UBUD
Rp 10.640 millones/ 30 años + prórroga asegurada
Noir Ubud
Ubud · Complejo de villas
- 3 dormitorios
- 175 m²
- leasehold 30 + prórroga
Ver detalles
UBUD · ID RR-5505
Noir Ubud: villa de tres dormitorios con piscina privada, 175 m², Sayan, Ubud
Esta villa Noir se entrega llave en mano y amueblada por Rp 10.640 millones: 175 m² en una parcela de 225 m² en Sayan, la parte oeste y tranquila de Ubud. Tiene tres dormitorios con sus tres baños, un aseo de invitados y piscina propia. El suelo se arrienda 30 años, y la promotora recoge la prórroga en el contrato.
Unidad de Noir Ubud
- Leasehold 30 años + prórroga
- Obra sin empezar
- Llave en mano, amueblada
- Restaurante y spa
- 3dormitorios
- 3baños y aseo de invitados
- 175 m²superficie de la casa (por confirmar)
- 225 m²parcela (por confirmar)
- Leasehold30 años + prórroga
- 2029entrega según datos del anuncio
Inmueble
Qué compras
Las diez villas de Noir Ubud son iguales, así que esta es la única distribución del proyecto. Están en el lado oeste de Ubud, sobre el valle del río Ayung, junto al hotel Four Seasons de Sayan y el Campuhan Ridge Walk. El centro y el palacio quedan a pocos minutos en moto, y entre las dos filas de casas hay un palmeral.
Dos plantas detrás de una fachada de lamas de madera negra. Abajo, un salón a doble altura con ventanal panorámico, cocina con isla y escalera de caracol. Una familia o tres parejas tienen cada una su dormitorio y su baño, más un aseo de invitados, y la piscina y la terraza son solo tuyas. Con restaurante, spa y gimnasio en el complejo, el huésped no tiene que ir al pueblo a desayunar o a darse un masaje.
Según la promotora, el suelo está en zona turística, arrendado 30 años con una prórroga asegurada a precio de mercado. La villa cuesta Rp 10.640 millones. Circulan dos juegos de cifras: la presentación da 175 m² sobre una parcela de 225 m², y la lista de precios, 104,31 m² sobre 250 m². Estamos confirmando cuál es la buena, junto con el año de entrega.
Lista de precios de la promotora
Noir Ubud · villa 3BR: tipos de unidad y precios
Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.
| Tipo | Superficie | Dormitorios | Precio | Los números |
|---|---|---|---|---|
| Villa 3BR | 175 m² · parcela de 225 m² · por confirmar | — | a consultar |
La hoja de lotes de la promotora y nuestra base de anuncios coinciden en el precio: las diez villas cuestan lo mismo y quedan ocho. El punto abierto es la superficie: la presentación dice 175 m² y la lista de precios, 104,31 m² construidos. La cerramos con la promotora antes de que reserves.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Noir Ubud · villa 3BR: bruta y neta
La promotora habla de un 75–85 % de ocupación, un 13–18 % de rentabilidad y una recuperación en 5 a 8 años. Esas cifras aparecen aquí sin cambios, y nuestras cuentas no las usan. Abajo va nuestro cálculo: una villa de tres dormitorios en Ubud que factura unos Rp 4,1 millones por noche reservada, descontando la parte de la gestora, impuestos y mantenimiento.
Bruta 8,4 %≈ Rp 892 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 4,1 millones por noche
Neta 5,0 %≈ Rp 535 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 19,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 892 millones8,4 % del precio · Rp 4,1 millones por noche, ocupación del 60 %
- GestoraRp 160 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 89,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 107 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 535 millones5,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 19,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 743 millones | Rp 297 millones | Rp 446 millones | 4,2% | 23,9 años |
| 60%base | Rp 892 millones | Rp 357 millones | Rp 535 millones | 5,0% | 19,9 años |
| 70%optimista | Rp 1.040 millones | Rp 416 millones | Rp 624 millones | 5,9% | 17,0 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 4,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El régimen es un arrendamiento del suelo de 30 años, y por contrato la promotora debe prorrogarlo a precio de mercado cuando termine el plazo. Tu reserva queda en depósito notarial hasta que los documentos estén en regla. Después firmas el leasehold y un contrato de obra. La solicitud del PBG sigue en revisión, y el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan tras la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 30 años + prórroga asegurada a precio de mercadoLa prórroga es una promesa contractual de la promotora, al precio que marque el mercado al renovar. Tus años restantes cuentan desde la entrega, y la cláusula de renovación queda por escrito. |
| Zonificación | Zona turística (rosa), según la promotoraEl alquiler por noches necesita la zona adecuada. La confirmamos con un extracto del RDTR de Gianyar antes de la reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámite, solicitud 510405-31032026-003 en revisiónEl SPPST de esta solicitud no se ha emitido. Pedimos el número de la licencia antes de que pagues, y el segundo tramo solo sale cuando existe el PBG. |
| Promotora | Dotta LivingRevisamos la sociedad, su derecho sobre el suelo y las villas que terminó en Seseh. El informe del notario es una de las fases de pago. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Aún no, las villas no están construidasEl SLF va antes que cualquier licencia de alquiler turístico (NIB). Cada pago corresponde a una fase de obra, nunca solo a una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Aún no, llega después del SLFAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano: muebles, interiores, electrodomésticosCada mueble y electrodoméstico figura en una lista anexa a tu contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Noir Ubud · villa 3BR?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Noir Ubud · villa 3BR
- 10 %El dinero de la reserva, en depósito notarial una vez firmado el acuerdo.
