Propiedad fraccionada en Bali: qué te da en realidad una parte de una villa

Es que varias personas pagan una misma villa y se reparten las noches, los ingresos o las dos cosas. No hemos encontrado ninguna ley indonesia escrita para ese formato. Los abogados lo montan con tres herramientas corrientes: acciones de una sociedad, un arrendamiento de suelo y un contrato entre los copropietarios. La primera pregunta ante cualquier oferta es, por tanto, sencilla: qué lleva tu nombre.

La respuesta clasifica todas las ofertas en uno de cuatro modelos. La tabla muestra qué deja por escrito cada uno y dónde puede fallar.

Fuente: Ley 40/2007 de Sociedades de Responsabilidad Limitada, artículo 3; revisión de las leyes indonesias por Rise Real Bali; Pagaruyuang Law Journal, vol. 10, n.º 1, julio de 2026

Solo de forma indirecta. El artículo 26 de la Ley Agraria Básica (5/1960) reserva la plena propiedad a los ciudadanos indonesios y anula la transmisión que la esquive. Un extranjero tampoco puede tener suelo a nombre de un amigo local; nuestra guía de acuerdos de testaferro (nominee) explica por qué eso falla. Las vías legales están en si un extranjero puede comprar en Bali.

En una estructura con sociedad de capital extranjero (PT PMA), la villa es de la sociedad y tú tienes acciones de ella. Un socio responde solo hasta el valor de esas acciones. Eso te protege de las deudas de la sociedad. También significa que no puedes vender, hipotecar ni reformar la villa por tu cuenta.

La estructura le va bien a un grupo. La Ley 40/2007, artículo 7, exige que una sociedad tenga al menos dos fundadores, así que los copropietarios cumplen ese requisito desde el primer día. La misma ley deja que en las juntas decida la mayoría de los votos emitidos, salvo que los estatutos pidan más. Si tu parte es pequeña, los estatutos son tu protección, así que anota qué decisiones necesitan más que una mayoría simple: la venta de la villa, el cambio de gestor y las nuevas aportaciones de capital.

Fuente: Ley Agraria Básica 5/1960, artículo 26; Ley 40/2007, artículos 3, 7 y 87

El Reglamento BKPM 5/2025 fijó el capital mínimo desembolsado de una PT PMA en Rp 2.500 millones, en efectivo, desde octubre de 2025. Queda bloqueado en la sociedad durante 12 meses, salvo para comprar activos y para costes de obra y de funcionamiento. El reglamento espera además una inversión prevista superior a Rp 10.000 millones por código KBLI y ubicación del proyecto. Normalmente el suelo y los edificios no cuentan, aunque dos despachos de abogados dicen que los inmuebles y el alojamiento pueden contar los suyos.

Aplícalo a una villa. En una de Rp 7.000 millones, el capital mínimo es cerca del 36 % del precio (ejemplo nuestro). Aun contando el edificio, una villa así no llega a un plan de Rp 10.000 millones, y por eso los abogados estudian caso por caso las estructuras de una sola villa. Suma las cuentas anuales, las declaraciones de impuestos y el informe trimestral de inversión. Nuestra guía de la PT PMA calcula el mantenimiento.

Bali añadió una complicación en 2026. Desde mayo, el sistema OSS, la ventanilla única de licencias, ha rechazado solicitudes nuevas de PT PMA con domicilio en Bali en códigos de riesgo bajo y medio-bajo. El sector inmobiliario (KBLI 68111) está en la lista de 18 códigos que se dio a conocer el 23 de julio de 2026. Las sociedades registradas antes mantienen sus licencias. Lee la guía de la lista positiva de inversión y pregunta después a un consultor con licencia qué código puede usar una sociedad nueva creada para esa villa.

Fuente: Reglamento BKPM 5/2025, a través de SSEK, A&O Shearman, Emerhub y Withers, octubre de 2025; Antara Bali, 23 de julio de 2026; Emerhub, 2026; cálculo de Rise Real Bali

Primero con aritmética, después con contrato. Toma una villa de Rp 7.000 millones. Una octava parte cuesta Rp 875 millones y da unas 46 noches al año. Las semanas de temporada alta no valen lo mismo que febrero, así que el calendario tiene que decir qué noches son tuyas.

Los costes se suman al precio: el contable y los trámites de la sociedad, la comisión del gestor, los suministros y las reparaciones. Nuestra guía de comisiones de gestión muestra cómo cobran las gestoras. Deja por escrito seis puntos antes de pagar: el calendario de noches, los votos necesarios para las reparaciones, la reserva (un fondo de reserva cubre bombas y mobiliario), qué ocurre si un copropietario deja de pagar, quién puede sustituir al gestor y qué ley y qué tribunal rigen las disputas. Un contrato de noches o de club se parece al tiempo compartido español, que tiene su propia ley (Ley 4/2012, de 6 de julio); en Indonesia no hemos encontrado una equivalente.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali sobre una villa hipotética de Rp 7.000 millones; Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, solo como comparación con España

No. Un estudio de 2026 en el Pagaruyuang Law Journal concluye que un token inmobiliario no es un derecho real absoluto sino un derecho personal contractual frente al emisor. Muestra un beneficio económico, no la titularidad del suelo. Si el emisor quiebra, el token no te da la villa como garantía.

Las reglas siguen moviéndose. El regulador financiero, OJK, redacta un reglamento sobre la tokenización de activos del mundo real, previsto para el tercer trimestre de 2026, y no hemos visto un texto final. Antes de comprar un token, pregunta quién es el emisor, qué derecho legal hay detrás y qué recibes si la plataforma cierra.

Fuente: Pagaruyuang Law Journal, vol. 10, n.º 1, julio de 2026; Ajaib y Kontan, sobre la norma de OJK de tokenización de activos reales, 2026

Empieza por los estatutos de la sociedad. El artículo 57 de la Ley 40/2007 permite que te obliguen a ofrecer primero las acciones a los demás socios. Si estos renuncian en 30 días, puedes ofrecerlas a un tercero. Un órgano de la sociedad que guarda silencio durante 90 días se considera que consiente. El grupo de compradores es pequeño, así que vender una parte suele llevar más tiempo que vender una villa entera.

El impuesto es un porcentaje fijo. Un no residente que vende acciones indonesias no cotizadas paga una retención final del 5 % del precio de venta: un 20 % sobre un beneficio presunto del 25 %. Un convenio fiscal solo puede eliminarla cuando Indonesia no tiene derecho a gravar. El precio sigue además el plazo de leasehold que queda, porque cada año consumido deja menos que vender, algo que explica nuestra entrada sobre el consumo del plazo del leasehold. Para un copropietario con leasehold, en la venta manda el consentimiento del dueño del suelo. Para la villa entera, mira vender una villa en Bali.

Fuente: Ley 40/2007, artículos 57–58, a través de Hukumonline y Pasal.id; Dirección General de Impuestos, impuesto del artículo 26; IKPI sobre el PMK 81/2024, artículo 238, 2025

Una villa entera da control total de fechas y reparaciones, y exige la suma completa. Un apartamento gestionado deja las decisiones en manos de un operador. Una parte fraccionada queda en medio: compartes costes y decisiones, y cargas con las reglas de la sociedad y con pocos compradores el día que quieras vender.

Si quieres ingresos sin compartir calendario, pasa antes tus números por la calculadora de rentabilidad. Para ver cuánto cuesta una villa entera, mira nuestro catálogo de propiedades. La guía de alquilar o comprar recoge las cifras a cinco años.

Fuente: Comparación de Rise Real Bali

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