PANDAWA · ID RR-3169

Eighth Sense: complejo de bienestar con apartamentos, áticos y villas en Kutuh, Pandawa

Eighth Sense junta en una parcela de Kutuh, a unos 587 m de la playa de Pandawa, apartamentos de 35 m², áticos de 70 m² con acceso a la cubierta y villas de 60 y 143 m², con un spa en la planta baja. La estructura ya está levantada y IJI prevé entregar en el primer trimestre de 2027. Se compra en leasehold de 30 + 25 años, desde Rp 2.240 millones.

  • Leasehold de 30 + 25 años
  • Estructura terminada
  • Spa y restaurante
  • Gestión propia
  • 1–2dormitorios por unidad
  • 35–143 m²superficies de las unidades
  • 30 + 25 añosleasehold con prórroga
  • 1.er trim. 2027entrega, según la promotora
  • Spa y restauranteplanta de bienestar en el complejo

Inmueble

Qué compras

El complejo da a Jl. Pantai Pandawa, en el pueblo de Kutuh, al sur del Bukit, a unos 587 m de la playa de Pandawa. El complejo tiene cuatro formatos: apartamentos de 35 m², áticos de 70 m² con acceso a la cubierta y villas de 60 y 143 m². Una piscina grande con un arco de hormigón ocupa el patio, y junto a la entrada hay cafetería y restaurante. El edificio mira al océano tras sus arcos ajardinados.

Según las presentaciones de la promotora, las unidades se entregan listas para recibir huéspedes: muebles a medida, electrodomésticos, menaje y ropa de cama. En la planta baja hay un spa con sauna, hammam, salas de masaje y zona de descanso. En el alquiler por noches esa planta suma, porque el huésped paga más por dormir encima de un spa. Los alquileres los lleva IJI Home, la empresa propia de la promotora.

Los materiales de la promotora sitúan la parcela en zona rosa (turística), dan la licencia de obra (PBG) como concedida y dicen que la compra del suelo está cerrada. Se compra en leasehold de 30 años con prórroga de 25. Los apartamentos de 35 m² van de Rp 2.240 a 2.430 millones, los áticos de 70 m² de Rp 3.310 a 3.700 millones, la villa de 60 m² cuesta Rp 3.870 millones y la de 143 m² con azotea, Rp 4.960 millones. IJI apunta al primer trimestre de 2027, y hemos pedido la disponibilidad actual.

Lista de precios de la promotora

Eighth Sense: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Apartamento 1 dorm., vista a la naturaleza, 2.ª planta35 m²1Rp 2.240 millonescon cálculo →
Apartamento 1 dorm., vista a la naturaleza, 3.ª planta35 m²1Rp 2.340 millonescon cálculo →
Apartamento 1 dorm., vista al océano35 m²1Rp 2.430 millonescon cálculo →
Ático 2 dorm. con cubierta, vista a la naturaleza70 m²2Rp 3.310 millonesa consultar
Ático 2 dorm. con cubierta, vista al océano70 m²2Rp 3.700 millonesa consultar
Villa de 1 dormitorio60 m²1Rp 3.870 millonesa consultar
Villa 1 dorm. con azotea, vista al océano143 m²1Rp 4.960 millonescon cálculo →

Superficies y precios salen de las presentaciones por unidad de la promotora y del dosier de IJI. IJI aún no nos ha abierto la hoja de disponibilidad completa, así que confirmamos plantas y vistas libres cuando reservas.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold: 30 años sobre el suelo, con una prórroga de 25 que declara la promotora. La operación va de la reserva de una unidad al contrato privado de compraventa (PPJB), y en la entrega, a un leasehold ante notario y un contrato de gestión con IJI Home. La promotora dice tener el PBG. Dos papeles llegan con la obra y no antes: el certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Eighth Sense
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 25 añosContamos los años restantes desde la entrega, no desde la fecha del contrato. Las condiciones de la prórroga de 25 años entran en el contrato de leasehold del suelo.
ZonificaciónZona rosa, según la promotoraUn color en un folleto no es un documento. Antes de la reserva sacamos un extracto del RDTR para confirmar que la parcela permite el alquiler por noches.
Licencia de obra (PBG)Concedida, según la promotoraPedimos el número y una copia antes de la reserva y los adjuntamos al contrato.
PromotoraIJI, sociedad por confirmarRevisamos los documentos de la sociedad vendedora, el leasehold del suelo y los proyectos que IJI ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF, la regencia no concede licencia de alquiler turístico. Ligamos el último pago a la documentación completa.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaMuebles, electrodomésticos, menaje y ropa de cama, según la promotoraLos renders enseñan un ambiente, no una memoria de calidades. La lista de muebles y electrodomésticos va en un anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de Eighth Sense

