PANDAWA · ID RR-3169

Eighth Sense : complexe bien-être d'appartements, de penthouses et de villas à Kutuh, Pandawa

Le chantier a atteint la structure porteuse, et le promoteur vise une livraison au T1 2027 pour ce complexe bien-être de la Jl. Pantai Pandawa. Il réunit des appartements de 35 m², des penthouses de 70 m² avec accès au toit et des villas de 60 et 143 m², avec un spa, un restaurant et une grande piscine. Le leasehold (bail de longue durée) court 30 + 25 ans, dès Rp 2,24 Md.

  • Leasehold 30 + 25 ans
  • Structure terminée
  • Spa et restaurant
  • Gestion en interne
  • 1–2chambres par unité
  • 35–143 m²tailles des unités
  • 30 + 25 ansleasehold avec prolongation
  • T1 2027livraison, selon le promoteur
  • Spa et restaurantétage bien-être dans le complexe

Bien

Ce que vous obtenez

Eighth Sense se dresse sur la Jl. Pantai Pandawa, dans le village de Kutuh, au sud de Bukit, à environ 587 m de la plage de Pandawa. Le complexe propose quatre formats : appartements de 35 m², penthouses de 70 m² avec accès au toit, et villas de 60 et 143 m². Une grande piscine à arche de béton occupe la cour, avec un café et un restaurant près de l'entrée. Le bâtiment fait face à l'océan derrière des arcades plantées.

Selon les présentations du promoteur, les lots sont livrés prêts à accueillir des voyageurs : mobilier sur mesure, électroménager, ustensiles et linge de lit. L'étage inférieur abrite un spa avec sauna, hammam, salles de massage et salon. Cet étage se rentabilise grâce aux locations à la nuit, car les voyageurs paient plus pour dormir au-dessus d'un spa. IJI Home, la société du promoteur, gère les locations.

Selon les documents du promoteur, la parcelle est classée en zone rose (tourisme), le permis de construire (PBG) est délivré et l'achat du terrain est finalisé. Le régime est un leasehold (bail de longue durée) de 30 ans, avec une prolongation de 25 ans. Les appartements de 35 m² vont de Rp 2,24 à 2,43 Md, les penthouses de 70 m² de Rp 3,31 à 3,70 Md, la villa de 60 m² coûte Rp 3,87 Md et la villa de 143 m² avec toit-terrasse Rp 4,96 Md. IJI vise une livraison au T1 2027 ; nous avons demandé les disponibilités actuelles.

Grille de prix du promoteur

Eighth Sense : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Appartement 1 chambre, vue sur la nature, niveau 235 m²1Rp 2,24 Mdavec calcul →
Appartement 1 chambre, vue sur la nature, niveau 335 m²1Rp 2,34 Mdavec calcul →
Appartement 1 chambre, vue mer35 m²1Rp 2,43 Mdavec calcul →
Penthouse 2 chambres avec toit, vue sur la nature70 m²2Rp 3,31 Mdsur demande
Penthouse 2 chambres avec toit, vue mer70 m²2Rp 3,70 Mdsur demande
Villa 1 chambre60 m²1Rp 3,87 Mdsur demande
Villa 1 chambre avec toit-terrasse, vue mer143 m²1Rp 4,96 Mdavec calcul →

Surfaces et prix viennent des présentations du promoteur, lot par lot, et du dossier de documents d'IJI. IJI ne nous a pas encore transmis la fiche complète des disponibilités : nous confirmons les étages et les vues encore libres au moment de la réservation.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous achetez un leasehold (bail de longue durée) : 30 ans sur le terrain, avec une prolongation de 25 ans annoncée par le promoteur. La transaction passe par la réservation d'un lot, un compromis de vente (PPJB), puis un bail notarié et un contrat de gestion avec IJI Home à la remise des clés. Le promoteur indique détenir le PBG. Deux documents suivent le chantier au lieu de le précéder : le certificat de conformité (SLF) et la licence de location à la nuit.