- 15 %Se paga cuando el notario termina la revisión de documentos y los dos contratos están firmados.
- 15 % y 25 %Dos pagos por fases, con la obra al 25 % y luego al 50 %, hacia los meses 4 y 8.
- 25 %Vence cuando la obra llega al 80 %, hacia el mes 12.
- 10 %El resto, en los 14 días siguientes a recibir las llaves.
El archivo de pagos de la promotora también recoge una variante 10/30/30/20/10. El reparto que siga tu lote se escribe en el PPJB tras nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Sayan · Ubud
Sobre el valle del Ayung, Sayan mezcla resorts de alta gama con arrozales en terrazas y muy poco tráfico. A las cafeterías y al palacio se va en moto, o andando hasta el pueblo por la cresta de Campuhan.
- Hotel Four Seasons de Sayan≈ 1,5 km
- Campuhan Ridge Walk≈ 2 km
- Palacio y mercado de Ubud≈ 3 km
- Bosque Sagrado de los Monos≈ 3,5 km
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 75 min
Las vistas al valle y los vecinos de cinco estrellas sostienen la tarifa por noche en Sayan. Lo que pierdes es tener a pie los restaurantes y coworkings del centro.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 4lugares de interés
- 3hoteles
- 3restaurantes
- 3tiendas
- 1cafetería
- 1clínica
Lo más cercano
- The Samaya Ubud Balihotel · 253 m
- Wr. Ditebarestaurante · 270 m
- Dapoerrestaurante · 326 m
- Kampung Ubud Villahotel · 345 m
- Swept Away Restaurant Ubudrestaurante · 384 m
- Bambu Indahhotel · 473 m
- Four Wtienda · 575 m
- Pura Dalemlugar de interés · 581 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Noir Ubud · villa 3BR
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa?
No nos debes nada. Dotta Living paga nuestra comisión, y tú pagas el precio de la propia promotora. La revisión legal la hacemos antes de la reserva y a nuestra costa. En esta villa eso significa pedir el PBG, cuadrar las superficies de casa y parcela con los documentos y leer las condiciones de la prórroga. Lo que quede sin resolver va a nuestro informe escrito antes de la operación.
¿Puedo comprar la Noir 3BR desde el extranjero?
Sí. Un asesor te enseña el terreno y los renders por Zoom mientras nuestro equipo revisa los papeles. Firmas ante notario mediante un poder, y tu reserva espera en la cuenta de garantía del notario. Como la obra no ha empezado, cada pago sigue una fase que fotografiamos en el terreno. Al final recibimos la villa por ti con un acta de entrega firmada.
¿De dónde sale la estimación de rentabilidad de la villa?
Los datos de AirROI para Ubud dan Rp 4,1 millones por noche una vez ajustados a una casa de tres dormitorios. Nuestros escenarios ponen la villa reservada al 50, 60 o 70 %, lo típico en alquileres gestionados, y los gastos se comen el 40 % de lo que factura. El 13–18 % de la promotora aparece solo como referencia y no entra en las cifras. Tómalo como una estimación.
¿Cuál es el plan de pagos de esta villa?
Las diez villas tienen el mismo precio, Rp 10.640 millones. Pones un 10 % para reservar y un 15 % cuando el notario ha revisado los documentos. Después vienen pagos por fases con la obra al 25 %, 50 % y 80 %, y el último 10 % llega tras la entrega. La promotora tiene otro reparto en su archivo, y tu contrato dice cuál se aplica.
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