PANDAWA · ID RR-3197

Eighth Sense: willa z jedną sypialnią i tarasem na dachu, 143 m², w Kutuh, Pandawa

Z tarasu na dachu tej dwupoziomowej willi 143 m² w Eighth Sense widać prosto ocean, a nad tarasem stoi łukowa pergola. Jedna sypialnia zostawia miejsce na dużą strefę dzienną z barem kuchennym. Leasehold 30 + 25 lat, IJI planuje odbiór na I kw. 2027, cena to Rp 4,96 mld.

Lokal w projekcie Eighth Sense · lokale w katalogu: 2

Leasehold 30 + 25 lat
Taras na dachu
Widok na ocean
Pod klucz

1sypialnia na górnym poziomie
143 m²powierzchnia willi
2łazienki: główna i gościnna
30 + 25 latleasehold z przedłużeniem
I kw. 2027odbiór, według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

To największy układ w Eighth Sense: 143 m² na dwóch poziomach i taras na dachu pod łukową pergolą. Przy jednej sypialni metry idą na salon, bar kuchenny i miejsca na świeżym powietrzu. Z dachu widać ocean – i to za ten widok się płaci.

Na dolnym poziomie są salon z dużym oknem, kuchnia z barem i strefa jadalna. Schody prowadzą do sypialni, która ma biurko i własną łazienkę. Ściany to ciepły tynk z fakturą, a prezentacja dewelopera wlicza w cenę meble na wymiar, sprzęt i tekstylia. Basen, restauracja i spa kompleksu są kilka minut spacerem, a IJI Home prowadzi najem.

Według materiałów dewelopera grunt leży w różowej strefie, PBG jest wydane, a zakup działki zamknięty. Własność to leasehold na 30 lat z przedłużeniem o 25. Ten układ kosztuje Rp 4,96 mld. IJI planuje odbiór na I kw. 2027, ale budynek jest dopiero w stanie surowym, więc sprawdzamy datę u dewelopera i wiążemy płatności z etapami budowy.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Eighth Sense · willa z tarasem na dachu: brutto i netto

Deweloper podaje 13,5% rocznie dla willi z dachem przy 90% obłożenia. Ta liczba widnieje tu bez zmian, ale nasze wyliczenia jej nie używają. Poniżej nasz model: zaczynamy od Rp 3,5 mln za dobę i odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Nasze obłożenie jest niższe niż w broszurze, bo korytarz Uluwatu notuje ok. 46%.

Brutto 15,6%≈ Rp 775 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 3,5 mln za noc Netto 9,4%≈ Rp 465 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,7 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 775 mln15,6% ceny · Rp 3,5 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 140 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 77,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 93,0 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 465 mln9,4% ceny · okres zwrotu ≈ 10,7 lat

Scenariusze obłożenia: Eighth Sense · willa z tarasem na dachu
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 646 mln	Rp 258 mln	Rp 388 mln	7,8%	12,8 lat
60%bazowy	Rp 775 mln	Rp 310 mln	Rp 465 mln	9,4%	10,7 lat
70%optymistyczny	Rp 904 mln	Rp 362 mln	Rp 543 mln	10,9%	9,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper podaje 13,5% rocznie dla willi z dachem przy 90% obłożenia. Ta liczba widnieje tu bez zmian, ale nasze wyliczenia jej nie używają. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 3,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa sprzedaje się na dzierżawę gruntu na 30 lat, z przedłużeniem o 25 lat według dewelopera. Rezerwujesz, wpłacasz 30% z góry i spłacasz resztę w ratach. Podpisanie u notariusza i umowa zarządzania z IJI Home odbywają się przy odbiorze. Deweloper zgłasza PBG, a SLF i licencja na najem przychodzą dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Eighth Sense · willa z tarasem na dachu
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	30 + 25 latPozostały czas leasehold mierzymy od dnia odbioru, nie podpisania. Przedłużenie o 25 lat trafia do dzierżawy gruntu z jasno opisanymi warunkami.
Strefa (RDTR)	Różowa strefa, według deweloperaStrefa pokazana w materiałach marketingowych nie liczy się jako dowód. Sprawdzamy wypis z RDTR przed opłatą rezerwacyjną, by zobaczyć, czy działka pozwala na krótkie pobyty.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Wydane, według deweloperaNumer pozwolenia i jego wypis docierają do nas, zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, a potem dołączają do umowy.
Deweloper	IJI, podmiot prawny do potwierdzeniaNasze sprawdzenie obejmuje dokumenty korporacyjne sprzedającego, dzierżawę gruntu i to, co IJI już zbudowała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego ostatnia rata wychodzi tylko za kompletem dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Po oddaniuAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Meble, sprzęt, naczynia kuchenne i pościel, według deweloperaWnętrza na wizualizacjach to ilustracje. Prawdziwy inwentarz mebli i sprzętu staje się załącznikiem Twojej umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Eighth Sense · willa z tarasem na dachu?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Eighth Sense · willa z tarasem na dachu

