UBUD · ID RR-2952

Moon Rock Villas 2: willa z dwiema sypialniami, 116 m², Gianyar, Ubud

Trzy łazienki na dwie sypialnie w dwupiętrowej willi 116 m² pozwalają przyjąć naraz dwie pary. Każda sypialnia wychodzi na taras z własną wanną. Cena to Rp 6,16 mld, a dzierżawa gruntu trwa do 2050 r. z deklarowanym przedłużeniem o 25 lat.

Lokal w projekcie Moon Rock Villas 2 · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold do 2050 + 25 lat
  • W budowie
  • Operator hotelowy
  • 2sypialnie
  • 3łazienki
  • 116 m²powierzchnia willi
  • Leaseholddo 2050 + 25 lat
  • IV kw. 2028odbiór (do potwierdzenia)
  • 18 mindo oceanu, według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Drugi etap Moon Rock powstaje w Gianyar, kawałek na południe od Ubud, obok pierwszego, który Big Waves Development już oddało. Wspólna część kompleksu to basen z przeszkloną ścianą, bar z restauracją, kino pod gołym niebem, spa z jacuzzi i cztery gabinety. Zarządzanie przejmuje Ribas Hotels Group.

Willa ma dwa piętra: na dole kuchnia z salonem i drzwiami na taras, na górze dwie sypialnie. Dzięki trzem łazienkom można ją oferować dwóm parom zamiast jednej, a to poszerza grono gości. Każda sypialnia ma wannę na zewnątrz, na swoim tarasie, a wykończenie jest w dwóch paletach.

Grunt jest w dzierżawie do 2050 r. plus 25 lat przedłużenia. Ten układ 116 m² kosztuje w naszej bazie Rp 6,16 mld. Niższe liczby w prezentacji i modelu finansowym dewelopera pochodzą z cennika ważnego do 28 lutego 2026, więc cenę i dostępność sprawdzamy przy rezerwacji.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 116 m²: brutto i netto

Deweloper podaje dochód gwarantowany trzyletnią umową i 15–16% rocznie w modelu finansowym. Pokazujemy te deklaracje, ale na nich nie budujemy. Poniżej nasz model: Rp 2,7 mln za noc w Ubud dla tej willi, po zarządzaniu, podatku, zużyciu i utrzymaniu.

Brutto 9,4%≈ Rp 581 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 5,7%≈ Rp 349 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 17,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 581 mln9,4% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 105 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 58,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 69,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 349 mln5,7% ceny · okres zwrotu ≈ 17,7 lat
Scenariusze obłożenia: Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 116 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 485 mlnRp 194 mlnRp 291 mln4,7%21,2 lat
60%bazowyRp 581 mlnRp 233 mlnRp 349 mln5,7%17,7 lat
70%optymistycznyRp 678 mlnRp 271 mlnRp 407 mln6,6%15,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje dochód gwarantowany trzyletnią umową i 15–16% rocznie w modelu finansowym. Pokazujemy te deklaracje, ale na nich nie budujemy. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Masz leasehold: grunt do 2050 r., potem 25 kolejnych lat po cenie przedłużenia uzgodnionej z deweloperem z góry. Kolejność dokumentów: umowa notarialna, PPJB, a po odbiorze willi – zarejestrowany leasehold. Na numer PBG wciąż czekamy. Pozwolenie na użytkowanie i licencja na najem pojawiają się po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 116 m²
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 2050 + 25 lat przedłużeniaBazowy leasehold do 2050 r., potem przedłużenie po cenie, którą deweloper ustala dziś. Licząc od odbioru pod koniec 2028 r., masz ok. 22 lat do przedłużenia. Umowa opisuje je szczegółowo.
Strefa (RDTR)Do sprawdzenia w RDTR GianyarStatus działki bierzemy z rejestrów RDTR i OSS, sprawdzonych przed rezerwacją, a nie z oferty sprzedażowej.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaHarmonogram wiąże drugą transzę z tym pozwoleniem. Numer i wypis dostajesz przed jakąkolwiek rezerwacją.
DeweloperBig Waves Development, podmiot prawny do potwierdzeniaPotwierdzamy, która spółka podpisuje umowę, i sprawdzamy, co już oddała, w tym pierwszy etap Moon Rock i AWWA Boutique Hotel.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF willa nie dostanie licencji na najem. Dlatego wpłaty są powiązane z etapami budowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, dwie palety wykończeniaPełna lista mebli i wyposażenia jest załącznikiem do umowy. Na jej ostateczną wersję od dewelopera jeszcze czekamy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 116 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 116 m²

