UBUD · ID RR-1602

Noir Ubud: dziesięć willi z trzema sypialniami i basenem, 175 m², Sayan, Ubud

Dotta Living planuje w Sayan dziesięć identycznych willi z trzema sypialniami, każdą po Rp 10,64 mld, kilka minut od Four Seasons i Campuhan Ridge Walk. Każda dostaje czarną drewnianą fasadę, salon na dwie kondygnacje i własny basen, a na terenie działają restauracja i spa. Leasehold na 30 lat ma gwarantowane przedłużenie.

Leasehold 30 lat + przedłużenie
Budowa nie ruszyła
Pod klucz, z meblami
Restauracja i spa

3sypialnie
3łazienki i toaleta dla gości
175 m²powierzchnia willi (do potwierdzenia)
225 m²działka (do potwierdzenia)
Leasehold30 lat + przedłużenie
2029odbiór według naszej bazy ofert

Nieruchomość

Co kupujesz

Noir Ubud to dziesięć willi w Sayan, po zachodniej stronie Ubud. To spokojna część miasteczka: blisko są Four Seasons Resort Bali at Sayan, Campuhan Ridge Walk i dolina rzeki Ayung, a do pałacu w Ubud jest kilka minut skuterem. Wille stoją w dwóch rzędach wzdłuż uliczki, z gajem kokosowym pośrodku.

Każda willa ma dwie kondygnacje, czarną fasadę z drewnianych lameli i salon na dwie wysokości, przeszklony od ściany do ściany. W środku jest kuchnia z wyspą, kręte schody, trzy sypialnie z trzema łazienkami i osobna toaleta dla gości, a na zewnątrz własny basen i taras. Deweloper oddaje dom pod klucz, z architekturą, wnętrzami i meblami zaprojektowanymi jako całość. Restauracja, spa, siłownia i recepcja na miejscu sprawiają, że goście rezerwują go jak mały hotel, a nie prywatny dom.

Grunt ma przeznaczenie turystyczne (różowa strefa, według dewelopera). Leasehold trwa 30 lat, a deweloper gwarantuje przedłużenie po cenie rynkowej. Wszystkie dziesięć lokali kosztuje tyle samo, po Rp 10,64 mld, a arkusz dewelopera pokazuje osiem wolnych, jeden zarezerwowany i jeden sprzedany. Materiały różnią się co do metrażu: prezentacja podaje dom 175 m² na 225 m² gruntu, cennik – 104,31 m² powierzchni zabudowy na 250 m². Potwierdzamy obie wartości, a także datę odbioru i numer PBG.

Cennik dewelopera

Noir Ubud: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

Rodzaj	Powierzchnia	Sypialnie	Cena	Wyliczenie
Willa 3 sypialnie	175 m² · działka 225 m² · do potwierdzenia	3	Rp 10,64 mld	z wyliczeniem →

Cena pochodzi z naszej bazy ofert i arkusza lokali dewelopera: wszystkie dziesięć willi kosztuje tyle samo, osiem jest wolnych. Prezentacja i cennik podają różne metraże – 175 m² wobec 104,31 m² powierzchni zabudowy. Ostateczną wartość ustalamy z deweloperem przy rezerwacji.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Noir Ubud: brutto i netto

Deweloper w oficjalnych materiałach podaje obłożenie 75–85%, stopę zwrotu 13–18% i okres zwrotu 5–8 lat. Pokazujemy te liczby tak, jak je opublikowano, ale nie bierzemy ich do wyliczenia. Poniżej nasz model: dla willi z trzema sypialniami w Ubud przyjmujemy Rp 4,1 mln za noc i odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 8,4%≈ Rp 892 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 4,1 mln za noc Netto 5,0%≈ Rp 535 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 19,9 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 892 mln8,4% ceny · Rp 4,1 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 160 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 89,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 107 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 535 mln5,0% ceny · okres zwrotu ≈ 19,9 lat

Scenariusze obłożenia: Noir Ubud
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 743 mln	Rp 297 mln	Rp 446 mln	4,2%	23,9 lat
60%bazowy	Rp 892 mln	Rp 357 mln	Rp 535 mln	5,0%	19,9 lat
70%optymistyczny	Rp 1,04 mld	Rp 416 mln	Rp 624 mln	5,9%	17,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper w oficjalnych materiałach podaje obłożenie 75–85%, stopę zwrotu 13–18% i okres zwrotu 5–8 lat. Pokazujemy te liczby tak, jak je opublikowano, ale nie bierzemy ich do wyliczenia. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 4,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Dostajesz leasehold na 30 lat na grunt i willę, a deweloper gwarantuje w umowie przedłużenie po cenie rynkowej z chwili przedłużenia. Rezerwacja trafia na rachunek escrow notariusza, potem podpisujesz umowę leasehold i umowę budowlaną. PBG jest w rozpatrzeniu. SLF i licencja na najem pojawiają się dopiero po zbudowaniu willi.

Prawo i pozwolenia: Noir Ubud
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	30 lat + gwarantowane przedłużenie po cenie rynkowejDeweloper gwarantuje przedłużenie w umowie, po cenie rynkowej z chwili, gdy przypada. Pozostały okres liczymy od odbioru, a nie od zakupu, a warunki przedłużenia wpisujemy do umowy.
Strefa (RDTR)	Strefa turystyczna (różowa), według deweloperaWypis z RDTR Gianyar pokazuje, czy strefa pozwala na najem na doby. Zdobywamy go przed rezerwacją.
Pozwolenie na budowę (PBG)	W toku, wniosek 510405-31032026-003 w rozpatrzeniuDo wniosku nie wydano jeszcze SPPST. O numer i wypis prosimy przed rezerwacją, a druga rata czeka na pozwolenie.
Deweloper	Dotta LivingSprawdzamy podmiot prawny, jego prawo do gruntu i projekty oddane w Seseh. Raport notariusza jest jednym z etapów płatności.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Jeszcze nie, wille nie są zbudowaneUrząd powiatu nie wyda licencji na najem bez SLF, więc wpłaty są powiązane z etapami budowy, a nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Jeszcze nie – dopiero po SLFAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiór	Pod klucz: meble, wnętrza, sprzętySpecyfikacja mebli i AGD trafia do umowy jako załącznik.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Noir Ubud?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Noir Ubud

10%Opłata rezerwacyjna na rachunek escrow notariusza po podpisaniu umowy.
15%Po sprawdzeniu dokumentów przez notariusza i podpisaniu umów leasehold i budowlanej.
15% i 25%Przy 25% i 50% zaawansowania, ok. 4. i 8. miesiąca budowy.
25%Przy 80% zaawansowania, ok. 12. miesiąca.
10%Ostatnia wpłata w ciągu dwóch tygodni od odbioru.

To harmonogram wpłat dewelopera. Ten sam plik zawiera drugi wariant, 10/30/30/20/10. Który obowiązuje dla Twojego lokalu, zapisujemy w PPJB po due diligence.

Położenie

Położenie: Sayan · Ubud

Sayan to zachodni skraj Ubud nad doliną Ayung: hotele wysokiej klasy, tarasy ryżowe i cisza. Do kawiarni i pałacu w centrum jedzie się skuterem, a pieszo prowadzi tam szlak Campuhan Ridge Walk.

Noir Ubud: rzędy willi w gaju kokosowym z góry, wizualizacja — Ubud · Gianyar · Sayan

Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1,5 km
Campuhan Ridge Walk≈ 2 km
Pałac w Ubud i targ≈ 3 km
Sacred Monkey Forest≈ 3,5 km
Lotnisko Ngurah Rai≈ 75 min

Kupujący wybierają Sayan dla widoków na dolinę i sąsiedztwa ekskluzywnych hoteli, które podtrzymują cenę za noc. W zamian do restauracji i coworkingów w centrum trzeba dojechać.

Sayan · Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

4atrakcje
3hotele
3restauracje
3sklepy
1kawiarnie
1przychodnie

Najbliższe miejsca

The Samaya Ubud Balihotel · 253 m
Wr. Ditebarestauracja · 270 m
Dapoerrestauracja · 326 m
Kampung Ubud Villahotel · 345 m
Swept Away Restaurant Ubudrestauracja · 384 m
Bambu Indahhotel · 473 m
Four Wsklep · 575 m
Pura Dalematrakcja · 581 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Noir Ubud

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Noir Ubud?

Nic. Prowizję płaci Dotta Living, a Ty płacisz cenę z jej cennika. Przy Noir Ubud prosimy o kopię PBG dla wniosku 510405-31032026-003, czytamy umowę dzierżawy gruntu i gwarancję przedłużenia, sprawdzamy strefę z RDTR Gianyar i prosimy o plan willi z wymiarami. Robimy to bezpłatnie, przed rezerwacją, a wyniki dostajesz na piśmie.

Czy willę w Noir Ubud można kupić bez lotu na Bali?

Tak. Działkę i wizualizacje pokazujemy na Zoomie, a nasz zespół przegląda dokumenty. Notariusz podpisuje w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa, a rezerwacja trafia na rachunek escrow notariusza. Budowa nie ruszyła, więc każdą ratę wiążemy z etapem, który fotografujemy na miejscu. Gotową willę odbieramy za Ciebie na podstawie podpisanego protokołu odbioru.

Ile kosztuje willa w Noir Ubud i jak się płaci?

Wszystkie dziesięć willi kosztuje tyle samo, Rp 10,64 mld. Plan dewelopera to 10% przy rezerwacji, 15% po sprawdzeniu dokumentów, potem 15% i 25% przy 25% i 50% zaawansowania, 25% przy 80% i ostatnie 10% po odbiorze. Osiem lokali jest wolnych, jeden zarezerwowany, jeden sprzedany.

Jaką formę władania dostaje kupujący w Noir Ubud?

Leasehold: dzierżawę gruntu na 30 lat. Deweloper gwarantuje w umowie przedłużenie, a drugi okres kosztuje tyle, ile wyniesie stawka rynkowa w chwili przedłużenia. Według dewelopera grunt leży w strefie turystycznej, co potwierdzamy wypisem z RDTR. Pełna własność (Hak Milik) jest dla cudzoziemców zamknięta, a struktur z podstawioną osobą (nominee) nigdy nie stosujemy.

Skąd biorą się wyliczenia stopy zwrotu?

Stawkę Rp 4,1 mln za noc bierzemy z danych AirROI dla Ubud i korygujemy dla willi z trzema sypialniami. Obłożenie sprawdzamy w wariantach 50, 60 i 70% roku – to zakres dla willi z profesjonalnym zarządzaniem. Odejmujemy 40% przychodu na koszty. Deklaracja dewelopera 13–18% zostaje poza modelem, a wynik to nasz szacunek, nie gwarantowany dochód.

Lokale w tym projekcie