PANDAWA · ID RR-3197

Eighth Sense : villa d'une chambre avec toit-terrasse de 143 m² à Kutuh, Pandawa

La terrasse sur le toit, sous une pergola en arc, regarde droit vers l'océan depuis cette villa de 143 m² sur deux niveaux à Eighth Sense. Une seule chambre laisse la place à un grand séjour et à un comptoir-bar dans la cuisine. Le leasehold (bail de longue durée) court 30 + 25 ans, IJI vise une livraison au T1 2027, et le prix est de Rp 4,96 Md.

Lot dans Eighth Sense · lots publiés : 2

  • Leasehold 30 + 25 ans
  • Toit-terrasse
  • Vue mer
  • Clés en main
  • 1chambre au niveau supérieur
  • 143 m²taille de la villa
  • 2salles de bain : principale et pour les invités
  • 30 + 25 ansleasehold avec prolongation
  • T1 2027livraison, selon le promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

C'est le plus grand plan d'Eighth Sense : 143 m² sur deux niveaux, plus un toit-terrasse sous une pergola en arc. Avec une seule chambre, l'espace va au séjour, au comptoir-bar de la cuisine et aux espaces extérieurs. Le toit donne sur l'océan, et cette vue porte le prix.

Au niveau inférieur se trouvent un séjour à baie vitrée, une cuisine avec comptoir-bar et un coin repas. Un escalier monte à la chambre, qui dispose d'un bureau et de sa propre salle de bain. Les murs sont en enduit texturé de teinte chaude, et la présentation du promoteur inclut dans le prix le mobilier sur mesure, l'électroménager et les textiles. La piscine du complexe, le restaurant et le spa sont à quelques minutes à pied, et IJI Home gère les locations.

Les documents du promoteur placent le terrain en zone rose, font état d'un permis de construire (PBG) en main et indiquent que l'achat de la parcelle est terminé. Vous détenez le bien en leasehold de 30 ans, avec une prolongation de 25 ans. Ce plan coûte Rp 4,96 Md. IJI vise une livraison au T1 2027, mais le bâtiment en est au gros œuvre : nous confirmons donc la date auprès du promoteur et lions les paiements aux étapes du chantier.

Les chiffres de ce bien

Eighth Sense · villa 1 chambre avec rooftop : rendement brut et net

Le promoteur annonce 13,5 % par an pour la villa à toit-terrasse, à 90 % d'occupation. Ce chiffre figure ici tel quel, mais nos calculs l'ignorent. Voici notre modèle : nous partons de Rp 3,5 M la nuit et déduisons gestion, impôts, usure et entretien. Notre taux d'occupation reste sous celui de la brochure, car le corridor d'Uluwatu avoisine 46 %.

Brut 15,6 %≈ Rp 775 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 3,5 M la nuit Net 9,4 %≈ Rp 465 M par an · amorti en ≈ 10,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 775 M15,6 % du prix · tarif Rp 3,5 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 140 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 77,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 93,0 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 465 M9,4 % du prix · amorti en ≈ 10,7 ans
Scénarios d'occupation : Eighth Sense · villa 1 chambre avec rooftop
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 646 MRp 258 MRp 388 M7,8 %12,8 ans
60 %baseRp 775 MRp 310 MRp 465 M9,4 %10,7 ans
70 %optimisteRp 904 MRp 362 MRp 543 M10,9 %9,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est vendue sur un bail foncier de 30 ans, prolongeable de 25 ans selon le promoteur. Vous réservez, versez 30 % d'acompte et réglez le solde par échéances. La signature chez le notaire et le contrat de gestion d'IJI Home interviennent à la livraison. Le promoteur déclare un PBG, tandis que le SLF et la licence de location n'arrivent qu'à la fin du chantier.

Propriété et permis : Eighth Sense · villa 1 chambre avec rooftop
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 25 ansNous mesurons ce qu'il reste du bail à partir du jour de la livraison, non de la signature. La prolongation de 25 ans entre dans le bail foncier, avec ses conditions précisées.
ZonageZone rose, selon le promoteurLe zonage indiqué dans les documents commerciaux ne vaut pas preuve. Nous vérifions l'extrait du RDTR (plan de zonage détaillé) avant l'acompte pour voir si la parcelle autorise les courts séjours.
Permis de construire (PBG)Délivrée, selon le promoteurLe numéro d'autorisation et son extrait nous parviennent avant que vous ne versiez un acompte, puis rejoignent le contrat.
PromoteurIJI, entité juridique à confirmerNotre vérification porte sur les documents de la société vendeuse, le bail foncier et les réalisations antérieures d'IJI.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxPas de SLF, pas de licence de location. C'est pourquoi le dernier versement ne part que contre le dossier complet.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMobilier, électroménager, ustensiles et linge, selon le promoteurLes intérieurs des rendus sont des illustrations. L'inventaire réel du mobilier et de l'électroménager devient une annexe de votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Eighth Sense · villa 1 chambre avec rooftop ?

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Conditions

Eighth Sense · villa 1 chambre avec rooftop : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre nom figure sur cette villa précise. L'équipe commerciale fixe l'acompte, et nous confirmons le montant.
  2. AcompteUn premier paiement de 30 % du prix, selon le promoteur.
  3. Versements échelonnésJusqu'à 18 mois pour régler le solde, sans intérêts.
  4. LivraisonSignature chez le notaire et contrat de gestion avec IJI Home une fois la villa prête.

Ce plan vient de la présentation du promoteur. Après notre examen des documents, le contrat rattache chaque échéance à une étape de chantier que nous avons confirmée.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Pandawa

La vie autour de l'immeuble suit le calendrier de la plage : visiteurs à la journée à Pandawa jusqu'en fin d'après-midi, puis le calme. Pour les courses et les restaurants, il faut rouler plus loin qu'à Uluwatu.

Villa à toit-terrasse : toit-terrasse sous une arche avec vue sur l'océan, rendu du promoteur
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Plage de Pandawa≈ 587 m
  • Statues dans le passage de la falaise≈ 432 m
  • Location de canoës sur la plage≈ 615 m
  • Cafés et warungs de plage≈ 647 m
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10,6 km à vol d'oiseau

Une villa avec son propre toit convient aux couples en séjour long et tranquille, qui n'ont pas besoin du surf. Prix du calme : les courses se font en voiture, et une seule route descend vers la mer.

Kutuh · Pandawa · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Eighth Sense · villa 1 chambre avec rooftop

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa ?

Rien. Vous payez le prix catalogue d'IJI, et IJI prend en charge nos honoraires. Ici, nous demandons la fiche de disponibilité, l'extrait du PBG, le bail foncier et le contrat de gestion d'IJI Home, puis nous confrontons la parcelle au zonage du RDTR. Cet examen est à notre charge, et le rapport écrit vous parvient avant tout acompte.

Puis-je acheter la villa avec rooftop sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous organisons la visite par Zoom, un notaire de Bali signe pour vous sur votre procuration, et notre équipe prend les clés à la livraison. La villa est encore au gros œuvre : chaque échéance correspond donc à une étape que nos équipes ont vérifiée en personne, photos à l'appui. Le paiement final ne part que lorsque le dossier complet est prêt.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le modèle part de Rp 3,5 M la nuit, le tarif AirROI du corridor d'Uluwatu ajusté pour une villa de cette taille sur deux niveaux. Nos trois scénarios d'occupation (50, 60 et 70 %) supposent un gestionnaire professionnel et réservent 40 % des recettes aux charges. Le cas central aboutit à un rendement net de 9,4 %. C'est notre estimation, non une garantie.

Que comprennent les 143 m² ?

Deux niveaux et un toit. Le rez-de-chaussée comprend le séjour, le comptoir-bar de la cuisine, un coin repas et des toilettes invités. À l'étage se trouvent la chambre avec bureau et une salle de bain. Le toit est un salon ouvert sous une pergola, avec vue sur l'océan. Le promoteur donne les mesures exactes dans une annexe du contrat.

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