  1. 30%Pierwsza wpłata, po podpisaniu u notariusza.
  2. 20%Powiązana z PBG: płatna po wydaniu pozwolenia.
  3. 50%Cztery równe raty kwartalne w trakcie budowy.
  4. OdbiórKlucze i dokumenty, gdy willa dostanie SLF.

Harmonogram wzięliśmy z prezentacji dewelopera. Ta sama prezentacja podaje pełną wpłatę z góry albo plan 0% na 18 miesięcy po 30% pierwszej wpłaty. Po due diligence wybrana opcja trafia do PPJB.

Położenie

Położenie: Gianyar · na południe od Ubud

Ten zakątek Gianyar leży między Ubud a plażami, z dżunglą nad rzeką tuż obok i podobnym dojazdem w obie strony. Popyt na noclegi opiera się na widoku, obsłudze i operatorze, bo nic nie jest w zasięgu spaceru.

Moon Rock 2BR, 116 m²: salon ze schodami i kuchnią, wizualizacja
Ubud · powiat Gianyar
  • Ocean6,3 km · ≈ 18 min skuterem
  • Wodospad Tegenungan≈ 5 km
  • Kanion Beji Guwang≈ 2 km
  • Centrum Ubud≈ 11 km
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min, według dewelopera

Gianyar jest tańszy niż centrum Ubud, a noce są tu ciche. Goście płacą za to skuterem albo samochodem przy każdym wyjściu.

Gianyar · na południe od Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 2restauracje
  • 2atrakcje
  • 1sklepy
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Beji Taman Magendra Jagapatiatrakcja · 362 m
  • Bali Bird Parkrestauracja · 550 m
  • Luwak coffee factoryatrakcja · 760 m
  • 2Mrestauracja · 777 m
  • Bagus Cafekawiarnia · 782 m
  • Bagussklep · 783 m
  • Umah GEOKShotel · 1 km
  • Pura Puseh Desa Batubulanatrakcja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Moon Rock Villas 2 · Willa 2BR 116 m²

Czy płacę Rise Real Bali cokolwiek za willę 116 m²?

Nie. Kupujesz po cenie dewelopera, a Big Waves Development płaci naszą prowizję. Przed rezerwacją prosimy o kopię PBG i aktualną dostępność, czytamy umowę dzierżawy gruntu i to, co dzieje się po 2050 r., sprawdzamy strefę w RDTR Gianyar i podmiot prawny dewelopera. Wnioski, łącznie z otwartymi pytaniami, dostajesz na piśmie bezpłatnie.

Czy tę willę z dwiema sypialniami można kupić bez przyjazdu na Bali?

Tak. Doradca oprowadza Cię po terenie przez Zoom, a notariusz podpisuje dokumenty w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Nic nie płacisz, dopóki nie ma umowy notarialnej. Każda kolejna transza odpowiada etapowi budowy, który sprawdzamy osobiście i dokumentujemy zdjęciami. Gdy willa jest gotowa, odbieramy ją za Ciebie i wysyłamy pisemną listę usterek.

Na czym opiera się model rentowności tej willi?

Stawkę za noc dają dane AirROI dla Ubud – dla dwóch sypialni na 116 m² przyjmujemy Rp 2,7 mln. Sprawdzamy obłożenie 50, 60 i 70 procent, typowe dla willi z profesjonalnym zarządzaniem. Koszty pochłaniają 40% przychodu: zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Wynik to nasz szacunek zarobków willi, nigdy gwarancja.

Czym willa 116 m² różni się od willi 130 m²?

Obie mają dwa piętra, dwie sypialnie i trzy łazienki. Większa dokłada 14 m², głównie w salonie i na tarasie, i kosztuje ok. Rp 743 mln więcej. Przyciągają tych samych gości, więc dla obu przyjmujemy podobną stawkę za noc. Dlatego mniejsza willa zwraca się trochę szybciej.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →