PANDAWA · ID RR-3176

Eighth Sense : appartement d'une chambre de 35 m² à Kutuh, Pandawa

Un acompte de 30 % réserve cet appartement d'une chambre, et le promoteur étale le solde sur 18 mois au plus, sans intérêts. À 35 m², il offre tout de même à la chambre ses propres cloisons. La piscine, le spa et le restaurant se trouvent en bas de l'immeuble. Le leasehold (bail de longue durée) court 30 + 25 ans, la livraison est prévue au T1 2027 et les prix vont de Rp 2,24 à 2,43 Md.

Lot dans Eighth Sense · lots publiés : 2

  • Leasehold 30 + 25 ans
  • Structure terminée
  • Clés en main
  • Spa et restaurant
  • 1chambre, pièce indépendante
  • 35 m²taille de l'appartement
  • 1salle de bain
  • 30 + 25 ansleasehold avec prolongation
  • T1 2027livraison, selon le promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

Ce plan de 35 m² se trouve dans le bâtiment principal d'Eighth Sense, à Kutuh. La chambre a ses propres cloisons, séparée du séjour : c'est rare à cette taille et c'est son principal atout face aux studios voisins. Une baie vitrée toute hauteur ouvre sur une terrasse, la cuisine est équipée et une penderie se cache derrière des portes à claire-voie.

La présentation du promoteur inclut dans le prix le mobilier sur mesure, l'électroménager, les ustensiles et le linge de lit : le lot arrive prêt à louer. En bas, vous trouvez la piscine, un café, le restaurant et un spa avec sauna et hammam. Pour une petite location à la nuit, les équipements de l'immeuble font plus pour les réservations que des mètres carrés supplémentaires. IJI Home, la société du promoteur, s'occupe des voyageurs.

Les documents d'IJI indiquent un zonage rose sur le terrain et un permis de construire (PBG) en main. Le bail dure 30 ans, plus une prolongation de 25 ans. Trois versions partagent un même plan : deuxième étage avec vue sur la nature à Rp 2,24 Md, troisième étage à Rp 2,34 Md, vue sur l'océan à Rp 2,43 Md. La livraison vise le T1 2027. Nous comparons l'étage et la vue exacts à la fiche de disponibilité du promoteur avant votre réservation.

Les chiffres de ce bien

Eighth Sense · appartement 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement annuel de 15,6 % pour l'appartement d'une chambre, à 90 % d'occupation. Nous affichons ce chiffre tel quel et ne l'utilisons pas. Voici notre modèle, fondé sur Rp 1,5 M par nuit réservée, après déduction des frais d'IJI Home, des impôts, de l'usure et de l'entretien. Nos taux d'occupation sont aussi plus bas, car le corridor d'Uluwatu tourne autour de 46 %.

Brut 14,7 %≈ Rp 329 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,5 M la nuit Net 8,8 %≈ Rp 198 M par an · amorti en ≈ 11,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 329 M14,7 % du prix · tarif Rp 1,5 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 59,3 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 32,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 39,5 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 198 M8,8 % du prix · amorti en ≈ 11,3 ans
Scénarios d'occupation : Eighth Sense · appartement 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 275 MRp 110 MRp 165 M7,4 %13,6 ans
60 %baseRp 329 MRp 132 MRp 198 M8,8 %11,3 ans
70 %optimisteRp 384 MRp 154 MRp 231 M10,3 %9,7 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est un bail foncier de 30 ans, avec 25 ans de plus en prolongation. Après la réservation, vous versez 30 %, puis des échéances. À la livraison, vous signez chez un notaire et concluez un contrat de gestion avec IJI Home. Le promoteur déclare détenir un PBG. Un SLF et une licence de location à la nuit viennent plus tard, une fois les travaux terminés.

Propriété et permis : Eighth Sense · appartement 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 25 ansLes années restantes se comptent à partir de la livraison, non de la signature. Nous inscrivons les conditions de la prolongation de 25 ans dans le bail foncier.
ZonageZone rose, selon le promoteurLes couleurs d'une brochure n'ont aucune valeur juridique. Un extrait du RDTR (plan de zonage détaillé) avant l'acompte montre si la parcelle autorise la location à la nuit.
Permis de construire (PBG)Délivrée, selon le promoteurAvant votre acompte, nous obtenons le numéro d'autorisation et une copie, et les deux entrent au contrat en annexe.
PromoteurIJI, entité juridique à confirmerNous vérifions les documents de la société vendeuse, le bail foncier et les projets déjà livrés par IJI.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLa licence de location exige d'abord un SLF. Votre dernier paiement attend le dossier complet.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMobilier, électroménager, ustensiles et linge, selon le promoteurLes rendus ne sont pas une fiche technique. Nous joignons la liste du mobilier et de l'électroménager à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Eighth Sense · appartement 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Eighth Sense · appartement 1 chambre : échéancier de paiement

  1. RéservationVous détenez un appartement précis, à votre nom. L'équipe commerciale fixe l'acompte, et nous confirmons le montant.
  2. AcompteLa présentation du promoteur demande 30 % du prix.
  3. Versements échelonnésVous réglez le solde par parties sur 18 mois au plus, sans intérêts.
  4. LivraisonVous signez chez un notaire et vous engagez par le contrat de gestion avec IJI Home.

Nous avons tiré le calendrier de la présentation du promoteur. Une fois les documents validés, le contrat rattache chaque échéance à une étape de chantier confirmée.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Pandawa

La plage blanche de Pandawa se trouve au bout d'une route taillée dans la falaise, à environ 587 m de l'immeuble. Les groupes de touristes la remplissent le jour, les soirées sont calmes et les cafés sont plus éloignés qu'à Uluwatu.

Eighth Sense : façade de l'immeuble avec la piscine, rendu du promoteur
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Plage de Pandawa≈ 587 m
  • Statues dans le passage de la falaise≈ 432 m
  • Location de canoës sur la plage≈ 615 m
  • Cafés et warungs de plage≈ 647 m
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10,6 km à vol d'oiseau

Ces petits appartements conviennent aux voyageurs qui veulent une semaine tranquille à la plage plutôt que du surf. Pour dîner, il faut conduire, et une seule route descend vers le sable.

Kutuh · Pandawa · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Eighth Sense · appartement 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour cet appartement ?

Rien. IJI nous rémunère, et vous payez le prix catalogue. Avant tout acompte, nous demandons la fiche de disponibilité avec le numéro, l'étage et la vue de ce lot, l'extrait du PBG et le contrat de gestion d'IJI Home, et nous vérifions le zonage au RDTR. Nous finançons ce travail nous-mêmes et vous remettons les conclusions par écrit.

Puis-je acheter un bien 1 chambre dans Eighth Sense à distance ?

Oui. L'appartement et le chantier vous sont présentés par Zoom. Un notaire de Bali gère la signature sur votre procuration, et nous réceptionnons le lot terminé à votre place. Tant que le chantier se poursuit, chaque échéance attend que nos équipes aient parcouru l'étape et vous aient envoyé des photos. L'argent de la dernière étape ne circule que contre des documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre modèle part de Rp 1,5 M par nuit réservée : données AirROI du corridor d'Uluwatu, ramenées à un appartement d'une chambre de 35 m². Suivent trois niveaux d'occupation, 50, 60 et 70 %, tous sous gestion professionnelle. Les charges absorbent 40 % des recettes. Dans le cas central, le rendement net atteint 8,8 % : c'est une projection, non un revenu garanti.

Pourquoi un même plan d'appartement a-t-il trois prix ?

Le promoteur tarife les mêmes 35 m² selon l'étage et la vue : Rp 2,24 Md au deuxième étage avec vue sur la nature, Rp 2,34 Md au troisième, Rp 2,43 Md avec vue sur l'océan. Le plan et la surface ne changent pas. Les lots avec vue se louent plus cher la nuit, et c'est ainsi que la prime se rentabilise.

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