UBUD · ID RR-2945

Moon Rock Villas 2: willa z jedną sypialnią, 63 m², Gianyar, Ubud

Wejście do drugiego etapu Moon Rock kosztuje Rp 3,35 mld – za tyle dostajesz willę z jedną sypialnią na 63 m². Właściciele korzystają z basenu z przeszkloną krawędzią, restauracji, spa i kina pod gołym niebem razem z resztą kompleksu. Bazowy leasehold kończy się w 2050 r., a deweloper deklaruje przedłużenie o kolejne 25 lat.

Lokal w projekcie Moon Rock Villas 2 · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold do 2050 + 25 lat
  • W budowie
  • Operator hotelowy
  • 1sypialnia
  • 63 m²powierzchnia willi
  • Leaseholddo 2050 + 25 lat
  • IV kw. 2028odbiór (do potwierdzenia)
  • 18 mindo oceanu, według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Big Waves Development oddało już pierwszy etap Moon Rock. Ta willa należy do drugiego, w Gianyar, na południe od Ubud. Właściciele i goście mają basen z przeszkloną ścianą, bar z restauracją, seanse filmowe pod gołym niebem oraz jacuzzi i gabinety w spa. Zarządzanie przejmie Ribas Hotels Group.

To najbardziej kompaktowa willa w kompleksie: jedna sypialnia, otwarty salon i panoramiczne przeszklenia na 63 m². Wyróżnia ją wanna na tarasie sypialni. Drewno i wykończenie sypialni wybierasz z dwóch palet, a za dopłatą strefę wypoczynku można zamienić na mały basen. Format pasuje parze albo operatorowi, który wynajmuje willę na krótkie pobyty, jeden po drugim.

Leasehold gruntu trwa do 2050 r., potem przedłużenie o 25 lat. Ten układ kosztuje w naszej bazie ofert Rp 3,35 mld. Niższe ceny w prezentacji i modelu dewelopera pochodzą z cennika, który wygasł 28 lutego 2026, więc cenę i dostępność sprawdzamy ponownie przy rezerwacji.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Moon Rock Villas 2 · Willa 1BR: brutto i netto

Deweloper podaje dochód gwarantowany umową przez trzy lata i model z 15–16% rocznie. Pokazujemy to dla informacji, ale nie wchodzi to do naszych liczb. Poniżej nasz model: przyjmujemy Rp 1,8 mln za noc w Ubud i odejmujemy prowizję zarządcy, podatek i utrzymanie.

Brutto 11,6%≈ Rp 388 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,8 mln za noc Netto 7,0%≈ Rp 233 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 14,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 388 mln11,6% ceny · Rp 1,8 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 69,8 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 38,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 46,5 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 233 mln7,0% ceny · okres zwrotu ≈ 14,4 lat
Scenariusze obłożenia: Moon Rock Villas 2 · Willa 1BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 323 mlnRp 129 mlnRp 194 mln5,8%17,3 lat
60%bazowyRp 388 mlnRp 155 mlnRp 233 mln7,0%14,4 lat
70%optymistycznyRp 452 mlnRp 181 mlnRp 271 mln8,1%12,3 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje dochód gwarantowany umową przez trzy lata i model z 15–16% rocznie. Pokazujemy to dla informacji, ale nie wchodzi to do naszych liczb. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,8 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Forma władania to dzierżawa gruntu do 2050 r. plus 25 lat przedłużenia, do którego deweloper zobowiązuje się po uzgodnionej z góry cenie. Transakcja zaczyna się od umowy notarialnej i przechodzi w PPJB, a notariusz rejestruje leasehold przy odbiorze. Wciąż czekamy na numer PBG. SLF i licencja na najem są możliwe dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Moon Rock Villas 2 · Willa 1BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 2050 + 25 lat przedłużeniaWedług dewelopera cena przedłużenia jest ustalona już teraz. Przy odbiorze w IV kw. 2028 zostaje ok. 22 lat bazowych przed startem przedłużenia, a jego warunki spisujemy.
Strefa (RDTR)Do sprawdzenia w RDTR GianyarStatus działki rozstrzyga sprawdzenie w RDTR i OSS przed rezerwacją. Sam opis sprzedającego nie wystarczy.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaRata 20% zależy od PBG. Przed rezerwacją chcemy mieć numer pozwolenia i wypis.
DeweloperBig Waves Development, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy samą spółkę i dwa oddane projekty: pierwszy etap Moon Rock w Ubud i AWWA Boutique Hotel w Canggu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Raty idą za zakończonymi etapami, a nie za datami w kalendarzu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, dwie palety wykończeniaSpecyfikację mebli i sprzętu dołączamy do umowy, gdy deweloper przyśle wersję ostateczną.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Moon Rock Villas 2 · Willa 1BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Moon Rock Villas 2 · Willa 1BR

