UBUD · ID RR-2924

Willa z dwiema sypialniami i gabinetem w Serenity Village, 84,2 m², Bedulu, Ubud

Gabinet na piętrze odróżnia tę dwupoziomową willę o powierzchni 84,2 m² od reszty kompleksu nad rzeką. Na dole są salon, kuchnia i pierwsza sypialnia. Druga sypialnia z łazienką dzieli piętro z gabinetem, a na działce 150 m² jest basen 13,3 m². Deweloper chce Rp 3,52 mld.

Lokal w projekcie Serenity Village · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold, okres do potwierdzenia
  • Przedsprzedaż
  • Basen 13,3 m²
  • Gabinet do pracy
  • 2sypialnie
  • 84,2 m²powierzchnia według planów
  • 150 m²działka willi
  • Leaseholdokres dzierżawy gruntu (do potwierdzenia)
  • III kw. 2027planowany odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Serenity Village w Bedulu ustawia 25 willi w jednym rzędzie nad rzeką, każdy taras zwrócony do wody. Willa z dwiema sypialniami to większy z dwóch układów. Goście dzielą basen infinity, restaurację, recepcję i parking w środku terenu.

Na dwóch kondygnacjach jest 84,2 m². Parter mieści salon, kuchnię i pierwszą sypialnię, piętro – drugą sypialnię, gabinet i kolejną łazienkę. Basen 13,3 m² i taras wychodzą na rzekę. Gabinet ma znaczenie przy najmie. Ubud przyciąga wielu pracujących zdalnie na długie pobyty, a oni szukają prawdziwego biurka.

Deweloper dzierżawi grunt od właścicieli Hak Milik. Okresu nie ma jeszcze w jego materiałach, więc poprosiliśmy o niego na piśmie. Willa z dwiema sypialniami kosztuje według cennika Rp 3,52 mld, czyli o Rp 938 mln więcej niż ta z jedną. Potwierdzamy numer PBG, powiązanie planu 35/30/25/10 z etapami budowy i listę wolnych willi z dwiema sypialniami.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Serenity Village · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Deweloper podaje 14,9% dla willi z dwiema sypialniami i 12,5% dla tej z jedną, przy Rp 2,3–3,4 mln za noc i obłożeniu 75%. Przytaczamy te dane bez zmian, ale nie wchodzą do naszego wyliczenia. Niżej nasz model: Rp 1,9 mln za noc w Ubud, minus zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 12,1%≈ Rp 426 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,9 mln za noc Netto 7,3%≈ Rp 256 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 426 mln12,1% ceny · Rp 1,9 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 76,8 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 42,6 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 51,2 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 256 mln7,3% ceny · okres zwrotu ≈ 13,8 lat
Scenariusze obłożenia: Serenity Village · willa z 2 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 355 mlnRp 142 mlnRp 213 mln6,1%16,5 lat
60%bazowyRp 426 mlnRp 171 mlnRp 256 mln7,3%13,8 lat
70%optymistycznyRp 497 mlnRp 199 mlnRp 298 mln8,5%11,8 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 14,9% dla willi z dwiema sypialniami i 12,5% dla tej z jedną, przy Rp 2,3–3,4 mln za noc i obłożeniu 75%. Przytaczamy te dane bez zmian, ale nie wchodzą do naszego wyliczenia. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,9 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupujesz leasehold w ramach umowy dewelopera z właścicielami gruntu, którzy mają działki jako Hak Milik. Nie mamy jeszcze okresu dzierżawy ani warunków przedłużenia i oba muszą być na piśmie, zanim się zobowiążesz. Wniosek o PBG jest w toku, a SLF i licencja na najem czekają na gotowy budynek.

Prawo i pozwolenia: Serenity Village · willa z 2 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo potwierdzeniaMateriały nie podają okresu ani przedłużenia. Lata liczymy od odbioru, a przedłużenie musi znaleźć się w umowie.
Strefa (RDTR)R-4, niska zabudowa, pas rzekiTak podaje analiza prawna (due diligence) dewelopera. Wypis z RDTR pokaże, czy najem na doby jest dozwolony i jak daleko sięga odsunięcie od rzeki.
Pozwolenie na budowę (PBG)W tokuPrzed jakąkolwiek rezerwacją potrzebujemy numeru PBG i odpowiadającego mu wpisu w OSS.
DeweloperPT Global Bali HomeSprawdzamy dokumenty spółki, jej dzierżawy z właścicielami gruntu i oddane budynki.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem zależy od SLF, dlatego każdą ratę wiążemy z ukończonym etapem budowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po wydaniu SLFAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoNie ma tu escrow. Zabezpieczeniem jest umowa: raty płacisz tylko po sprawdzonych etapach budowy, a za spóźniony odbiór jest kara.
Wyposażenie i odbiórW pełni umeblowana, klimatyzacja, TVSpis mebli i sprzętów dewelopera trafia do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Serenity Village · willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Serenity Village · willa z 2 sypialniami

  1. RezerwacjaRezerwacja blokuje wybraną willę z dwiema sypialniami. Kwota jest jeszcze otwarta.
  2. 35%Płatne przy podpisaniu umowy dzierżawy gruntu i umowy o budowę.
  3. 30% i 25%Dwie raty w trakcie budowy, powiązane z etapami, które określi umowa.
  4. 10%Płatne po podpisaniu przez Ciebie odbioru gotowej willi.

Ten plan jest w cenniku dewelopera. Po zakończeniu due diligence przypisujemy każdą ratę do konkretnego etapu budowy.

Położenie

Położenie: Bedulu · Ubud

Bedulu to wiejski Ubud: ruiny świątyń, dolina rzeki i pola ryżowe niedaleko centrum. Rodziny cenią spokój. Pieszo na kolację do miasta nikt stąd jednak nie chodzi.

Willa z dwiema sypialniami w Serenity Village: salon z antresolą widziany z piętra, wizualizacja
Ubud · Gianyar · Banjar Wanayu, Bedulu
  • Świątynia Goa Gajah≈ 3 min według dewelopera
  • Płaskorzeźby Yeh Pulu≈ 230 m
  • Monkey Forest, centrum Ubud≈ 10 min według dewelopera
  • Plaża Sanur≈ 45 min według dewelopera
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 70 min według dewelopera

Willę z dwiema sypialniami wybierają tu rodziny i dwie pary jadące razem na tygodnie jogi i wellness. Minus jest ten sam w całym Bedulu: do miasta i na wybrzeże za każdym razem trzeba dojechać.

Bedulu · Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5restauracje
  • 4hotele
  • 4atrakcje
  • 2kawiarnie
  • 1szkoły

Najbliższe miejsca

  • Yeh Puluatrakcja · 227 m
  • Yayasan Widya Gunaszkoła · 363 m
  • Piduh Charity Caferestauracja · 386 m
  • Warung Ayu-badulurestauracja · 499 m
  • Lebah Sari Househotel · 515 m
  • Bakmie Dua-Duarestauracja · 526 m
  • Bali Culture Guesthousehotel · 578 m
  • ACK fried chickenkawiarnia · 636 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Serenity Village · willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi z dwiema sypialniami?

Zupełnie nic. Prowizję pokrywa deweloper, więc cena z cennika to cały Twój koszt. Przed rezerwacją zdobywamy dokumenty dzierżawy z jej okresem i klauzulą przedłużenia, sprawdzamy strefę w RDTR Blahbatuh i odsunięcie od rzeki oraz potwierdzamy dokumenty spółki PT Global Bali Home i numer PBG. Sprawdzenie jest dla Ciebie bezpłatne i kończy się pisemnym raportem.

Czy willę z dwiema sypialniami można kupić bez przyjazdu na Bali?

Tak. Oglądanie, a później wizyty na budowie prowadzimy na Zoomie, a dokumenty sprawdzamy sami. Umowę dzierżawy, umowę o budowę i umowę zarządzania notariusz podpisuje na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Przy odbiorze sprawdzamy każde pomieszczenie i podpisujemy za Ciebie protokół odbioru.

Skąd biorą się wyliczenia stopy zwrotu?

Przyjmujemy stawkę Rp 1,9 mln za noc – wartość AirROI dla Ubud przeliczoną na dwie sypialnie z gabinetem. Scenariusze obłożenia to 50, 60 i 70%, jak w zarządzanych willach okolicy, a koszty pochłaniają 40% przychodu. Przy obłożeniu 60% wychodzi 7,3% netto – to szacunek, a nie gwarantowany dochód.

Czym willa z dwiema sypialniami różni się od tej z jedną?

Willa z dwiema sypialniami ma dwie kondygnacje i 84,2 m² wobec 50,5 m², działkę 150 m² zamiast 116 m² i basen 13,3 m² zamiast 11,6 m². Na piętrze dochodzi sypialnia, gabinet i łazienka. Płacisz o Rp 938 mln więcej. Przy najmie trafia do innego gościa: do rodzin albo dwóch par zamiast jednej.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →