UBUD
desde Rp 3.350 millones/ hasta 2050 + 25 años
Moon Rock Villas 2
Ubud · Complejo de villas
- 1–2 dormitorios
- 63–130 m²
- leasehold hasta 2050 + 25
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UBUD · ID RR-2952
Moon Rock Villas 2: villa de dos dormitorios, 116 m², en Gianyar, Ubud
Tres baños para dos dormitorios en esta villa de dos plantas y 116 m²: puede alojar a dos parejas a la vez. Cada dormitorio sale a una terraza con bañera propia. El precio es de Rp 6.160 millones, y el arrendamiento del suelo llega hasta 2050 con una prórroga anunciada de 25 años.
Unidad de Moon Rock Villas 2 · unidades publicadas: 3
- Leasehold hasta 2050 + 25 años
- En construcción
- Operadora hotelera
- 2dormitorios
- 3baños
- 116 m²superficie de la villa
- Leaseholdhasta 2050 + 25 años
- 4.º trim. 2028entrega (por confirmar)
- 18 minal mar, según la promotora
Inmueble
Qué compras
La segunda fase de Moon Rock se levanta en Gianyar, a poca distancia al sur de Ubud, junto a una primera fase que Big Waves Development ya terminó. La parte común del complejo tiene piscina con pared de cristal, bar-restaurante, cine al aire libre, spa con jacuzzi y cuatro salas de bienestar. La explotación la asume Ribas Hotels Group.
La villa ocupa dos plantas: abajo, cocina y salón con puertas a la terraza; arriba, dos dormitorios. Con tres baños puedes ofrecerla a dos parejas en lugar de a una, y eso amplía el abanico de huéspedes. Cada dormitorio tiene bañera fuera, en su terraza, y los acabados vienen en dos paletas.
El suelo está arrendado hasta 2050, con una prórroga de 25 años. Esta distribución de 116 m² figura a Rp 6.160 millones en nuestra base. Las cifras más bajas de la presentación y el modelo financiero de la promotora son de una lista vigente hasta el 28 de febrero de 2026, así que comprobamos precio y disponibilidad al reservar.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 116 m²: bruta y neta
La promotora anuncia una garantía de alquiler con contrato a tres años y un 15–16 % anual en su modelo financiero. Mostramos esas cifras, pero no construimos sobre ellas. Abajo va nuestro cálculo: Rp 2,7 millones por noche en Ubud para esta villa, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 9,4 %≈ Rp 581 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,7 millones por noche
Neta 5,7 %≈ Rp 349 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 17,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 581 millones9,4 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 60 %
- GestoraRp 105 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 58,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 69,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 349 millones5,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 17,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 485 millones | Rp 194 millones | Rp 291 millones | 4,7% | 21,2 años |
| 60%base | Rp 581 millones | Rp 233 millones | Rp 349 millones | 5,7% | 17,7 años |
| 70%optimista | Rp 678 millones | Rp 271 millones | Rp 407 millones | 6,6% | 15,1 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Es un leasehold: el suelo hasta 2050 y después 25 años más, con un precio de renovación que la promotora pacta de antemano. Los papeles van del acuerdo notarial al PPJB y a un leasehold inscrito cuando se entrega la villa. El PBG sigue pendiente en nuestra lista. El certificado de habitabilidad y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan al terminar la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hasta 2050 + prórroga de 25 añosLeasehold base hasta 2050 y después la prórroga, a un precio que la promotora fija hoy. Contando desde una entrega a finales de 2028, tienes unos 22 años antes de renovar. El contrato detalla la renovación. |
| Zonificación | Por confirmar con el RDTR de GianyarMiramos la parcela en los registros del RDTR y del OSS antes de la reserva. El discurso comercial no cuenta. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEl plan de pagos liga el segundo tramo a esta licencia. El número y un extracto te llegan antes de cualquier reserva. |
| Promotora | Big Waves Development, sociedad por confirmarConfirmamos qué sociedad firma y revisamos lo que ha entregado, incluidos Moon Rock 1.0 y AWWA Boutique Hotel. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraSin SLF la villa no puede obtener la licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso los pagos siguen las fases de la obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblada, dos paletas de acabadosTu contrato lleva como anexo la lista completa de muebles y equipamiento. La lista final aún tiene que mandarla la promotora. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 116 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 116 m²
- 30 %Tu primer pago, tras la firma ante notario.
- 20 %Ligado al PBG: se paga cuando llega la licencia.
- 50 %Cuatro trimestres iguales mientras se levanta la villa.
- EntregaLlaves y documentos cuando la villa obtiene el SLF.
Este calendario sale de la presentación de la promotora. La misma presentación ofrece pago completo por adelantado y un plan a 18 meses sin intereses tras un 30 % de entrada. Después de la revisión legal, la opción que elijas va al PPJB.
Ubicación
Dónde está: Gianyar · al sur de Ubud
Este rincón de Gianyar está entre Ubud y las playas, con selva de río al lado y un trayecto parecido a cada sitio. La demanda por noches se apoya en la vista, el servicio y la gestora, porque no hay nada a distancia de paseo.
- Al océano6,3 km · ≈ 18 min en moto
- Cascada de Tegenungan≈ 5 km
- Cañón Beji Guwang≈ 2 km
- Centro de Ubud≈ 11 km
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min, según la promotora
Gianyar cuesta menos que el centro de Ubud y por la noche es tranquilo. El huésped lo paga con moto o coche para cada salida.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 2restaurantes
- 2lugares de interés
- 1tienda
- 1cafetería
Lo más cercano
- Beji Taman Magendra Jagapatilugar de interés · 362 m
- Bali Bird Parkrestaurante · 550 m
- Luwak coffee factorylugar de interés · 760 m
- 2Mrestaurante · 777 m
- Bagus Cafecafetería · 782 m
- Bagustienda · 783 m
- Umah GEOKShotel · 1 km
- Pura Puseh Desa Batubulanlugar de interés · 1,2 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Moon Rock Villas 2 · villa 2BR de 116 m²
¿Pago algo a Rise Real Bali por la villa de 116 m²?
No. Compras al precio de la promotora, y Big Waves Development paga nuestra comisión. Antes de la reserva pedimos el extracto del PBG y la disponibilidad actual, revisamos el arrendamiento del suelo y lo que pasa después de 2050, cotejamos la zona con el RDTR de Gianyar y comprobamos la sociedad de la promotora. Las conclusiones, con las preguntas abiertas, te llegan por escrito y sin coste.
¿Se puede comprar esta villa de dos dormitorios sin ir a Bali?
Sí. Un asesor recorre la obra contigo por Zoom, y firmas ante notario mediante un poder. No se paga nada hasta que existe el acuerdo notarial. Cada tramo posterior corresponde a una fase de obra que comprobamos en persona, con informe fotográfico. Cuando la villa está lista, la recibimos por ti y te mandamos una lista escrita de remates.
¿Qué hay detrás del cálculo de rentabilidad de esta villa?
Los datos de AirROI para Ubud dan la tarifa por noche, y la situamos en Rp 2,7 millones para dos dormitorios en 116 m². Probamos una ocupación del 50, 60 y 70 %, el rango de las villas con gestión profesional. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación, repartido entre gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. El resultado es nuestra estimación de lo que ganará la villa, nunca una garantía.
¿En qué se diferencia la villa de 116 m² de la de 130 m²?
Las dos tienen dos plantas, dos dormitorios y tres baños. La grande suma 14 m², sobre todo en el salón y la terraza, y cuesta unos Rp 743 millones más. Atraen al mismo huésped, así que calculamos una tarifa por noche parecida para ambas. Por eso con esta villa, la más pequeña, recuperas la inversión algo antes.
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