RezerwacjaTwoje nazwisko trafia na tę konkretną willę. Zespół sprzedaży ustala opłatę rezerwacyjną, a my potwierdzamy kwotę.
Pierwsza wpłataPierwsza wpłata to 30% ceny, według dewelopera.
RatyDo 18 miesięcy na spłatę reszty, bez odsetek.
OdbiórPodpisanie u notariusza plus umowa zarządzania z IJI Home, gdy willa jest gotowa.

Ten plan pochodzi z prezentacji dewelopera. Po naszym przeglądzie dokumentów umowa wiąże każdą ratę z potwierdzonym etapem budowy.

Położenie

Położenie: Kutuh · Pandawa

Życie wokół budynku idzie za rytmem plaży: turyści jednodniowi w Pandawa do późnego popołudnia, potem cisza. Po zakupy i restauracje pojedziesz dalej niż w Uluwatu.

Willa z dachem: taras na dachu pod łukiem z widokiem na ocean, wizualizacja dewelopera — Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh

Plaża Pandawa≈ 587 m
Posągi w korytarzu klifowym≈ 432 m
Wypożyczalnia kajaków na plaży≈ 615 m
Kawiarnie i warungi na plaży≈ 647 m
Lotnisko Ngurah Rai≈ 10,6 km w linii prostej

Willa z własnym dachem pasuje parom na długie, spokojne pobyty, którym nie zależy na surfingu. Cena tego spokoju: sprawunki to dojazd, a do wody prowadzi jedna droga.

Kutuh · Pandawa · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

5atrakcje
4hotele
2kawiarnie
2plaże
1restauracje

Najbliższe miejsca

Manik Pandawa villahotel · 260 m
Puri Pandawa Resorthotel · 268 m
Patung Tikus Putihatrakcja · 432 m
Patung Dharmawangsaatrakcja · 452 m
Patung Arjunaatrakcja · 477 m
Pantai Pandawaplaża · 587 m
Canoe Rentalatrakcja · 615 m
Warung Wandarestauracja · 647 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Eighth Sense · willa z tarasem na dachu

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi?

Nic. Płacisz cenę z cennika IJI, a IJI pokrywa naszą opłatę. Tutaj prosimy o arkusz dostępności, wypis PBG, dzierżawę gruntu i umowę zarządzania IJI Home, a potem porównujemy działkę ze strefą RDTR. Ten przegląd jest na nasz koszt, a pisemny raport dociera do Ciebie przed jakąkolwiek wpłatą.

Czy mogę kupić willę z dachem bez lotu na Bali?

Tak. Oglądanie prowadzimy przez Zoom, notariusz na Bali podpisuje za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa, a klucze przy odbiorze przejmuje nasz zespół. Willa jest wciąż w stanie surowym, więc każdą ratę płacisz za etap, który nasi ludzie sprawdzili na miejscu i sfotografowali. Ostatnia wpłata idzie dopiero za kompletem dokumentów.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Model zaczyna się od Rp 3,5 mln za dobę, czyli stawki AirROI dla korytarza Uluwatu skorygowanej pod dwupoziomową willę tej wielkości. Trzy scenariusze obłożenia (50, 60 i 70%) zakładają profesjonalnego operatora i odkładają 40% przychodu na koszty. W wariancie środkowym stopa zwrotu netto wynosi 9,4%. To nasz szacunek, nie gwarancja.

Co obejmuje 143 m²?

Dwa poziomy i dach. Parter mieści salon, bar kuchenny, strefę jadalną i toaletę gościnną. Na górze znajdziesz sypialnię z biurkiem i łazienką. Dach to otwarta strefa wypoczynkowa pod pergolą z widokiem na ocean. Dokładne wymiary deweloper podaje w załączniku do umowy.

Oferty