PANDAWA · ID RR-3176

Eighth Sense: apartament z jedną sypialnią, 35 m², w Kutuh, Pandawa

Pierwsza wpłata 30% rezerwuje ten apartament z jedną sypialnią, a resztę deweloper rozkłada na maksymalnie 18 miesięcy bez odsetek. Mimo 35 m² sypialnia jest osobnym pokojem. Na dole są basen, spa i restauracja. Leasehold 30 + 25 lat, odbiór w I kw. 2027, ceny od Rp 2,24 do Rp 2,43 mld.

Lokal w projekcie Eighth Sense · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 30 + 25 lat
  • Stan surowy gotowy
  • Pod klucz
  • Spa i restauracja
  • 1sypialnia, osobny pokój
  • 35 m²metraż apartamentu
  • 1łazienka
  • 30 + 25 latleasehold z przedłużeniem
  • I kw. 2027odbiór, według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Ten układ 35 m² jest w głównym budynku Eighth Sense w Kutuh. Sypialnię oddzielają od salonu ściany – przy takim metrażu to rzadkość i główna przewaga nad pobliskimi studiami. Pełne przeszklenie otwiera się na taras, kuchnia jest zabudowana, a szafa chowa się za drzwiami z lamelami.

Prezentacja dewelopera wlicza w cenę meble na wymiar, sprzęt, naczynia kuchenne i pościel, więc lokal od razu nadaje się pod najem. Na dole są basen, kawiarnia, restauracja i spa z sauną i hammamem. Przy małym lokalu na doby rezerwacje ściągają udogodnienia w budynku, a nie dodatkowe metry. Gośćmi zajmuje się IJI Home, spółka dewelopera.

Według materiałów IJI grunt leży w różowej strefie, a PBG jest wydane. Leasehold trwa 30 lat plus przedłużenie o 25. Trzy wersje mają ten sam rzut: drugie piętro z widokiem na naturę za Rp 2,24 mld, trzecie piętro za Rp 2,34 mld, widok na ocean za Rp 2,43 mld. Odbiór zaplanowano na I kw. 2027. Dokładne piętro i widok sprawdzamy w arkuszu dostępności dewelopera przed rezerwacją.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Eighth Sense · apartament z jedną sypialnią: brutto i netto

Deweloper podaje 15,6% rocznego dochodu dla 1BR przy 90% obłożenia. Pokazujemy tę liczbę jako podaną i jej nie używamy. Poniżej nasz model, oparty na Rp 1,5 mln za zarezerwowaną dobę, po odjęciu opłaty IJI Home, podatku, zużycia i utrzymania. Nasze warianty obłożenia też są niższe, bo korytarz Uluwatu notuje średnio ok. 46%.

Brutto 14,7%≈ Rp 329 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,5 mln za noc Netto 8,8%≈ Rp 198 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,3 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 329 mln14,7% ceny · Rp 1,5 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 59,3 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 32,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 39,5 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 198 mln8,8% ceny · okres zwrotu ≈ 11,3 lat
Scenariusze obłożenia: Eighth Sense · apartament z jedną sypialnią
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 275 mlnRp 110 mlnRp 165 mln7,4%13,6 lat
60%bazowyRp 329 mlnRp 132 mlnRp 198 mln8,8%11,3 lat
70%optymistycznyRp 384 mlnRp 154 mlnRp 231 mln10,3%9,7 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 15,6% rocznego dochodu dla 1BR przy 90% obłożenia. Pokazujemy tę liczbę jako podaną i jej nie używamy. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twoje prawo to dzierżawa gruntu na 30 lat z 25 kolejnymi po przedłużeniu. Po rezerwacji płacisz 30%, potem raty. Przy odbiorze podpisujesz u notariusza i wchodzisz w umowę zarządzania z IJI Home. Deweloper zgłasza gotowe PBG. SLF i licencja na najem na doby przychodzą później, po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Eighth Sense · apartament z jedną sypialnią
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 + 25 latPozostałe lata zaczynają się liczyć od odbioru, nie od podpisania. Warunki przedłużenia o 25 lat wpisujemy do dzierżawy gruntu.
Strefa (RDTR)Różowa strefa, według deweloperaKolory w broszurze nie mają wagi prawnej. Wypis z RDTR przed opłatą rezerwacyjną pokazuje, czy ta działka pozwala na najem na doby.
Pozwolenie na budowę (PBG)Wydane, według deweloperaPrzed Twoją wpłatą zdobywamy numer pozwolenia i kopię, oba trafiają do umowy jako załącznik.
DeweloperIJI, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy dokumenty spółki sprzedającej, dzierżawę gruntu i ukończone projekty IJI.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Twoja ostatnia płatność czeka na pełny komplet dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po oddaniuAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórMeble, sprzęt, naczynia kuchenne i pościel, według deweloperaWizualizacje to nie arkusz specyfikacji. Listę mebli i sprzętu dołączamy do Twojej umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Eighth Sense · apartament z jedną sypialnią?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Eighth Sense · apartament z jedną sypialnią

  1. RezerwacjaRezerwujesz konkretny apartament na siebie. Zespół sprzedaży ustala opłatę rezerwacyjną, a my potwierdzamy liczbę.
  2. Pierwsza wpłataPrezentacja dewelopera żąda 30% ceny.
  3. RatyResztę płacisz w częściach przez maksymalnie 18 miesięcy, bez odsetek.
  4. OdbiórPodpisujesz u notariusza i przystępujesz do umowy zarządzania z IJI Home.

Harmonogram wzięliśmy z prezentacji dewelopera. Gdy dokumenty się potwierdzą, umowa wiąże każdą ratę z potwierdzonym etapem budowy.

Położenie

Położenie: Kutuh · Pandawa

Biała plaża Pandawa leży u podnóża drogi wyciętej w klifach, ok. 587 m od budynku. Wypełniają ją grupy turystów w dzień, wieczorami cichnie, a kawiarnie są dalej niż w Uluwatu.

Eighth Sense: fasada budynku z basenem, wizualizacja dewelopera
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Plaża Pandawa≈ 587 m
  • Posągi w korytarzu klifowym≈ 432 m
  • Wypożyczalnia kajaków na plaży≈ 615 m
  • Kawiarnie i warungi na plaży≈ 647 m
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 10,6 km w linii prostej

Małe apartamenty pasują tu gościom, którzy chcą spokojnego tygodnia na plaży, nie surfingu. Na kolację trzeba dojechać, a na piasek prowadzi tylko jedna droga.

Kutuh · Pandawa · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 4hotele
  • 2kawiarnie
  • 2plaże
  • 1restauracje

Najbliższe miejsca

  • Manik Pandawa villahotel · 260 m
  • Puri Pandawa Resorthotel · 268 m
  • Patung Tikus Putihatrakcja · 432 m
  • Patung Dharmawangsaatrakcja · 452 m
  • Patung Arjunaatrakcja · 477 m
  • Pantai Pandawaplaża · 587 m
  • Canoe Rentalatrakcja · 615 m
  • Warung Wandarestauracja · 647 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Eighth Sense · apartament z jedną sypialnią

Ile Rise Real Bali bierze za ten apartament?

Nic. Naszą prowizję płaci IJI, a Ty płacisz cenę z cennika. Przed jakąkolwiek wpłatą prosimy o arkusz dostępności z numerem, piętrem i widokiem tego lokalu, wypis PBG i umowę zarządzania z IJI Home, a strefę sprawdzamy w RDTR. Robimy to na własny koszt, a wyniki dostajesz na piśmie.

Czy mogę kupić apartament z jedną sypialnią w Eighth Sense zdalnie?

Tak. Apartament i teren pokazujemy Ci przez Zoom. Notariusz na Bali podpisuje umowę na podstawie Twojego pełnomocnictwa, a odbiór gotowego lokalu prowadzimy w Twoim imieniu. W czasie budowy każdą ratę płacisz dopiero wtedy, gdy nasi ludzie obejrzą etap i wyślą Ci zdjęcia. Ostatnia wpłata idzie wyłącznie za dokumenty.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Nasz model zakłada Rp 1,5 mln za zarezerwowaną dobę: to dane AirROI dla korytarza Uluwatu, przeskalowane pod apartament 35 m² z jedną sypialnią. Liczymy trzy poziomy obłożenia – 50, 60 i 70% – wszystkie z profesjonalnym operatorem. Koszty zabierają 40% przychodu. W wariancie środkowym stopa zwrotu netto wynosi 8,8%. To prognoza, nie gwarancja.

Dlaczego jeden układ apartamentu ma trzy ceny?

Deweloper wycenia te same 35 m² według piętra i widoku: Rp 2,24 mld na drugim piętrze z widokiem na naturę, Rp 2,34 mld na trzecim, Rp 2,43 mld z widokiem na ocean. Rzut i metraż się nie zmieniają. Lokale z widokiem wynajmują się drożej, więc dopłata się zwraca.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →