UBUD · ID RR-2924

Villa de dos dormitorios con despacho en Serenity Village, 84,2 m², Bedulu, Ubud

Un despacho en la planta alta distingue esta villa de dos plantas y 84,2 m² del resto del complejo junto al río. Abajo tienes el salón, la cocina y el primer dormitorio. El segundo dormitorio y un baño comparten la planta alta con el despacho, y en la parcela de 150 m² hay una piscina de 13,3 m². La promotora pide Rp 3.520 millones.

Unidad de Serenity Village · unidades publicadas: 2

  • Leasehold, plazo por confirmar
  • Preventa
  • Piscina de 13,3 m²
  • Despacho
  • 2dormitorios
  • 84,2 m²superficie según planos
  • 150 m²parcela de la villa
  • Leaseholdplazo del arrendamiento del suelo (por confirmar)
  • 3.er trim. 2027entrega prevista

Inmueble

Qué compras

De las dos distribuciones de Serenity Village, esta es la mayor. El complejo pone 25 villas en una sola fila junto al río, en Bedulu, con todas las terrazas vueltas hacia el agua. Los huéspedes comparten una piscina desbordante, el restaurante, la recepción y el aparcamiento en el centro del recinto.

En dos plantas tienes 84,2 m². La planta baja tiene el salón, la cocina y el primer dormitorio, y la alta, el segundo dormitorio, un despacho y otro baño. La piscina de 13,3 m² y la terraza miran al río. El despacho cuenta para el alquiler: Ubud atrae a muchos teletrabajadores en estancias largas, y buscan una mesa de verdad.

La promotora arrienda el suelo a propietarios en Hak Milik. El plazo aún no está en sus materiales, y lo hemos pedido por escrito. La de dos dormitorios figura a Rp 3.520 millones, Rp 938 millones más que la de uno. Estamos confirmando el número del PBG, cómo encaja el plan 35/30/25/10 con las fases de obra y qué villas de dos dormitorios siguen libres.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Serenity Village · villa 2BR: bruta y neta

La promotora anuncia un 14,9 % para la villa de dos dormitorios y un 12,5 % para la de uno, con Rp 2,3–3,4 millones por noche y un 75 % de ocupación. Esas cifras aparecen aquí sin cambios, pero no entran en nuestras cuentas. Abajo va nuestro cálculo: Rp 1,9 millones por noche en Ubud, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 12,1 %≈ Rp 426 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,9 millones por noche Neta 7,3 %≈ Rp 256 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 426 millones12,1 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 76,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 42,6 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 51,2 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 256 millones7,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,8 años
Escenarios de ocupación: Serenity Village · villa 2BR
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 355 millonesRp 142 millonesRp 213 millones6,1%16,5 años
60%baseRp 426 millonesRp 171 millonesRp 256 millones7,3%13,8 años
70%optimistaRp 497 millonesRp 199 millonesRp 298 millones8,5%11,8 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El régimen es un leasehold que pasa por el acuerdo de la promotora con los propietarios del suelo, que tienen las parcelas en Hak Milik. Aún no tenemos la duración del arrendamiento ni sus condiciones de renovación, y las dos cosas tienen que estar por escrito antes de que te comprometas. La solicitud del PBG está en marcha, y el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan al edificio terminado.

Derecho y licencias de Serenity Village · villa 2BR
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoPor confirmarLos materiales dejan en blanco el plazo y la renovación. Calculamos los años desde la entrega y hacemos que el contrato recoja la prórroga.
ZonificaciónR-4 baja altura, condiciones de riberaSale de la revisión legal de la promotora. El extracto del RDTR dirá si se permite el alquiler por noches y hasta dónde llega el retranqueo del río.
Licencia de obra (PBG)En trámiteAntes de cualquier reserva necesitamos el número del PBG y el registro correspondiente del OSS.
PromotoraPT Global Bali HomeNuestras comprobaciones cubren los papeles de la sociedad, sus arrendamientos con los propietarios del suelo y sus edificios terminados.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando la villa esté construidaLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que cada pago sigue a una fase de obra terminada.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Después del SLFAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí no hay escrow. La salvaguarda está en el contrato: los pagos solo salen contra fases de obra comprobadas, más una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaTotalmente amueblada, aire acondicionado, Smart TVLa lista de muebles y electrodomésticos de la promotora va a tu contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Serenity Village · villa 2BR?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Serenity Village · villa 2BR

  1. ReservaLa reserva bloquea la villa de dos dormitorios que elijas; el importe sigue abierto.
  2. 35 %Se paga al firmar el arrendamiento del suelo y el contrato de obra.
  3. 30 % y 25 %Dos pagos a mitad de obra, ligados a fases que definirá el contrato.
  4. 10 %Se libera cuando das el visto bueno a la villa terminada.

Este plan está en la lista de precios de la promotora. Cuando termina la revisión legal, ligamos cada pago a un hito concreto de la obra.

Ubicación

Dónde está: Bedulu · Ubud

Bedulu es el Ubud de pueblo: ruinas de templos, un valle con río y arrozales a un paso del centro. A las familias les gusta la calma. Eso sí, desde aquí nadie va andando a cenar al pueblo.

Villa de dos dormitorios en Serenity Village: salón a doble altura desde la planta alta, render
Ubud · Gianyar · Banjar Wanayu, Bedulu
  • Templo de Goa Gajah≈ 3 min, según la promotora
  • Relieves de Yeh Pulu≈ 230 m
  • Bosque de los Monos, centro de Ubud≈ 10 min, según la promotora
  • Playa de Sanur≈ 45 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 70 min, según la promotora

Una villa de dos dormitorios aquí atrae a familias y a dos parejas que viajan juntas a semanas de yoga y bienestar. La pega es la misma en todo Bedulu: ir al pueblo o a la costa supone coger el coche cada vez.

Bedulu · Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5restaurantes
  • 4hoteles
  • 4lugares de interés
  • 2cafeterías
  • 1colegio

Lo más cercano

  • Yeh Pululugar de interés · 227 m
  • Yayasan Widya Gunacolegio · 363 m
  • Piduh Charity Caferestaurante · 386 m
  • Warung Ayu-badulurestaurante · 499 m
  • Lebah Sari Househotel · 515 m
  • Bakmie Dua-Duarestaurante · 526 m
  • Bali Culture Guesthousehotel · 578 m
  • ACK fried chickencafetería · 636 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Serenity Village · villa 2BR

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de dos dormitorios?

Nada. La comisión la paga la promotora, así que el precio de lista es todo tu coste. Antes de tu reserva conseguimos los papeles del arrendamiento con su duración y su cláusula de renovación, comprobamos la zona del RDTR de Blahbatuh y el retranqueo de la orilla, y confirmamos el expediente de PT Global Bali Home y el número del PBG. La revisión es gratis para ti y termina en un informe escrito.

¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios sin venir a Bali?

Sí. Hacemos la visita, y después las visitas de obra, por Zoom, y nos encargamos nosotros de revisar los documentos. El arrendamiento, el contrato de obra y el de gestión los firmas ante notario mediante un poder. Al terminar, inspeccionamos cada estancia y firmamos por ti el acta de entrega.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Nuestra tarifa por noche es de Rp 1,9 millones, la cifra de AirROI para Ubud rehecha para dos dormitorios con despacho. Los escenarios de ocupación son 50, 60 y 70 %, según los alquileres gestionados de la zona, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Con un 60 % de ocupación el neto sale al 7,3 %, una estimación y no un ingreso asegurado.

¿Cómo se compara la villa de dos dormitorios con la de uno?

La de dos dormitorios tiene dos plantas y 84,2 m² frente a 50,5 m², una parcela de 150 m² frente a 116 m² y una piscina de 13,3 m² frente a 11,6 m². Arriba suma un dormitorio, un despacho y un baño. Pagas Rp 938 millones más. En alquiler apunta a otro huésped: familias o dos parejas en lugar de una.

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