Czym jest własność ułamkowa willi na Bali?
Kilka osób płaci za jedną willę i dzieli noce, dochód albo jedno i drugie. Nie znaleźliśmy indonezyjskiej ustawy napisanej pod taki format. Prawnicy składają go z trzech zwykłych narzędzi: udziałów w spółce, leasehold (długoterminowej dzierżawy gruntu, Hak Sewa) i umowy między współwłaścicielami. Pierwsze pytanie o każdą ofertę brzmi więc prosto: co jest wpisane na Twoje nazwisko?
Odpowiedź dzieli każdą ofertę na jeden z czterech modeli. Tabela pokazuje, co każdy z nich zapisuje na papierze i gdzie może zawieść.
| Model | Co jest wpisane na Twoje nazwisko | Na czym możesz polegać | Główny haczyk |
|---|---|---|---|
| Udziały w PT PMA | Udziały w spółce, która ma prawo do willi | Prawa wspólnika; odpowiedzialność do wysokości udziałów (ustawa 40/2007, art. 3) | Koszty spółki, sprawozdania i przepisy o kapitale |
| Wspólny leasehold | Jeden z kilku najemców w umowie leasehold | Umowa w brzmieniu, w jakim ją podpisano | Leasehold nie trafia do urzędu ziemskiego; przeniesienie udziału wymaga zgody właściciela gruntu |
| Umowa na noce lub klub | Umowa na ustaloną liczbę nocy w roku | Tylko to, co jest w umowie | Nie znaleźliśmy ustawy o timeshare; zależysz od operatora |
| Token | Cyfrowy token z platformy | Roszczenie umowne wobec emitenta | Brak prawa do gruntu i willi |
Źródło: Ustawa 40/2007 o spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością (PT), art. 3; przegląd indonezyjskich ustaw przez Rise Real Bali; Pagaruyuang Law Journal, t. 10, nr 1, lipiec 2026 r.
Czy cudzoziemiec może mieć część willi na Bali?
Tylko pośrednio. Art. 26 podstawowej ustawy agrarnej (5/1960) rezerwuje Hak Milik, czyli pełną własność gruntu, dla obywateli Indonezji, a transakcję, która to obchodzi, uznaje za nieważną. Cudzoziemiec nie może też trzymać gruntu na nazwisko lokalnego znajomego; wyjaśnia to nasz przewodnik o podstawionych osobach (nominee). Legalne drogi opisuje tekst czy obcokrajowiec kupi dom na Bali.
W strukturze PT PMA willa należy do spółki, a Ty masz w niej udziały. Wspólnik odpowiada tylko do wartości swoich udziałów. To chroni przed długami spółki. Oznacza też, że nie sprzedasz, nie obciążysz hipoteką i nie przebudujesz willi wyłącznie z własnej woli.
Struktura pasuje do grupy. Ustawa 40/2007, art. 7, wymaga co najmniej dwóch założycieli, więc współwłaściciele spełniają ten warunek od pierwszego dnia. Ta sama ustawa pozwala, by na zgromadzeniu wspólników decydowała większość oddanych głosów, chyba że statut ustala wyższy próg. Przy małym udziale Twoją ochroną jest statut, więc wypisz, które decyzje wymagają więcej niż zwykłej większości: sprzedaż willi, zmiana zarządcy, dodatkowe wpłaty kapitału.
Źródło: Podstawowa ustawa agrarna 5/1960, art. 26; ustawa 40/2007, art. 3, 7 i 87
Nie wiesz, która forma własności Ci pasuje?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp krótką odpowiedź dla Twojej sytuacji.
Ile kosztuje PT PMA, która ma trzymać jedną willę?
Rozporządzenie BKPM 5/2025 ustaliło minimalny wpłacony kapitał spółki PT PMA na Rp 2,5 mld, w gotówce, od października 2025 r. Przez 12 miesięcy zostaje on w spółce, z wyjątkiem zakupu aktywów, budowy i kosztów bieżących. Rozporządzenie oczekuje też planowanej inwestycji powyżej Rp 10 mld na kod KBLI i lokalizację projektu. Grunt i budynki zazwyczaj się do tego nie wliczają, choć dwie kancelarie piszą, że nieruchomości i obiekty noclegowe mogą wliczać własne.
Przyłóż to do willi. Przy willi za Rp 7 mld próg kapitału to około 36% jej ceny (nasza ilustracja). Nawet po doliczeniu budynku jedna taka willa nie dobija do planu Rp 10 mld, dlatego prawnicy oceniają struktury z jedną willą indywidualnie. Dojdą coroczne sprawozdania, deklaracje podatkowe i kwartalny raport inwestycyjny. Koszty utrzymania wycenia nasz przewodnik o PT PMA.
