PANDAWA · ID RR-3176

Eighth Sense: apartamento de un dormitorio y 35 m² en Kutuh, Pandawa

Este apartamento de un dormitorio se paga con un 30 % de entrada, y la promotora reparte el resto en hasta 18 meses sin intereses. Con 35 m², el dormitorio sigue teniendo sus propias paredes. Abajo están la piscina, el spa y el restaurante. Leasehold de 30 + 25 años, entrega prevista en el primer trimestre de 2027 y precios de Rp 2.240 a 2.430 millones.

Unidad de Eighth Sense · unidades publicadas: 2

  • Leasehold de 30 + 25 años
  • Estructura terminada
  • Llave en mano
  • Spa y restaurante
  • 1dormitorio, estancia independiente
  • 35 m²superficie del apartamento
  • 1baño
  • 30 + 25 añosleasehold con prórroga
  • 1.er trim. 2027entrega, según la promotora

Inmueble

Qué compras

Esta distribución de 35 m² está en el edificio principal de Eighth Sense, en Kutuh. El dormitorio tiene sus propias paredes, separado del salón, algo raro con este tamaño y su gran ventaja frente a los estudios de la zona. Una cristalera de suelo a techo da a la terraza, la cocina viene equipada y el armario queda tras puertas de listones.

La presentación de la promotora incluye en el precio muebles a medida, electrodomésticos, menaje y ropa de cama, así que la unidad llega lista para alquilar. Abajo tienes la piscina, una cafetería, el restaurante y un spa con sauna y hammam. En un alquiler pequeño por noches, los servicios del edificio atraen más reservas que unos metros extra. De los huéspedes se ocupa IJI Home, la empresa de la promotora.

Los materiales de IJI indican zona rosa en el suelo y el PBG concedido. El leasehold es de 30 años más una prórroga de 25. Tres versiones comparten plano: segunda planta con vista a la naturaleza por Rp 2.240 millones, tercera planta por Rp 2.340 millones y vista al océano por Rp 2.430 millones. La entrega está prevista para el primer trimestre de 2027. Antes de que reserves, cotejamos la planta y las vistas exactas con la hoja de disponibilidad de la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Eighth Sense · apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora anuncia una rentabilidad anual del 15,6 % para el apartamento de 1 dormitorio con un 90 % de ocupación. La mostramos tal cual y no la usamos. Abajo va nuestro modelo, con Rp 1,5 millones por noche reservada, descontando la comisión de IJI Home, impuestos, desgaste y mantenimiento. La ocupación de nuestros escenarios también es más baja, porque el corredor de Uluwatu ronda de media el 46 %.

Bruta 14,7 %≈ Rp 329 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,5 millones por noche Neta 8,8 %≈ Rp 198 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 329 millones14,7 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 59,3 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 32,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 39,5 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 198 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
Escenarios de ocupación: Eighth Sense · apartamento de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 275 millonesRp 110 millonesRp 165 millones7,4%13,6 años
60%baseRp 329 millonesRp 132 millonesRp 198 millones8,8%11,3 años
70%optimistaRp 384 millonesRp 154 millonesRp 231 millones10,3%9,7 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tu derecho es un leasehold del suelo de 30 años con 25 más de prórroga. Tras la reserva pagas el 30 % y después las cuotas. En la entrega firmas ante notario y suscribes un contrato de gestión con IJI Home. La promotora dice tener el PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan después, cuando termina la obra.

