UBUD · ID RR-5505

Noir Ubud: willa z trzema sypialniami i basenem, 175 m², Sayan, Ubud

Rp 10,64 mld kosztuje ta willa Noir w Sayan, na spokojnym zachodnim skraju Ubud, oddawana pod klucz i z meblami: 175 m² na działce 225 m². Ma trzy łazienki, toaletę dla gości i własny basen. Leasehold na 30 lat ma gwarantowane przedłużenie.

Lokal w projekcie Noir Ubud

Leasehold 30 lat + przedłużenie
Budowa nie ruszyła
Pod klucz, z meblami
Restauracja i spa

3sypialnie
3łazienki i toaleta dla gości
175 m²powierzchnia domu (do potwierdzenia)
225 m²działka (do potwierdzenia)
Leasehold30 lat + przedłużenie
2029odbiór według bazy ofert

Nieruchomość

Co kupujesz

To jedyny układ w Noir Ubud, czyli w rzędzie dziesięciu jednakowych willi po zachodniej stronie Ubud, nad doliną rzeki Ayung. Sąsiadami są Four Seasons Resort Bali at Sayan i Campuhan Ridge Walk. Do centrum i pałacu jest kilka minut skuterem, a między dwoma rzędami domów rośnie gaj kokosowy.

Dwie kondygnacje kryją się za frontem z czarnych drewnianych lameli. Na dole jest salon na dwie wysokości z panoramicznym oknem, kuchnia z wyspą i kręte schody. Rodzina albo trzy pary dostają po własnej sypialni i łazience, do tego toaletę dla gości, a basen i taras są tylko Twoje. Restauracja, spa i siłownia w kompleksie sprawiają, że goście nie muszą jechać do miasta na śniadanie czy masaż.

Według dewelopera grunt leży w strefie turystycznej, w dzierżawie na 30 lat z gwarantowanym przedłużeniem po cenie rynkowej. Willa kosztuje Rp 10,64 mld. W materiałach są dwa zestawy liczb: prezentacja pokazuje 175 m² na działce 225 m², a cennik 104,31 m² na 250 m². Potwierdzamy, który jest właściwy, a także rok odbioru.

Cennik dewelopera

Noir Ubud · willa 3 sypialnie: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

Rodzaj	Powierzchnia	Sypialnie	Cena	Wyliczenie
Willa 3 sypialnie	175 m² · działka 225 m² · do potwierdzenia	—		na zapytanie

Arkusz lokali dewelopera i nasza baza ofert zgadzają się co do ceny: każda z dziesięciu willi kosztuje tyle samo, osiem jest wolnych. Otwarty jest metraż – prezentacja mówi 175 m², cennik 104,31 m² powierzchni zabudowy. Ustalamy go z deweloperem przed Twoją rezerwacją.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Noir Ubud · willa 3 sypialnie: brutto i netto

Deweloper podaje obłożenie 75–85%, zwrot 13–18% i okres zwrotu od 5 do 8 lat. Pokazujemy te liczby bez zmian, ale nasze wyliczenia ich nie uwzględniają. Poniżej nasz model: willa z trzema sypialniami w Ubud zarabia ok. Rp 4,1 mln za zarezerwowaną noc, po odjęciu prowizji operatora, podatku i utrzymania.

Brutto 8,4%≈ Rp 892 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 4,1 mln za noc Netto 5,0%≈ Rp 535 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 19,9 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 892 mln8,4% ceny · Rp 4,1 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 160 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 89,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 107 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 535 mln5,0% ceny · okres zwrotu ≈ 19,9 lat

Scenariusze obłożenia: Noir Ubud · willa 3 sypialnie
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 743 mln	Rp 297 mln	Rp 446 mln	4,2%	23,9 lat
60%bazowy	Rp 892 mln	Rp 357 mln	Rp 535 mln	5,0%	19,9 lat
70%optymistyczny	Rp 1,04 mld	Rp 416 mln	Rp 624 mln	5,9%	17,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper podaje obłożenie 75–85%, zwrot 13–18% i okres zwrotu od 5 do 8 lat. Pokazujemy te liczby bez zmian, ale nasze wyliczenia ich nie uwzględniają. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 4,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Forma władania to dzierżawa gruntu na 30 lat, a umowa zobowiązuje dewelopera do przedłużenia po stawce rynkowej po upływie okresu. Rezerwacja czeka na rachunku escrow notariusza, dopóki dokumenty nie przejdą sprawdzenia. Potem podpisujesz umowę leasehold i umowę budowlaną. Wniosek o PBG jest w rozpatrzeniu, a SLF i licencja na najem pojawiają się po budowie.

