PANDAWA · ID RR-3197

Eighth Sense: فيلا بغرفة نوم وتراس على السطح 143 م² في كوتوه، باندوا

من السطح، تحت عريشة مقوّسة، ترى المحيط مباشرة: هذه فيلا Eighth Sense على مستويين بمساحة 143 م². غرفة نوم واحدة تترك المساحة لصالة كبيرة ومطبخ ببار. الإيجار الطويل 30 + 25 سنة، وتستهدف IJI تسليمها في الربع الأول من 2027، والسعر 4.96 مليار روبية.

وحدة في Eighth Sense · الوحدات المعروضة: 2

  • إيجار طويل 30 + 25 سنة
  • تراس على السطح
  • إطلالة على المحيط
  • جاهزة بالكامل
  • 1غرفة نوم في الطابق العلوي
  • 143 م²مساحة الفيلا
  • 2حمامات: رئيسي وللضيوف
  • 30 + 25 سنةإيجار طويل مع تمديد
  • الربع الأول من 2027التسليم، بحسب المطوّر

العقار

ماذا تشتري

أكبر مخطط في Eighth Sense: 143 م² على مستويين، مع تراس على السطح تحت عريشة مقوّسة. غرفة نوم واحدة، فتذهب المساحة إلى الصالة والمطبخ بالبار والمساحات المفتوحة. السطح يطل على المحيط، وهذه الإطلالة هي ما يصنع السعر.

في المستوى السفلي صالة بنافذة بانورامية، ومطبخ بطاولة بار، وركن طعام. الدرج يصعد إلى غرفة النوم، وفيها مكتب وحمام خاص. الجدران من لياسة منقوشة دافئة، وعرض المطوّر يضع في السعر أثاثاً حسب الطلب وأجهزة ومفروشات. مسبح المجمع ومطعمه والسبا على بعد دقيقتين سيراً، وIJI Home تدير التأجير.

مواد المطوّر تضع الأرض في المنطقة الوردية، وتذكر أن رخصة البناء (PBG) صادرة وأن شراء القطعة اكتمل. الحيازة إيجار طويل 30 سنة مع تمديد 25 سنة. سعر هذا المخطط 4.96 مليار روبية. تستهدف IJI التسليم في الربع الأول من 2027، لكن المبنى في مرحلة الهيكل، فنؤكد الموعد مع المطوّر ونربط الدفعات بمراحل البناء.

حساب هذا العقار

عائد Eighth Sense · فيلا بغرفة نوم وسطح: الإجمالي والصافي

يعلن المطوّر 13.5% سنوياً لفيلا السطح عند إشغال 90%. نعرض الرقم هنا كما هو، لكن حساباتنا لا تعتمده. أدناه نموذجنا: نبدأ من 3.5 مليون روبية لليلة ونخصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة. الإشغال عندنا أقل من الكتيّب، لأن ممر أولواتو قرب 46%.

إجمالي 15.6%≈ 775 مليون روبية سنوياً بإشغال 60% و3.5 مليون روبية لليلة صافٍ 9.4%≈ 465 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 10.7 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي775 مليون روبية15.6% من السعر · سعر الليلة 3.5 مليون روبية، الإشغال 60%
  • شركة الإدارة140 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب77.5 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة93.0 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك465 مليون روبية9.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 10.7 سنة
سيناريوهات الإشغال: Eighth Sense · فيلا بغرفة نوم وسطح
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
50%متحفظ646 مليون روبية258 مليون روبية388 مليون روبية7.8%12.8 سنة
60%أساسي775 مليون روبية310 مليون روبية465 مليون روبية9.4%10.7 سنة
70%قوي904 مليون روبية362 مليون روبية543 مليون روبية10.9%9.1 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
يعلن المطوّر 13.5% سنوياً لفيلا السطح عند إشغال 90%. نعرض الرقم هنا كما هو، لكن حساباتنا لا تعتمده. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
3.5 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Pandawa بنحو 4.3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Pandawa نحو 46% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 50%، وأساسي 60%، وقوي 70%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
Neat House · فيلا بغرفتي نوم: 9.6% صافٍ بإشغال 60%; Pandawa Hills · استوديو 35 م²: 7.4% صافٍ بإشغال 60%; Pandawa Hills · استوديو بإطلالة على المحيط: 7.5% صافٍ بإشغال 60%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

الفيلا على عقد إيجار أرض 30 سنة، قابل للتمديد 25 سنة بحسب المطوّر. تحجز، وتدفع 30% مقدماً، وتسدد الباقي أقساطاً. التوقيع أمام كاتب العدل وعقد الإدارة مع IJI Home عند التسليم. يذكر المطوّر رخصة بناء (PBG) صادرة، أما شهادة SLF ورخصة التأجير فلا تأتيان إلا بعد انتهاء البناء.

الملكية والتراخيص: Eighth Sense · فيلا بغرفة نوم وسطح
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار30 + 25 سنةنقيس ما تبقى من الإيجار من يوم التسليم لا يوم التوقيع. التمديد 25 سنة يدخل عقد إيجار الأرض بشروط مفصّلة.
تصنيف الأرضمنطقة وردية، بحسب المطوّرالتصنيف في المواد التسويقية ليس دليلاً. نفحص مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) قبل دفعة الحجز لنعرف هل تسمح القطعة بالإقامات القصيرة.
رخصة البناء (PBG)صادرة بحسب البائعرقم الرخصة ومستخرجها يصلاننا قبل أن تدفع الحجز، ثم ينضمان إلى العقد.
المطوّرIJI، الشركة المالكة قيد التأكيدفحصنا يشمل أوراق شركة البائع وعقد إيجار الأرض وما بنته IJI سابقاً.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد انتهاء البناءلا شهادة SLF يعني لا رخصة تأجير. لذلك لا تخرج الدفعة الأخيرة إلا مقابل الأوراق كاملة.
رخصة التأجير السياحي (NIB)بعد الإنجازمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمأثاث وأجهزة وأدوات مطبخ وبياضات، بحسب المطوّرالديكور في التصورات للتوضيح. قائمة الأثاث والأجهزة الفعلية تصبح ملحقاً بعقدك.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Eighth Sense · فيلا بغرفة نوم وسطح؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Eighth Sense · فيلا بغرفة نوم وسطح

  1. الحجزتُسجَّل هذه الفيلا تحديداً باسمك. فريق المبيعات يحدد قيمة الحجز، ونحن نؤكد المبلغ.
  2. الدفعة الأولىدفعة أولى 30% من السعر، بحسب المطوّر.
  3. الدفعاتحتى 18 شهراً لسداد الباقي، بلا فوائد.
  4. التسليمالتوقيع أمام كاتب العدل واتفاقية الإدارة مع IJI Home عندما تجهز الفيلا.

الخطة من عرض المطوّر. بعد مراجعتنا للمستندات يربط العقد كل دفعة بمرحلة بناء أكدناها.

الموقع

الموقع: كوتوه · باندوا

الحياة حول المبنى تتبع إيقاع الشاطئ: زوار اليوم الواحد في باندوا حتى آخر العصر، ثم الهدوء. للبقالة والمطاعم ستقطع مسافة أطول مما في أولواتو.

فيلا السطح: تراس السطح تحت قوس مع إطلالة على المحيط، تصور المطوّر
باندوا · بادونج · شارع شاطئ باندوا، كوتوه
  • شاطئ باندوا≈ 587 م
  • تماثيل في ممر المنحدرات≈ 432 م
  • تأجير قوارب الكانو على الشاطئ≈ 615 م
  • مقاهٍ ومطاعم صغيرة على الشاطئ≈ 647 م
  • مطار نغوراه راي≈ 10.6 كم بخط مستقيم

فيلا بسطحها الخاص تناسب الأزواج في إقامات طويلة وهادئة لا تحتاج أمواجاً. ثمن الهدوء: المشاوير تعني السيارة، وطريق واحد ينزل إلى الماء.

كوتوه · باندوا · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 5معالم
  • 4فنادق
  • 2مقاهٍ
  • 2شواطئ
  • 1مطعم

الأقرب

  • Manik Pandawa villaفندق · 260 م
  • Puri Pandawa Resortفندق · 268 م
  • Patung Tikus Putihمعلم · 432 م
  • Patung Dharmawangsaمعلم · 452 م
  • Patung Arjunaمعلم · 477 م
  • Pantai Pandawaشاطئ · 587 م
  • Canoe Rentalمعلم · 615 م
  • Warung Wandaمطعم · 647 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Eighth Sense · فيلا بغرفة نوم وسطح

كم تتقاضى Rise Real Bali عند شراء هذه الفيلا؟

لا شيء. تدفع سعر جدول IJI، وIJI تغطي أتعابنا. هنا نطلب جدول التوافر ومستخرج رخصة البناء (PBG) وعقد إيجار الأرض واتفاقية الإدارة مع IJI Home، ثم نقارن القطعة بتصنيف المخطط التنظيمي (RDTR). المراجعة على نفقتنا، والتقرير المكتوب يصلك قبل أي دفعة حجز.

هل يمكن شراء فيلا السطح دون السفر إلى بالي؟

نعم. نجري المعاينة عبر Zoom، وكاتب عدل في بالي يوقّع عنك بوكالتك القانونية، وفريقنا يستلم المفاتيح عند التسليم. الفيلا ما زالت هيكلاً، فتقابل كل دفعة مرحلة عاينها فريقنا بنفسه، وتصلك الصور. الدفعة الأخيرة لا تخرج إلا عندما تجهز المستندات كاملة.

من أين أرقام العائد؟

النموذج يبدأ من 3.5 مليون روبية لليلة، وهو سعر AirROI لممر أولواتو معدّلاً لفيلا بهذه المساحة على مستويين. سيناريوهات الإشغال الثلاثة (50 و60 و70%) تفترض مديراً محترفاً وتخصص 40% من الإيراد للمصاريف. السيناريو الأوسط يعطي عائداً صافياً 9.4%. هذا تقديرنا، لا ضمان.

ماذا تشمل مساحة 143 م²؟

مستويان وسطح. في الطابق الأرضي الصالة والمطبخ بالبار وركن الطعام ودورة مياه للضيوف. في الأعلى غرفة النوم بمكتب وحمام. السطح جلسة مفتوحة تحت عريشة بإطلالة على المحيط. المقاسات الدقيقة يعطيها المطوّر في ملحق العقد.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←