UBUD · ID RR-2945

Moon Rock Villas 2: villa de un dormitorio, 63 m², en Gianyar, Ubud

Por Rp 3.350 millones, la villa de un dormitorio y 63 m² es la forma más barata de entrar en la segunda fase de Moon Rock. Los propietarios comparten con el resto del complejo la piscina con borde de cristal, el restaurante, el spa y el cine al aire libre. El leasehold base termina en 2050, y la promotora indica una renovación por otros 25 años.

Unidad de Moon Rock Villas 2 · unidades publicadas: 3

  • Leasehold hasta 2050 + 25 años
  • En construcción
  • Operadora hotelera
  • 1dormitorio
  • 63 m²superficie de la villa
  • Leaseholdhasta 2050 + 25 años
  • 4.º trim. 2028entrega (por confirmar)
  • 18 minal mar, según la promotora

Inmueble

Qué compras

Big Waves Development ya entregó la primera fase de Moon Rock. Esta villa pertenece a la segunda, en Gianyar, al sur de Ubud. Propietarios y huéspedes usan una piscina con un lateral de cristal, el bar y el restaurante, sesiones de cine a cielo abierto y, en el spa, jacuzzi y salas de bienestar. La explotación corre a cargo de Ribas Hotels Group.

Es la villa más compacta del complejo: un dormitorio, salón abierto y ventanales panorámicos en 63 m². Lo que llama la atención es la bañera en la terraza del dormitorio. Eliges la madera y el acabado del dormitorio entre dos paletas, y puedes cambiar la zona de estar por una piscina pequeña pagando aparte. El formato encaja con una pareja o con una rotación constante de estancias cortas a través de la operadora.

El leasehold del suelo dura hasta 2050, y después viene una renovación de 25 años. Esta distribución cuesta Rp 3.350 millones en nuestra base de anuncios. Los precios más bajos de la presentación y el modelo de la promotora salen de una lista que caducó el 28 de febrero de 2026, así que al reservar volvemos a comprobar precio y disponibilidad.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Moon Rock Villas 2 · villa 1BR: bruta y neta

La promotora anuncia una garantía de alquiler durante tres años según contrato y un modelo con un 15–16 % anual. Lo mostramos como referencia y no entra en nuestras cifras. Abajo va nuestro cálculo: suponemos Rp 1,8 millones por noche en Ubud y restamos la parte de la gestora, impuestos y mantenimiento.

Bruta 11,6 %≈ Rp 388 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,8 millones por noche Neta 7,0 %≈ Rp 233 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 14,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 388 millones11,6 % del precio · Rp 1,8 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 69,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 38,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 46,5 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 233 millones7,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 14,4 años
Escenarios de ocupación: Moon Rock Villas 2 · villa 1BR
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 323 millonesRp 129 millonesRp 194 millones5,8%17,3 años
60%baseRp 388 millonesRp 155 millonesRp 233 millones7,0%14,4 años
70%optimistaRp 452 millonesRp 181 millonesRp 271 millones8,1%12,3 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un arrendamiento del suelo hasta 2050 más una renovación de 25 años que la promotora se compromete a dar a un precio pactado. La operación empieza con un acuerdo notarial y sigue con un PPJB, y el notario inscribe el leasehold en la entrega. Aún esperamos el número del PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo son posibles cuando termine la obra.

Derecho y licencias de Moon Rock Villas 2 · villa 1BR
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta 2050 + prórroga de 25 añosSegún la promotora, el precio de la renovación se fija ahora. Con una entrega en el cuarto trimestre de 2028 quedan unos 22 años del plazo base antes de la prórroga, y sus condiciones las dejamos por escrito.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTR de GianyarUna comprobación en el RDTR y el OSS aclara la situación de la parcela antes de tu reserva. La descripción del vendedor, por sí sola, no basta.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarTu pago del 20 % depende del PBG. Queremos el número de la licencia y el extracto antes de la reserva.
PromotoraBig Waves Development, sociedad por confirmarRevisamos la propia sociedad y dos proyectos entregados: Moon Rock 1.0 en Ubud y AWWA Boutique Hotel en Canggu.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen fases terminadas, no fechas del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada, dos paletas de acabadosAdjuntamos al contrato la especificación de muebles y electrodomésticos cuando la promotora mande la versión final.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Moon Rock Villas 2 · villa 1BR?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Moon Rock Villas 2 · villa 1BR

  1. 30 %Se paga al firmar con la promotora ante notario.
  2. 20 %Vence en cuanto llega el PBG.
  3. 50 %Repartido en cuatro pagos trimestrales hasta el final de la obra.
  4. EntregaRecibes llaves y documentos después del SLF.

La presentación de Big Waves Development plantea este plan y dos alternativas: pagar el 100 % de una vez, o un 30 % de entrada y el resto sin intereses en año y medio. El PPJB fija la opción que elijas tras nuestras comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Gianyar · al sur de Ubud

Gianyar te deja a medio camino entre Ubud y el mar, con selva y un río alrededor del complejo. Lo que llena las villas aquí es la vista, el servicio y una gestora profesional, porque el huésped no va a pie a ningún sitio.

Villa 1BR de Moon Rock: piscina con borde de cristal sobre la selva, render
Ubud · regencia de Gianyar
  • Al océano6,3 km · ≈ 18 min en moto
  • Cascada de Tegenungan≈ 5 km
  • Cañón Beji Guwang≈ 2 km
  • Centro de Ubud≈ 11 km
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min, según la promotora

Atraen la calma y una entrada más barata que en el centro de Ubud. La pega es el transporte: cada salida del huésped empieza con una moto o un conductor.

Gianyar · al sur de Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 2restaurantes
  • 2lugares de interés
  • 1tienda
  • 1cafetería

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  • Beji Taman Magendra Jagapatilugar de interés · 362 m
  • Bali Bird Parkrestaurante · 550 m
  • Luwak coffee factorylugar de interés · 760 m
  • 2Mrestaurante · 777 m
  • Bagus Cafecafetería · 782 m
  • Bagustienda · 783 m
  • Umah GEOKShotel · 1 km
  • Pura Puseh Desa Batubulanlugar de interés · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Moon Rock Villas 2 · villa 1BR

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa 1BR?

Cero. Big Waves Development paga nuestra comisión, así que el precio que ves es el que pagas. En esta 1BR pedimos el extracto del PBG y la hoja de disponibilidad, revisamos el arrendamiento del suelo y la renovación después de 2050, buscamos la zona en el RDTR de Gianyar y confirmamos la sociedad de la promotora. Todo antes de que pagues nada, sin coste para ti y con un informe escrito.

¿Puedo comprar la 1BR de Moon Rock a distancia?

Sí. En una llamada por Zoom te enseñamos la villa y la parcela, y después firmas ante notario mediante un poder. El primer 30 % sale de tu cuenta solo después de eso. Los pagos siguientes van por fases de obra que nuestro equipo visita y fotografía. Al terminar hacemos la revisión de entrega y anotamos los defectos de acabados o equipamiento.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de la 1BR?

Empezamos con Rp 1,8 millones por noche: la cifra de AirROI para Ubud, corregida para una villa de un dormitorio de este tamaño. Después probamos una ocupación del 50, 60 o 70 %, normal en villas con gestión profesional. El 40 % de la facturación se reserva para la gestora, impuestos, desgaste y reparaciones. La garantía de la promotora y su 15–16 % se quedan fuera. Es una estimación, nada más.

¿Por qué los materiales de la promotora muestran un precio más bajo?

La presentación y el modelo financiero de Big Waves Development ponen la 1BR cerca de Rp 2.480 millones. Esa lista estuvo vigente hasta el 28 de febrero de 2026. Nuestra base de anuncios tiene esta distribución a Rp 3.350 millones. Tenemos las dos cifras a la vista y pedimos a la promotora la lista actual antes de cualquier reserva.

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