لهذه الفيلا؟

كل الفلل العشر بسعر واحد، 10.64 مليار روبية. تدفع 10% للحجز و15% بعد أن يفحص كاتب العدل المستندات. تتبعها دفعات مرحلية عند تقدم 25% و50% و80%، وآخر 10% بعد التسليم. لدى المطوّر تقسيم ثانٍ في الملف، وعقدك يسمّي التقسيم المطبق.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←