Propriété et permis : Eighth Sense
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 25 ansNous comptons les années restantes à partir de la remise des clés, pas de la date du contrat. Les conditions de la prolongation de 25 ans sont inscrites dans le bail du terrain.
ZonageZone rose, selon le promoteurUne couleur sur une plaquette n'a pas valeur de document. Avant l'acompte, nous demandons un extrait du RDTR pour confirmer que la parcelle autorise la location à la nuit.
Permis de construire (PBG)Délivrée, selon le promoteurNous demandons le numéro et une copie avant l'acompte, puis nous les joignons au contrat.
PromoteurIJI, entité juridique à confirmerNous vérifions les documents de la société venderesse, le bail du terrain et les projets déjà livrés par IJI.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans certificat de conformité (SLF), la régence ne délivre pas de licence de location. Nous conditionnons le dernier paiement à la remise du dossier complet.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMobilier, électroménager, ustensiles et linge, selon le promoteurLes images 3D donnent une ambiance, pas un cahier des charges. La liste du mobilier et de l'électroménager figure en annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Eighth Sense ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous les envoie aujourd’hui.

Conditions

Eighth Sense : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve un lot précis à votre nom. Nous confirmons le montant auprès de l'équipe commerciale.
  2. Acompte30 % du prix, d'après la présentation du promoteur.
  3. Versements échelonnésLe solde en plusieurs versements sur 18 mois maximum, sans intérêts.
  4. LivraisonSignature chez le notaire et contrat de gestion avec IJI Home à la remise des clés.

L'échéancier vient de la présentation du promoteur. Une fois les documents vérifiés, nous faisons inscrire au contrat que chaque versement suit une étape de chantier contrôlée.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Pandawa

La plage de Pandawa se trouve dans une entaille ouverte dans le calcaire blanc : animée par les visiteurs de la journée jusqu'en fin d'après-midi, tranquille ensuite. Commerces et cafés sont plus éloignés qu'à Uluwatu ; un scooter sera utile.

Eighth Sense : vue aérienne avec la forêt et, au-delà, l'océan, rendu
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Plage de Pandawa≈ 587 m
  • Statues dans le passage de la falaise≈ 432 m
  • Location de canoës sur la plage≈ 615 m
  • Cafés et warungs de plage≈ 647 m
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10,6 km à vol d'oiseau

Pandawa attire des acheteurs qui veulent une plage sans surfeurs et un ticket d'entrée plus bas que pour les villas du haut des falaises. En contrepartie, les courses se font en voiture ou en scooter, et une seule route dessert la plage.

Kutuh · Pandawa · carte Google

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  • Warung Wandarestaurant · 647 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Eighth Sense

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Eighth Sense ?

Rien. C'est IJI qui règle notre commission : vous payez le prix de la grille d'IJI. Avant que vous versiez un acompte, notre équipe de Bali réalise gratuitement les vérifications. Nous demandons l'extrait du PBG, une fiche de disponibilités à jour et le contrat de gestion IJI Home, nous contrôlons le zonage dans le RDTR et nous vérifions la société venderesse. Tout point resté ouvert figure dans un rapport écrit, qui vous est remis.

Puis-je acheter dans Eighth Sense sans me rendre à Bali ?

Oui. Un conseiller fait avec vous la visite du site de Kutuh en visioconférence Zoom, et vous signez par procuration devant le notaire. Nous récupérons les clés à votre place. Le bâtiment étant en cours de construction, chaque versement attend une étape que notre équipe a contrôlée, photos à l'appui. Le dernier virement part une fois tous les documents de livraison réunis.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les chiffres de rendement se trouvent sur la page de chaque lot, pas ici. Nous partons d'un prix moyen par nuit AirROI pour le secteur d'Uluwatu, dont Pandawa fait partie, puis nous l'ajustons selon le type de lot et sa surface. Trois scénarios d'occupation suivent : 50, 60 et 70 %, tous avec une gestion professionnelle. Les charges absorbent 40 % des revenus. Chaque chiffre est une projection de Rise Real Bali, jamais un revenu promis.

En quoi un penthouse diffère-t-il d'une villa à Eighth Sense ?

Le penthouse de 70 m² est un lot sur deux niveaux, dans le bâtiment principal, avec accès direct au toit. La villa de 60 m² est indépendante, comme celle de 143 m², qui ajoute un toit-terrasse face à l'océan. Tous les propriétaires partagent la même piscine, le même spa et les mêmes espaces communs.

Quel est le plan de paiement chez Eighth Sense ?

D'après la présentation du promoteur, 30 % sont à verser après la réservation, puis le solde se règle sur 18 mois au plus, sans intérêts. La dernière étape est la signature chez le notaire et le contrat de gestion, à la remise des clés. Nous faisons inscrire au contrat des versements liés à l'avancement du chantier : chaque paiement correspond à des travaux que vous pouvez constater sur place.

Lots de ce projet

2 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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