  1. 30%Płatna po podpisaniu umowy z deweloperem u notariusza.
  2. 20%Wymagalna po wydaniu PBG.
  3. 50%Podzielona na cztery raty kwartalne do końca budowy.
  4. OdbiórKlucze i dokumenty dostajesz po wydaniu SLF.

Prezentacja Big Waves Development opisuje ten plan i dwie opcje: 100% od razu albo 30% na start i resztę bez odsetek przez półtora roku. Wybraną wersję zapisuje PPJB po naszych sprawdzeniach.

Położenie

Położenie: Gianyar · na południe od Ubud

Gianyar leży w połowie drogi między Ubud a morzem, z dżunglą i rzeką wokół kompleksu. Rezerwacje przynoszą tu widok, obsługa i profesjonalny operator, bo goście nigdzie nie chodzą pieszo.

Willa 1BR w Moon Rock: basen z przeszkloną krawędzią nad dżunglą, wizualizacja
Ubud · powiat Gianyar
  • Ocean6,3 km · ≈ 18 min skuterem
  • Wodospad Tegenungan≈ 5 km
  • Kanion Beji Guwang≈ 2 km
  • Centrum Ubud≈ 11 km
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min, według dewelopera

Kupujących przyciąga spokój i niższa cena wejścia niż w centrum Ubud. Minusem jest transport: każde wyjście gościa zaczyna się od skutera albo kierowcy.

Gianyar · na południe od Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 2restauracje
  • 2atrakcje
  • 1sklepy
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Beji Taman Magendra Jagapatiatrakcja · 362 m
  • Bali Bird Parkrestauracja · 550 m
  • Luwak coffee factoryatrakcja · 760 m
  • 2Mrestauracja · 777 m
  • Bagus Cafekawiarnia · 782 m
  • Bagussklep · 783 m
  • Umah GEOKShotel · 1 km
  • Pura Puseh Desa Batubulanatrakcja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Moon Rock Villas 2 · Willa 1BR

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi 1BR?

Zero. Big Waves Development płaci naszą prowizję, więc płacisz dokładnie cenę z cennika. Przy tej willi prosimy o kopię PBG i tabelę dostępności, czytamy umowę dzierżawy gruntu i przedłużenie po 2050 r., sprawdzamy strefę w RDTR Gianyar i spółkę dewelopera. Wszystko przed jakąkolwiek wpłatą, bez kosztów po Twojej stronie, w pisemnym raporcie.

Czy willę 1BR w Moon Rock można kupić zdalnie?

Tak. Na rozmowie przez Zoom pokazujemy willę i teren, a potem notariusz podpisuje dokumenty na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Dopiero wtedy wychodzi pierwsze 30%. Kolejne raty płacisz za etapy budowy, które nasi ludzie odwiedzają i fotografują. Po zakończeniu robimy odbiór i spisujemy usterki wykończenia i wyposażenia.

Skąd stopa zwrotu dla willi 1BR?

Punktem wyjścia jest Rp 1,8 mln za noc: stawka AirROI dla Ubud skorygowana dla willi z jedną sypialnią tej wielkości. Potem sprawdzamy obłożenie 50, 60 i 70 procent, normalne dla willi z profesjonalnym zarządcą. Czterdzieści procent przychodu odkładamy na operatora, podatek, zużycie i naprawy. Gwarancja dewelopera i jego 15–16% zostają poza rachunkiem. To tylko szacunek.

Dlaczego materiały dewelopera pokazują niższą cenę?

Prezentacja i model finansowy Big Waves Development podają willę 1BR w cenie ok. Rp 2,48 mld. Ten cennik obowiązywał do 28 lutego 2026. Nasza baza ofert ma ten układ za Rp 3,35 mld. Śledzimy obie liczby i przed każdą rezerwacją prosimy dewelopera o dzisiejszy cennik.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →