PANDAWA · ID RR-3197

Eighth Sense: villa de un dormitorio con azotea, 143 m², en Kutuh, Pandawa

La azotea, bajo una pérgola en arco, mira de frente al océano desde esta villa de dos plantas y 143 m² en Eighth Sense. Un solo dormitorio deja sitio para un salón grande y una cocina con barra. Leasehold de 30 + 25 años, IJI prevé entregarla en el primer trimestre de 2027 y el precio es de Rp 4.960 millones.

Unidad de Eighth Sense · unidades publicadas: 2

  • Leasehold de 30 + 25 años
  • Azotea
  • Vistas al océano
  • Llave en mano
  • 1dormitorio en la planta alta
  • 143 m²superficie de la villa
  • 2baños: principal y de cortesía
  • 30 + 25 añosleasehold con prórroga
  • 1.er trim. 2027entrega, según la promotora

Inmueble

Qué compras

Es la distribución más grande de Eighth Sense: 143 m² en dos plantas, más una azotea bajo una pérgola en arco. Con un solo dormitorio, el espacio se va al salón, a la cocina con barra y a las zonas al aire libre. La azotea mira al océano, y esa vista es la que sostiene el precio.

En la planta baja hay un salón con ventanal panorámico, una cocina con barra y un comedor. La escalera sube al dormitorio, con escritorio y baño propio. Las paredes son de estuco texturizado en tonos cálidos, y la presentación de la promotora incluye en el precio muebles a medida, electrodomésticos y textiles. La piscina, el restaurante y el spa del complejo están a un par de minutos andando, y los alquileres los lleva IJI Home.

Los materiales de la promotora sitúan el suelo en zona rosa, dan el PBG como concedido y dicen que la compra de la parcela está cerrada. Se compra en leasehold de 30 años con prórroga de 25. Esta distribución cuesta Rp 4.960 millones. IJI apunta al primer trimestre de 2027 para la entrega, pero el edificio está en estructura, así que confirmamos la fecha con la promotora y ligamos los pagos a fases de obra.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Eighth Sense · villa de 1 dormitorio con azotea: bruta y neta

La promotora anuncia un 13,5 % anual para la villa con azotea con un 90 % de ocupación. La cifra aparece aquí sin cambios, pero nuestras cuentas no la usan. Abajo va nuestro modelo: partimos de Rp 3,5 millones por noche y restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. Nuestra ocupación queda por debajo del folleto porque el corredor de Uluwatu está cerca del 46 %.

Bruta 15,6 %≈ Rp 775 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 3,5 millones por noche Neta 9,4 %≈ Rp 465 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 775 millones15,6 % del precio · Rp 3,5 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 140 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 77,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 93,0 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 465 millones9,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
Escenarios de ocupación: Eighth Sense · villa de 1 dormitorio con azotea
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 646 millonesRp 258 millonesRp 388 millones7,8%12,8 años
60%baseRp 775 millonesRp 310 millonesRp 465 millones9,4%10,7 años
70%optimistaRp 904 millonesRp 362 millonesRp 543 millones10,9%9,1 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se vende con un leasehold del suelo de 30 años, prorrogable 25 según la promotora. Reservas, pagas un 30 % de entrada y el resto a plazos. La firma ante notario y el contrato de gestión con IJI Home llegan en la entrega. La promotora dice tener el PBG, mientras que el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo llegan cuando termina la obra.

Derecho y licencias de Eighth Sense · villa de 1 dormitorio con azotea
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 25 añosMedimos lo que queda de leasehold desde el día de la entrega, no desde la firma. La prórroga de 25 años entra en el leasehold del suelo con sus condiciones por escrito.
ZonificaciónZona rosa, según la promotoraLa zona que sale en el material comercial no sirve de prueba. Revisamos el extracto del RDTR antes de la reserva para ver si la parcela permite estancias cortas.
Licencia de obra (PBG)Concedida, según la promotoraEl número de la licencia y su extracto nos llegan antes de que pagues la reserva y después se unen al contrato.
PromotoraIJI, sociedad por confirmarRevisamos los papeles societarios del vendedor, el leasehold del suelo y lo que IJI ha construido antes.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Por eso la última cuota solo sale contra la documentación completa.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaMuebles, electrodomésticos, menaje y ropa de cama, según la promotoraLos interiores de los renders son ilustraciones. El inventario real de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo de tu contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Eighth Sense · villa de 1 dormitorio con azotea?

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Condiciones

Calendario de pagos de Eighth Sense · villa de 1 dormitorio con azotea

  1. ReservaTu nombre va en esta villa concreta. El equipo comercial fija la reserva, y estamos confirmando el importe.
  2. EntradaUn primer pago del 30 % del precio, según la promotora.
  3. Pagos por fasesHasta 18 meses para pagar el resto, sin intereses.
  4. EntregaFirma ante notario y contrato de gestión con IJI Home cuando la villa esté lista.

Este plan sale de la presentación de la promotora. Tras nuestra revisión de documentos, el contrato liga cada cuota a una fase de obra que hayamos confirmado.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Pandawa

La vida alrededor del edificio sigue el ritmo de la playa: excursionistas en Pandawa hasta media tarde y luego calma. Para la compra y los restaurantes hay que ir más lejos que en Uluwatu.

Villa con azotea: terraza en la cubierta bajo un arco con vista al océano, render de la promotora
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Playa de Pandawa≈ 587 m
  • Estatuas en el paso del acantilado≈ 432 m
  • Alquiler de canoas en la playa≈ 615 m
  • Cafeterías y warungs de playa≈ 647 m
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,6 km en línea recta

Una villa con azotea propia encaja con parejas de estancias largas y tranquilas que no necesitan surf. El precio de la calma: los recados se hacen en coche, y al agua baja una sola carretera.

Kutuh · Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 4hoteles
  • 2cafeterías
  • 2playas
  • 1restaurante

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  • Manik Pandawa villahotel · 260 m
  • Puri Pandawa Resorthotel · 268 m
  • Patung Tikus Putihlugar de interés · 432 m
  • Patung Dharmawangsalugar de interés · 452 m
  • Patung Arjunalugar de interés · 477 m
  • Pantai Pandawaplaya · 587 m
  • Canoe Rentallugar de interés · 615 m
  • Warung Wandarestaurante · 647 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Eighth Sense · villa de 1 dormitorio con azotea

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa?

Nada. Pagas el precio de lista de IJI, y IJI cubre nuestros honorarios. Aquí pedimos la hoja de disponibilidad, el extracto del PBG, el leasehold del suelo y el contrato de gestión de IJI Home, y después cotejamos la parcela con la zonificación del RDTR. Esa revisión corre de nuestra cuenta, y el informe escrito te llega antes de cualquier reserva.

¿Puedo comprar la villa con azotea sin volar a Bali?

Sí. La visita la hacemos por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo recoge las llaves en la entrega. La villa todavía está en estructura, así que cada cuota corresponde a una fase que nuestro equipo ha revisado en persona, y después te llegan fotos. El pago final solo sale cuando la documentación completa está lista.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

El modelo parte de Rp 3,5 millones por noche, la tarifa de AirROI para el corredor de Uluwatu ajustada a una villa de dos plantas de este tamaño. Nuestros tres escenarios de ocupación (50, 60 y 70 %) suponen una gestora profesional y apartan el 40 % de la facturación para gastos. El escenario medio da una rentabilidad neta del 9,4 %. Es nuestra estimación, no una garantía.

¿Qué incluyen los 143 m²?

Dos plantas y una azotea. En la baja están el salón, la cocina con barra, un comedor y un aseo de cortesía. Arriba tienes el dormitorio con escritorio y un baño. La azotea es una zona de estar al aire libre bajo una pérgola con vista al océano. La promotora da las medidas exactas en un anexo al contrato.

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