Derecho y licencias de Eighth Sense · apartamento de 1 dormitorio
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 25 añosLos años restantes empiezan a contar en la entrega, no en la firma. Escribimos las condiciones de la prórroga de 25 años en el leasehold del suelo.
ZonificaciónZona rosa, según la promotoraLos colores de un folleto no tienen valor legal. Un extracto del RDTR antes de la reserva muestra si esta parcela permite alquilar por noches.
Licencia de obra (PBG)Concedida, según la promotoraAntes de tu reserva conseguimos el número de la licencia y una copia, y los dos van al contrato como anexo.
PromotoraIJI, sociedad por confirmarComprobamos los papeles de la sociedad vendedora, el leasehold del suelo y los proyectos terminados de IJI.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico necesita antes el SLF. Tu último pago espera a tener todos los documentos.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaMuebles, electrodomésticos, menaje y ropa de cama, según la promotoraLos renders no son una memoria de calidades. Adjuntamos a tu contrato la lista de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Eighth Sense · apartamento de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Eighth Sense · apartamento de 1 dormitorio

  1. ReservaBloqueas un apartamento concreto a tu nombre. El importe de la reserva lo fija el equipo comercial, y lo estamos confirmando.
  2. EntradaLa presentación de la promotora pide el 30 % del precio.
  3. Pagos por fasesEl resto lo pagas en partes a lo largo de hasta 18 meses, sin intereses.
  4. EntregaFirmas ante notario y suscribes el contrato de gestión con IJI Home.

El calendario lo hemos sacado de la presentación de la promotora. Cuando los documentos pasan la revisión, el contrato liga cada cuota a una fase de obra confirmada.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Pandawa

La playa blanca de Pandawa está al final de una carretera abierta en el acantilado, a unos 587 m del edificio. De día la llenan los grupos, por la tarde se queda tranquila, y las cafeterías quedan más lejos que en Uluwatu.

Eighth Sense: fachada del edificio con la piscina, render de la promotora
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Playa de Pandawa≈ 587 m
  • Estatuas en el paso del acantilado≈ 432 m
  • Alquiler de canoas en la playa≈ 615 m
  • Cafeterías y warungs de playa≈ 647 m
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,6 km en línea recta

Los apartamentos pequeños de aquí encajan con huéspedes que buscan una semana tranquila de playa más que surf. Para cenar hay que coger el coche, y a la arena baja una sola carretera.

Kutuh · Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 4hoteles
  • 2cafeterías
  • 2playas
  • 1restaurante

Lo más cercano

  • Manik Pandawa villahotel · 260 m
  • Puri Pandawa Resorthotel · 268 m
  • Patung Tikus Putihlugar de interés · 432 m
  • Patung Dharmawangsalugar de interés · 452 m
  • Patung Arjunalugar de interés · 477 m
  • Pantai Pandawaplaya · 587 m
  • Canoe Rentallugar de interés · 615 m
  • Warung Wandarestaurante · 647 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Eighth Sense · apartamento de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por este apartamento?

Nada. La comisión la paga IJI, y tú pagas el precio de lista. Antes de cualquier reserva pedimos la hoja de disponibilidad con el número, la planta y las vistas de esta unidad, además del extracto del PBG y el contrato de gestión de IJI Home, y hacemos la comprobación de zona en el RDTR. Ese trabajo lo pagamos nosotros y te entregamos las conclusiones por escrito.

¿Puedo comprar un apartamento de 1 dormitorio en Eighth Sense a distancia?

Sí. El apartamento y la obra te llegan por Zoom. Firmas ante notario mediante un poder, y recibimos por ti la unidad terminada. Mientras sigue la obra, cada cuota espera a que nuestro equipo haya recorrido la fase y te haya mandado fotos. El dinero del último paso solo se mueve contra documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Nuestro modelo usa Rp 1,5 millones por noche reservada: datos de AirROI para el corredor de Uluwatu, escalados a un apartamento de un dormitorio de 35 m². Después probamos tres niveles de ocupación, 50, 60 y 70 %, todos con gestora profesional. Los gastos se comen el 40 % de la facturación. En el escenario medio, la rentabilidad neta sale en el 8,8 %, y eso es una proyección, no un ingreso seguro.

¿Por qué una misma distribución tiene tres precios?

La promotora pone precio a los mismos 35 m² según planta y vistas: Rp 2.240 millones en la segunda planta con vista a la naturaleza, Rp 2.340 millones en la tercera y Rp 2.430 millones con vista al océano. El plano y el tamaño no cambian. Las unidades con vistas se alquilan más caras por noche, y así se recupera la diferencia.

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