W 2026 r. Bali dołożyło komplikację. Od maja system OSS odrzuca nowe wnioski PT PMA z adresem na Bali w kodach niskiego i średnio-niskiego ryzyka. Nieruchomości (KBLI 68111) są na liście 18 kodów podanej 23 lipca 2026 r. Spółki zarejestrowane wcześniej zachowują licencje. Przeczytaj przewodnik o pozytywnej liście inwestycji, a potem zapytaj licencjonowanego konsultanta, jakiego kodu może użyć nowa spółka holdingowa.
Źródło: Rozporządzenie BKPM 5/2025, za SSEK, A&O Shearman, Emerhub i Withers, październik 2025 r.; Antara Bali, 23 lipca 2026 r.; Emerhub, 2026; wyliczenie Rise Real Bali
Jak współwłaściciele dzielą noce i koszty?
Najpierw arytmetyką, potem umową. Weź willę za Rp 7 mld. Udział jednej ósmej kosztuje Rp 875 mln i daje około 46 nocy w roku. Tygodnie szczytu nie są warte tyle co luty, więc to kalendarz musi wskazywać, które noce są Twoje.
Koszty dochodzą do ceny: księgowy i sprawozdania spółki, opłata zarządcy, media i naprawy. Nasz przewodnik o opłatach za zarządzanie pokazuje, jak liczą operatorzy. Zanim zapłacisz, ustal na piśmie sześć punktów: kalendarz nocy, większość potrzebną do decyzji o naprawach, rezerwę (fundusz remontowy pokrywa pompy i meble), co się dzieje, gdy współwłaściciel przestaje płacić, kto może zmienić zarządcę oraz jakie prawo i jaki sąd rozstrzygają spory.
| Udział | Cena | Nocy w roku |
|---|---|---|
| 1/8 | Rp 875 mln | około 46 |
| 1/4 | Rp 1,75 mld | około 91 |
| 1/2 | Rp 3,5 mld | około 182 |
Źródło: Wyliczenie Rise Real Bali dla hipotetycznej willi za Rp 7 mld
Czy tokenizowane udziały w willach to prawdziwa własność?
Nie. Opracowanie z 2026 r. w Pagaruyuang Law Journal dochodzi do wniosku, że token nieruchomości nie jest bezwzględnym prawem rzeczowym, lecz umownym prawem osobistym wobec emitenta. Pokazuje korzyść ekonomiczną, nie tytuł do gruntu. Jeśli emitent upadnie, token nie daje willi, na której mógłbyś się oprzeć.
Przepisy wciąż się zmieniają. Organ nadzoru finansowego OJK pracuje nad rozporządzeniem o tokenizacji aktywów rzeczywistych, planowanym na III kwartał 2026 r., a ostatecznego tekstu nie widzieliśmy. Zanim kupisz token, zapytaj, kto jest emitentem, jakie prawo za nim stoi i co dostaniesz, jeśli platforma się zamknie.
Źródło: Pagaruyuang Law Journal, t. 10, nr 1, lipiec 2026 r.; Ajaib i Kontan o regulacji OJK dotyczącej tokenizacji aktywów rzeczywistych, 2026 r.
Jak sprzedać udział i jaki podatek obowiązuje?
Zacznij od statutu spółki. Art. 57 ustawy 40/2007 pozwala, by wymagał on najpierw zaoferowania udziałów pozostałym wspólnikom. Jeśli odpuszczą w ciągu 30 dni, możesz zaoferować je osobie trzeciej. Organ spółki, który milczy przez 90 dni, uchodzi za wyrażającego zgodę. Krąg kupujących jest wąski, więc sprzedaż udziału zwykle trwa dłużej niż sprzedaż całej willi.
Podatek jest ryczałtowy. Nierezydent sprzedający niepubliczne udziały w indonezyjskiej spółce płaci końcowy podatek u źródła w wysokości 5% ceny sprzedaży: 20% od przyjętego zysku w wysokości 25%. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania może go zniwelować tylko tam, gdzie Indonezja nie ma prawa opodatkowania. Cena zależy też od pozostałego okresu leasehold, bo każdy zużyty rok zostawia mniej do sprzedania – wyjaśnia to hasło o wygasaniu leasehold. Przy współwłaścicielu leasehold o sprzedaży decyduje zgoda właściciela gruntu. Przypadek całej willi opisuje tekst sprzedaż willi na Bali.
Źródło: Ustawa 40/2007, art. 57–58, za Hukumonline i Pasal.id; Dyrekcja Generalna Podatków, podatek dochodowy PPh 26; IKPI o PMK 81/2024, art. 238, 2025 r.
Udział, cała willa czy apartament pod zarządem: porównanie
Cała willa daje pełną kontrolę nad terminami i naprawami, ale wymaga całej kwoty. Apartament pod zarządem oddaje decyzje operatorowi. Udział leży pośrodku: dzielisz koszty i decyzje, a w pakiecie dostajesz przepisy spółki i wąski rynek kupujących.