  1. ReservaLa reserva bloquea una unidad concreta a tu nombre. Estamos confirmando el importe con el equipo comercial.
  2. EntradaEl 30 % del precio, según la presentación de la promotora.
  3. Pagos por fasesEl resto, en partes a lo largo de hasta 18 meses, sin intereses.
  4. EntregaFirma ante notario y contrato de gestión con IJI Home en la entrega.

El calendario sale de la presentación de la promotora. Tras la revisión de documentos, dejamos escrito en el contrato que cada cuota sigue una fase de obra comprobada.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Pandawa

La playa de Pandawa está en un paso abierto en la roca caliza blanca, llena de excursionistas hasta media tarde y tranquila después. Tiendas y cafeterías quedan más lejos que en Uluwatu, así que querrás moto.

Eighth Sense: vista aérea con el bosque y el océano al fondo, render
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Playa de Pandawa≈ 587 m
  • Estatuas en el paso del acantilado≈ 432 m
  • Alquiler de canoas en la playa≈ 615 m
  • Cafeterías y warungs de playa≈ 647 m
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,6 km en línea recta

Pandawa atrae a quien quiere una arena sin surfistas y una entrada más barata que las villas del acantilado. Lo que cedes: los recados exigen coche o moto, y a la playa se llega por una sola carretera.

Kutuh · Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 4hoteles
  • 2cafeterías
  • 2playas
  • 1restaurante

Lo más cercano

  • Manik Pandawa villahotel · 260 m
  • Puri Pandawa Resorthotel · 268 m
  • Patung Tikus Putihlugar de interés · 432 m
  • Patung Dharmawangsalugar de interés · 452 m
  • Patung Arjunalugar de interés · 477 m
  • Pantai Pandawaplaya · 587 m
  • Canoe Rentallugar de interés · 615 m
  • Warung Wandarestaurante · 647 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Eighth Sense

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Eighth Sense?

Nada. La comisión la paga IJI, y tú pagas el precio de su lista. Antes de que comprometas una reserva, nuestro equipo en Bali hace las comprobaciones gratis. Sacamos el extracto del PBG, una hoja de disponibilidad actual y el contrato de gestión de IJI Home, confirmamos la zona con el RDTR y verificamos la sociedad vendedora. Todo lo que siga abierto va a un informe escrito que te quedas.

¿Puedo comprar en Eighth Sense sin volar a Bali?

Sí. Un asesor recorre contigo la obra de Kutuh por Zoom, y firmas ante notario mediante un poder. Las llaves las recogemos nosotros. Como el edificio está en obra, cada cuota espera a una fase que nuestro equipo ha revisado, con fotos que te mandamos. La transferencia final se hace cuando todos los documentos de entrega están sobre la mesa.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Las cifras de rentabilidad están en la página de cada unidad, no aquí. Tomamos una tarifa por noche de AirROI para el corredor de Uluwatu, al que pertenece Pandawa, y la ajustamos por tipo y tamaño de unidad. Después probamos tres escenarios de ocupación, 50, 60 y 70 %, todos con gestión profesional. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Lee cada cifra como una proyección de Rise Real Bali, nunca como un ingreso prometido.

¿En qué se diferencia un ático de una villa en Eighth Sense?

El ático de 70 m² es un dúplex dentro del edificio principal con acceso propio a la cubierta. La villa de 60 m² es independiente, y también la de 143 m², que añade una azotea frente al océano. Todos los propietarios comparten la misma piscina, el spa y las zonas comunes.

¿Cuál es el plan de pagos de Eighth Sense?

La presentación de la promotora pide un 30 % por adelantado tras la reserva y el resto en hasta 18 meses sin intereses. El último paso es la firma ante notario y el contrato de gestión en la entrega. En el contrato añadimos cuotas ligadas a fases de obra, para que cada pago corresponda a trabajo que puedas ver en la obra.

Unidades de este proyecto

2 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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