Prawo i pozwolenia: Noir Ubud · willa 3 sypialnie
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	30 lat + gwarantowane przedłużenie po cenie rynkowejPrzedłużenie to umowne zobowiązanie dewelopera, po stawce rynkowej z chwili przedłużenia. Pozostałe lata liczą się od odbioru, a klauzulę przedłużenia wpisujemy do umowy.
Strefa (RDTR)	Strefa turystyczna (różowa), według deweloperaNajem na doby wymaga właściwej strefy. Potwierdzamy ją wypisem z RDTR Gianyar przed rezerwacją.
Pozwolenie na budowę (PBG)	W toku, wniosek 510405-31032026-003 w rozpatrzeniuDo tego wniosku nie wydano SPPST. Numer pozwolenia widzisz przed wpłatą, a druga transza wychodzi dopiero po wydaniu PBG.
Deweloper	Dotta LivingSprawdzamy spółkę, jej prawo do gruntu i wille oddane w Seseh. Raport notariusza jest jednym z etapów płatności.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Jeszcze nie, wille nie są zbudowaneSLF musi być przed licencją na najem. Każda wpłata odpowiada etapowi budowy, nigdy samej dacie.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Jeszcze nie – dopiero po SLFAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiór	Pod klucz: meble, wnętrza, sprzętyKażdy mebel i sprzęt jest na liście dołączonej do umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Noir Ubud · willa 3 sypialnie?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Noir Ubud · willa 3 sypialnie

10%Opłata rezerwacyjna, przechowywana na rachunku escrow notariusza po podpisaniu umowy.
15%Płatna po sprawdzeniu dokumentów przez notariusza i podpisaniu obu umów.
15% i 25%Dwie wpłaty etapowe, przy 25% i 50% zaawansowania, ok. 4. i 8. miesiąca budowy.
25%Przy 80% zaawansowania, ok. 12. miesiąca.
10%Reszta w ciągu 14 dni od przekazania kluczy.

Harmonogram płatności dewelopera ma też wariant 10/30/30/20/10. Który podział obowiązuje dla Twojego lokalu, wpisujemy do PPJB po naszych sprawdzeniach.

Położenie

Położenie: Sayan · Ubud

Sayan, nad doliną Ayung, to ekskluzywne resorty, tarasy ryżowe i bardzo mały ruch. Do kawiarni i pałacu jedzie się skuterem albo idzie do miasta grzbietem Campuhan.

Willa Noir Ubud 3BR: leżak na tarasie z basenem przy przeszkleniu, wizualizacja — Ubud · Gianyar · Sayan

Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1,5 km
Campuhan Ridge Walk≈ 2 km
Pałac w Ubud i targ≈ 3 km
Sacred Monkey Forest≈ 3,5 km
Lotnisko Ngurah Rai≈ 75 min

Widok na dolinę i pięciogwiazdkowi sąsiedzi podtrzymują cenę za noc w Sayan. Tracisz za to możliwość dojścia pieszo do restauracji i coworkingów w centrum.

Sayan · Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

4atrakcje
3hotele
3restauracje
3sklepy
1kawiarnie
1przychodnie

Najbliższe miejsca

The Samaya Ubud Balihotel · 253 m
Wr. Ditebarestauracja · 270 m
Dapoerrestauracja · 326 m
Kampung Ubud Villahotel · 345 m
Swept Away Restaurant Ubudrestauracja · 384 m
Bambu Indahhotel · 473 m
Four Wsklep · 575 m
Pura Dalematrakcja · 581 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Noir Ubud · willa 3 sypialnie

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi?

Nic. Prowizję pokrywa Dotta Living, a Ty płacisz cenę dewelopera. Due diligence robimy przed rezerwacją, na własny koszt. Przy tej willi oznacza to śledzenie PBG, porównanie metrażu domu i działki z dokumentami oraz lekturę warunków przedłużenia leasehold. Wszystko, co pozostanie nierozstrzygnięte, trafia do pisemnego raportu przed transakcją.

Czy willę Noir 3BR można kupić z zagranicy?

Tak. Doradca pokazuje grunt i wizualizacje na Zoomie, a nasz zespół przegląda dokumenty. Notariusz podpisuje na podstawie Twojego pełnomocnictwa, a rezerwacja czeka na rachunku escrow notariusza. Budowa jeszcze nie ruszyła, więc każdą wpłatę wiążemy z etapem, który fotografujemy na miejscu. Na końcu odbieramy willę w Twoim imieniu na podstawie podpisanego protokołu.

Skąd bierze się szacunek stopy zwrotu tej willi?

Dane AirROI dla Ubud dają Rp 4,1 mln za noc po korekcie na dom z trzema sypialniami. W wariantach willa jest zarezerwowana przez 50, 60 lub 70% roku, co jest typowe dla najmu z zarządcą, a koszty pochłaniają 40% przychodu. Liczba dewelopera 13–18% jest podana tylko informacyjnie i nie wchodzi do wyliczeń. Wynik traktuj jako szacunek.

Jaki jest harmonogram wpłat za tę willę?

Każda z dziesięciu willi ma tę samą cenę, Rp 10,64 mld. Wpłacasz 10% przy rezerwacji i 15% po sprawdzeniu dokumentów przez notariusza. Wpłaty etapowe przypadają przy 25%, 50% i 80% zaawansowania, a ostatnie 10% po odbiorze. Deweloper podaje też drugi podział, a umowa wskazuje, który obowiązuje.

Oferty