Jeśli chcesz dochodu bez dzielenia kalendarza, najpierw policz go w kalkulatorze stopy zwrotu. Ile kosztuje cała willa, zobaczysz w naszym katalogu ofert. Poradnik o najmie i zakupie rozpisuje liczby na pięć lat.
Źródło: Porównanie Rise Real Bali
Co to znaczy dla kupującego
- Zapytaj, co jest wpisane na Twoje nazwisko: udział, prawo z leasehold czy tylko umowa. Reszta z tego wynika.
- Próg kapitału spółki to Rp 2,5 mld, czyli około 36% ceny willi za Rp 7 mld, plus coroczne koszty spółki, które dzielą współwłaściciele.
- Token to roszczenie wobec emitenta, nie tytuł do gruntu ani do willi.
- Ustal w umowie kalendarz, głosowania nad naprawami, fundusz rezerwowy i zasady wyjścia, zanim zapłacisz. Sprzedaż udziałów przez nierezydenta kosztuje końcowe 5%.
Częste pytania
Czy cudzoziemiec może kupić część willi na Bali?
Tak, ale tylko pośrednio. Cudzoziemiec nie może mieć gruntu na pełną własność, więc udział idzie przez udziały w spółce PT PMA, współpodpisany leasehold albo umowę z operatorem. Willa należy do spółki albo do właściciela gruntu, nie do Ciebie. Sprawdź, co jest wpisane na Twoje nazwisko, zanim zapłacisz.
Czy własność ułamkowa willi jest legalna w Indonezji?
Nie znaleźliśmy odrębnej ustawy o własności ułamkowej, ale klocki są legalne: udziały w spółce, umowy leasehold i zwykłe umowy. O Twoich prawach decyduje struktura. Dobrze założona PT PMA daje prawa wspólnika, a token albo umowa na noce – tylko roszczenie wobec drugiej strony.
Ile kosztuje udział w willi na Bali?
Cena idzie za ceną willi. Przy willi za Rp 7 mld udział jednej ósmej to Rp 875 mln za około 46 nocy w roku, a jedna czwarta to Rp 1,75 mld za około 91 nocy (nasza ilustracja). Dochodzą założenie spółki, księgowość i zarządzanie, a koszty dzielą współwłaściciele.
Jaki podatek płaci się przy sprzedaży udziałów w PT PMA?
Nierezydent sprzedający niepubliczne udziały w indonezyjskiej spółce płaci końcowy podatek u źródła w wysokości 5% ceny sprzedaży, czyli 20% od przyjętego zysku w wysokości 25%. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania może go zniwelować tylko tam, gdzie Indonezja nie ma prawa opodatkowania. Zanim ustalisz cenę, poproś doradcę podatkowego o sprawdzenie umowy Twojego kraju.
Czy tokenizowane wille na Bali to prawdziwa własność?
Nie. Opracowanie z 2026 r. w Pagaruyuang Law Journal uznaje token nieruchomości za roszczenie umowne wobec emitenta, a nie prawo do gruntu czy willi. Regulator OJK wciąż pracuje nad przepisami o tokenach aktywów rzeczywistych. Zapytaj, kto emituje token i co stanie się z roszczeniem, jeśli emitent upadnie.
Skąd to wiemy
Reguły dotyczące kapitału opieramy na rozporządzeniu BKPM 5/2025, w odczytaniu czterech streszczeń kancelarii. Trzy mówią, że kwota Rp 2,5 mld dotyczy spółki, jedno odczytuje ją na rodzaj działalności, więc idziemy za większością i zaznaczamy tę wątpliwość. Kancelarie różnią się też co do tego, czy grunt i budynki wliczają się do planu Rp 10 mld. Podatek 5% od sprzedaży udziałów pochodzi ze strony dyrekcji podatkowej i z noty IKPI o PMK 81/2024. Kroki przeniesienia udziałów pochodzą z ustawy 40/2007 w objaśnieniu Hukumonline. Cena willi, liczba nocy i wskaźnik 36% to nasza arytmetyka na hipotetycznej willi za Rp 7 mld, a nie oferta udziałów. Nie znaleźliśmy indonezyjskiej ustawy o własności ułamkowej ani timeshare – to wynik naszego przeszukania, nie opinia prawna. Każdą strukturę powinien sprawdzić prawnik.
- Podstawowa ustawa agrarna 5/1960, art. 26
- Ustawa 40/2007 o spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością (PT), art. 3, 7, 57–58 i 87
- Rozporządzenie BKPM 5/2025 o licencjonowaniu opartym na ryzyku, wydane 1 października 2025 r.
- Dyrekcja Generalna Podatków, podatek dochodowy PPh 26 dla podatników zagranicznych; PMK 81/2024, art. 238
- Pagaruyuang Law Journal, t. 10, nr 1, lipiec 2026 r., status prawny tokenów nieruchomości
- Antara Bali, 18 dziedzin zamkniętych dla nowych PMA na Bali, 23 lipca 2026 r.
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
