Propriété fractionnée à Bali : ce que vous donne vraiment une part de villa

Plusieurs personnes financent une même villa et se partagent les nuits, les revenus, ou les deux. Nous n'avons trouvé aucune loi indonésienne écrite pour ce format. Les juristes l'assemblent à partir de trois outils ordinaires : des actions de société, un bail foncier et un contrat entre les copropriétaires. La première question à poser sur toute offre est donc simple : qu'est-ce qui porte votre nom ?

La réponse range chaque offre dans l'un de quatre modèles. Le tableau montre ce que chacun met sur le papier et où il peut dérailler.

Source : Law 40/2007 on Limited Liability Companies, article 3 ; analyse de Rise Real Bali des textes de loi indonésiens ; Pagaruyuang Law Journal, vol. 10, n° 1, juillet 2026

Seulement de façon indirecte. L'article 26 de la loi agraire de base (5/1960) réserve la pleine propriété (freehold) aux citoyens indonésiens et annule tout transfert qui la contourne. Un étranger ne peut pas non plus détenir un terrain au nom d'un ami local ; notre guide sur les montages par prête-nom explique pourquoi cela échoue. Les voies légales figurent dans un étranger peut-il acheter un bien à Bali.

Dans une structure PT PMA, la villa appartient à la société et vous détenez des actions de celle-ci. Un actionnaire ne répond qu'à hauteur de la valeur de ses actions. Cela vous protège des dettes de la société. Cela signifie aussi que vous ne pouvez ni vendre, ni hypothéquer, ni rénover la villa de votre seule initiative.

La structure convient à un groupe. L'article 7 de la loi 40/2007 exige au moins deux fondateurs : des copropriétaires remplissent donc cette condition dès le premier jour. La même loi laisse la majorité des voix exprimées décider en assemblée d'actionnaires, sauf si les statuts fixent un seuil plus élevé. Si vous détenez une petite part, les statuts sont votre protection : listez donc les décisions qui exigent plus qu'une simple majorité, comme la vente de la villa, le changement de gérant ou de nouveaux appels de fonds.

Source : Basic Agrarian Law 5/1960, article 26 ; Law 40/2007, articles 3, 7 et 87

Le règlement BKPM 5/2025 a fixé le capital minimum libéré d'une PT PMA à Rp 2,5 Md, en numéraire, à partir d'octobre 2025. Il reste bloqué dans la société pendant 12 mois, sauf pour acheter des actifs, construire et couvrir les frais de fonctionnement. Le règlement attend aussi un investissement prévu supérieur à Rp 10 Md par code KBLI et par lieu de projet. Le terrain et les bâtiments n'entrent normalement pas dans ce calcul, bien que deux cabinets d'avocats indiquent que l'immobilier et l'hébergement peuvent compter les leurs.

Appliquons cela à une villa. Pour une villa à Rp 7 Md, le plancher de capital représente environ 36 % du prix (notre illustration). Même en comptant le bâtiment, une seule villa de ce type reste sous un plan de Rp 10 Md : les juristes examinent donc les structures à une villa au cas par cas. Ajoutez les comptes annuels, les déclarations fiscales et le rapport d'investissement trimestriel. Notre guide de la PT PMA chiffre ces frais courants.

Bali a ajouté une complication en 2026. Depuis mai, le système OSS rejette les nouvelles demandes de PT PMA avec une adresse à Bali dans les codes de risque faible et moyen-faible. L'immobilier (KBLI 68111) figure sur la liste de 18 codes signalée le 23 juillet 2026. Les sociétés enregistrées auparavant conservent leurs licences. Lisez le guide de la liste positive d'investissement, puis demandez à un consultant agréé quel code une nouvelle société holding peut utiliser.

Source : BKPM Regulation 5/2025, via SSEK, A&O Shearman, Emerhub et Withers, octobre 2025 ; Antara Bali, 23 juillet 2026 ; Emerhub, 2026 ; calcul de Rise Real Bali

D'abord par l'arithmétique, ensuite par contrat. Prenons une villa à Rp 7 Md. Une part d'un huitième coûte Rp 875 M et donne droit à environ 46 nuits par an. Les semaines de haute saison ne valent pas celles de février : le calendrier doit donc préciser quelles nuits sont les vôtres.

Les coûts s'ajoutent au prix : comptable et formalités de la société, honoraires du gestionnaire, charges et réparations. Notre guide des frais de gestion montre comment les gestionnaires facturent. Réglez par écrit six points avant de payer : le calendrier des nuits, la majorité requise pour les réparations, la réserve (un fonds de travaux couvre les pompes et le mobilier), ce qui se passe si un copropriétaire cesse de payer, qui peut remplacer le gestionnaire, et quelle loi et quel tribunal régissent les litiges.

Source : Calcul de Rise Real Bali sur une villa hypothétique à Rp 7 Md

Non. Une étude de 2026 publiée dans le Pagaruyuang Law Journal conclut qu'un jeton immobilier n'est pas un droit réel absolu, mais un droit personnel contractuel contre l'émetteur. Il traduit un avantage économique, pas un titre sur le terrain. Si l'émetteur fait défaut, le jeton ne vous donne pas la villa en recours.

Les règles évoluent encore. L'autorité financière OJK prépare un règlement sur la tokenisation des actifs réels, visé pour le T3 2026, et nous n'en avons pas vu de texte définitif. Avant d'acheter un jeton, demandez qui est l'émetteur, quel droit juridique le sous-tend et ce que vous obtenez si la plateforme ferme.

Source : Pagaruyuang Law Journal, vol. 10, n° 1, juillet 2026 ; Ajaib et Kontan, sur la règle de l'OJK relative à la tokenisation d'actifs réels, 2026

Commencez par les statuts de la société. L'article 57 de la loi 40/2007 permet de vous imposer d'offrir d'abord vos actions aux autres actionnaires. S'ils renoncent sous 30 jours, vous pouvez vous adresser à un tiers. Un organe de la société qui reste silencieux pendant 90 jours est réputé consentir. Le vivier d'acheteurs est restreint : vendre une part prend donc en général plus de temps que vendre une villa entière.

L'impôt est un prélèvement forfaitaire. Un non-résident qui vend des actions indonésiennes non cotées subit une retenue libératoire de 5 % du prix de vente : 20 % sur un bénéfice présumé de 25 %. Une convention fiscale ne peut l'écarter que si l'Indonésie n'a pas de droit d'imposer. Le prix suit aussi la durée de bail restante, car chaque année écoulée laisse moins à vendre, ce que notre fiche sur l'érosion du bail explique. Pour un copropriétaire en leasehold, c'est l'accord du propriétaire du terrain qui encadre la vente. Voir vendre une villa à Bali pour le cas d'une villa entière.

Source : Law 40/2007, articles 57–58, via Hukumonline et Pasal.id ; Directorate General of Taxes, impôt sur le revenu (article 26) ; IKPI sur PMK 81/2024, article 238, 2025

Une villa entière donne le plein contrôle des dates et des réparations, et exige la totalité de la somme. Un appartement géré confie les décisions à un exploitant. Une fraction se situe entre les deux : vous partagez les coûts et les décisions, et vous héritez des règles de la société et d'un marché de revente étroit.

Si vous voulez un revenu sans partager un calendrier, passez d'abord vos chiffres dans le calculateur de rendement. Pour voir ce que coûte une villa entière, parcourez nos annonces. Le guide louer ou acheter détaille les chiffres sur cinq ans.

Source : Comparaison de Rise Real Bali

Questions fréquentes